التعويق والضرائب بيع قصيرة

إلى أي مدى يتعامل البائع مع مصلحة الضرائب الأمريكية بعد التعويق أو البيع على المكشوف؟

تقول مصلحة الضرائب إنه لا يوجد غداء مجاني عندما يتعلق الأمر بالضرائب. إذا قمت بنقل الملكية على منزلك ، سواء كان ذلك طوعًا من خلال سند الضمان أو سند الهبة ، أو من خلال الرهن بشكل غير إرادي ، فقد قمت ببيع منزلك. قد تخضع للضرائب ، حتى إذا كنت قد باعت منزلك بخسارة ، إما على البيع على المكشوف أو عن طريق حبس الرهن.

لا يبدو عادلا. ما هو أسوأ من ذلك هو أنك قد لا تعرف حتى أنك مدين للضرائب حتى اليوم الذي تفتح فيه بريدك للعثور على رقم 1099.

ضع في اعتبارك ليس كل 1099 يعني أنك ستدفع ضريبة الدخل ، إما. البنوك ترسل 1099s كمسألة روتينية.

لقد تحدثت مع جوليان بلوك ، المحامي في لارشمونت ، نيويورك ، الذي استشهدت به صحيفة نيويورك تايمز كمحترف في مجال الضرائب. هنا ما يقوله عن الضرائب والمكاسب والخسائر على المبيعات المتعثرة مثل حبس الرهن والبيع القصير:

جوليان بلوك على المكاسب والخسائر

"البائعين الذين يملكون مساكنهم الشخصية لفترات طويلة سيحققون المكاسب.

"لكن بائعي المساكن المكتسبة خلال العامين الماضيين أو نحو ذلك سوف يتكبدون خسائر. حتى إذا افترضنا عدم انخفاض الأسعار ، ستحدث خسائر بسبب مصاريف سماسرة العقارات والمحامين وما شابه. لن يتمكن البائعون من خصم تلك الخسائر لا يوجد فرق في أنهم يضطرون إلى البيع بسبب التغييرات الوظيفية أو لأسباب صحية على سبيل المثال.

"بالإضافة إلى المشاكل التي يواجهها بائعي المساكن الشخصية ، هناك مشاكل ضريبية للمستثمرين الذين ، على سبيل المثال ، اشتروا العديد من الشقق في أماكن مثل فلوريدا وغير قادرين على قلبهم لأن المشترين المحتملين ينتظرون المزيد من الانخفاضات في الأسعار.

في كثير من الأحيان ، لا يستحق هؤلاء المستثمرين استئجار أماكنهم ؛ ما يتلقونه من دفعات الإيجار لن تكون كافية لتغطية الضرائب العقارية و فوائد الرهن العقاري . الخيار الوحيد هو البيع بخسارة ".

حظر على تعويض الخسائر ضد المكاسب

يمكن للبائعين تعويض خسائرهم الرأسمالية مقابل مكاسب رأس المال.

ولكن في غياب المكاسب الرأسمالية ، فإن الحد الأقصى السنوي هو 3000 دولار (1500 دولار للأزواج المتزوجين بشكل منفصل) عن مقدار الخسائر التي يمكنهم تعويضها مقابل "دخلهم العادي" ، أي الدخل من مصادر مثل الرواتب والمعاشات التقاعدية والسحوبات من خطط التقاعد . يسمح القانون لهم بتحمل الخسائر غير المستخدمة إلى سنوات لاحقة ".

حظر على القواعد الضريبية لحبس الرهن

"لدى مصلحة الضرائب مصلحة الضرائب على حالات حبس الرهن أو الاستيلاء من جانب المقرضين من أصحاب المنازل الذين تأخروا عن دفع أقساط الرهن العقاري . يمكن أن تكون هناك عواقب ضريبية شديدة وغير متوقعة للمالك الذي يمشي ببساطة لأنه لديه أو لديها القليل من الأسهم أو لا يأخذ المقرض ويبيع المكان.

"في هذه الحالة ، عادة ما يعني الإلغاء أو الغفران من جانب المقرض أن المدين لديه دخل قابل للإبلاغ ، على الرغم من وجود بعض الاستثناءات - على سبيل المثال ، الإعسار."

حظر على المسؤولية الشخصية

"مثال على ذلك: براون يشتري مسكنًا ويستخدمه كمسكن شخصي . يدفع 300 ألف دولار ، بدفعًا قدره 15000 دولارًا ويأخذ قرضًا عقاريًا بقيمة 285000 دولار. وهو مسؤول شخصيًا عن الرهن. عندما يكون الرصيد المتبقي من القرض 280،000 دولار ، ويقبل التخلف البني والبنك المقرض نقله الطوعي للوحدة ، وإلغاء القرض.

