خصوصيات وعموم شراء منزل من البنك
يسأل القارئ: هل نحن مرشحين لشراء منزل من البنك؟ أنا وزوجتي هم مشتري المساكن لأول مرة . في مدينتنا ، نرى الكثير من المنازل للبيع هي المنازل المملوكة للبنوك. تحدثنا مع وكيل في منزل مفتوح أخبرنا أنه من السهل شراء منزل يملكه البنك كمنزل عادي. لكن أصدقائنا يقولون لا ، شراء منزل يملكه البنك يمكن أن يكون كابوساً. هل الوكيل يكذب علينا؟ وهو أسهل للشراء؟ هل يجب أن نشتري منزلًا مملوكًا للبنك أو منزلًا عاديًا؟
الإجابة: ربما يعتقد بعض وكلاء العقارات الذين يدرجون المنازل المملوكة ملكية عقارية ، أو REO باختصار ، أن شراء منزل مملوك من البنك أمر سهل مثل المنزل العادي. ذلك لأن العديد من المنازل المملوكة للبنوك هي المنازل الوحيدة التي يبيعونها. على العموم ، أفضل بيع منزل عادي في أي يوم من أيام الأسبوع ، وسأخبرك عن السبب.
المنازل المملوكة للبنك والسوق
يحدث فارقا حول ما إذا كان عدد المنازل في السوق هي في الغالب حبس الرهن. إذا كان البائع العادي يبيع في سوق تهيمن عليها المنازل المملوكة للبنوك ، فيجب على البائعين العاديين التنافس على السعر مع حبس الرهن ، وهذا يعني أن البائع يحتاج إلى سعر منزل بما يتماشى مع أسعار المنازل المملوكة للبنوك.
يصر بعض مديري الأصول ، الذين يعملون في الإدارات العقارية في البنوك الذين يعالجون حالات حبس الرهن ، على أن عملاءهم يسوقون مخزونهم مثل أي منزل آخر ؛ بعض يفضلون وكلاء عدم الكشف عن أن البيوت هي حبس الرهن.
ذلك لأن حبس الرهن تحمل وصمة عار. ومع ذلك ، فمع كل نزاهة البنك ، يحاول البنك ببساطة المنافسة في السوق المفتوحة.
المنازل المملوكة للبنوك والإفصاحات
عادة ، عندما تشتري منزلاً ، يمكن للمالكين مشاركة التفاصيل معك حول تاريخه. يمكنك معرفة ما إذا كانت مغسلة المطبخ قد عادت إلى السطح مرة أخرى ، عندما تم استبدال السقف أخيرًا وما إذا كان هناك أي عيوب قد لا يكشفها تفتيش المنزل .
عندما تشتري منزلاً مملوكًا للبنك ، فإنك وحدك. أنت تشتري عاملًا مجهولًا مع القليل من الملاذ.
كما هو الحال الشرط
نادراً ما تقوم البنوك بإصلاح المنازل في محافظها الاستثمارية. وهم لا يدفعون عمومًا مقابل التفتيش على الآفات أو يمنحوا المشترين شهادة سقف أو فحص للمجارير . إذا كشف تفتيش منزلك عن مشكلة كبيرة وقمت بتقديم طلب للإصلاح ، فمن المرجح أن يتجاهله البنك. في حين أن البائع العادي هو أكثر عرضة للتفاوض على طلب إصلاح وإصلاح المشاكل بالنسبة لك.
التفاوض لشراء منزل من البنك
بعض البنوك لن تنظر حتى في عرض ما لم يقدم المشتري خطاب الرهن العقاري مسبقا من البنك الذي اختاره المقرض ، مما يعني أنه يمكن أن يستغرق وقتا أطول لتقديم عرض في المقام الأول. نظرًا لحجم مقبض أقسام مواد العرض ، يمكن أن يستغرق الأمر أحيانًا فترة تصل إلى أسبوعين أو أكثر للحصول على رد.
عندما يقبل البنك عرضًا ، فإنه يضيف في الغالب ملحقًا بالبنك يستبدل العرض الذي قدمته ، لجميع الأغراض العملية. يمكن أن تتكون إضافة البنك من 10 صفحات أو أكثر. يتم تغيير كل العناصر المهمة التي تحمي المشتري تقريبًا. إذا كنت تشتري منزلاً مملوكًا للبنك ، فمن الجيد أن تتمكّن من مراجعة محاميك للعقد نظرًا لأنه يصعب في بعض الأحيان فهمه.
رسوم مصاريف البنوك لإغلاق التأخير
في شمال كاليفورنيا حيث أعمل ، غالبًا ما ينتهي بنا المطاف مع شركة ضمان كاليفورنيا الجنوبية التي تتعامل مع الصفقة. المسافة تؤخر الأعمال الورقية. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان مقرض المشتري يحتاج إلى بضعة أيام لتحرير الملف من الاكتتاب ، فغالبا ما يقوم البنك بتحصيل الرسوم من المشتري. عادةً ما يكون البائعون العاديون أكثر تسامحًا ومريحًا بشأن الإضافات.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.