شقق مماثلة في ذلك الوقت بيع بمبلغ 230،000 دولار.

"يعامل قانون الضريبة الصفقة كبيع. يتكبد براون خسارة غير قابلة للاقتطاع قدرها 70000 دولار ، وهو المبلغ الذي يتجاوز به الأساس الذي تم تسويته بمبلغ 300.000 دولار أمريكي قيمته السوقية 230.000 دولار. لا خصم على الخسارة لأن براون يستخدم الشقة كمسكن شخصي. .

"لدى براون أيضا دخلا قابلا للتداول يبلغ 50000 دولار عندما يلغي البنك القرض. مبلغ الـ 50.000 دولار هو المبلغ الذي يتجاوز الدين به 280.000 دولار القيمة السوقية 230.000 دولار.

"أدخل مصلحة الضرائب عندما تكون الممتلكات المرهونة ممنوعة أو مستحوذة ، ويعيد البنك استعادتها ، أو يعرف البنك أن براون قد تخلى عن العقار. يرسل البنك نموذج 1099-A إلى Brown و IRS. باستخدام الأرقام في المثال ، يشير الرقم 1099-A إلى سعر المزايدة للرهن ($ 230،000) ، ومبلغ ديون براون (280000 دولار) ، وما إذا كان مسؤولاً شخصياً.

يتم فرض ضرائب على إلغاء الديون (هنا 50000 دولار) على معدلات الدخل العادي ، كما هو الحال بالنسبة للراتب ".

الدين المضمون بدون المسؤولية الشخصية

ووفقًا لـ Kleinrock Publishing ، تقول مصلحة الضرائب إن البائعين الذين ليسوا مسؤولين شخصيًا عن الديون ، سيدركون مبلغًا يشتمل على الديون الملغاة بالكامل ، حتى إذا كانت قيمة العقار الذي يمثل ضمانًا للدين أقل ، والتي يمكن تعويضها اعتمادًا على أساسك المعدّل في العقار. شراء القروض المالية المضمونة من قبل الممتلكات العقارية في ولاية كاليفورنيا لا تحمل أي مسؤولية شخصية.

على سبيل المثال ، تشتري السيدة سميث منزلاً بقيمة 300 ألف دولار ، وتخفض مبلغ 30 ألف دولار وتستخرج قرضًا عقاريًا بقيمة 270 ألف دولار. سميث توقف عن الدفع . وقد حُجز البنك على رصيد قرض قيمته 260،000 دولار ، وانخفضت القيمة السوقية للمنزل إلى 250،000 دولار. سميث لديه قاعدة معدلة من 295،000 دولار ، وذلك بسبب خسارة 5000 $ خسائر. المبلغ الذي يدركه سميث في الرهن هو 260،000 دولار. وتعرف سميث ربحها أو خسارتها بمقارنة 260،000 دولار ، وهو المبلغ المحقق ، إلى أساسها المعدل الذي يصل إلى 295،000 دولار. لديها خسارة قدرها 35،000 دولار.

قبل التعويق أو البيع ، التخطيط للمستقبل

قبل البيع على البيع على المكشوف أو الذهاب من خلال الرهن ، ابحث عن المشورة القانونية والضريبية. هل التخطيط الضريبي في وقت مبكر ، قبل أن يفوت الأوان.

لمزيد من المعلومات ، اتصل بمحاسب قانوني معتمد أو تحقق من موقع ويب IRS.

يوفر الإصلاح المؤقت ، الذي يطلق عليه قانون تخفيف عبء الديون عن الرهن العقاري لعام 2007 ، تخفيفًا من فرض الضريبة على الديون على بعض مالكي المساكن وقد تنتهي صلاحيتها قبل التجديد. تختلف قوانين ولاية كاليفورنيا عن الضرائب المفروضة على البيع على المكشوف نظرًا للقانون المدني CA 580e وخطابات الرهن الصادرة عن مصلحة الضرائب الأمريكية نيابةً عن مجلس ضريبة الامتياز. البحث عن المستشارين الضرائب المختصة لتحديد ما إذا كنت معفاة من الضرائب.

المصدر: كتب المحامي جوليان بلوك تشمل "دليل البائع المنزلي للتوفير الضريبي" ، الذي أشاد به أستاذ القانون جيمس إدوارد مولي من جامعة فيلانوفا بأنه "تفسير سهل التنظيم ومنظم جيدًا للقواعد الضريبية". ، قم بزيارة موقع الويب Julian Block.