ما تحتاج لمعرفته عن مبيعات قصيرة وحبس الرهن
مبيعات قصيرة وحبس الرهن نوعان متميزان من المعاملات التي تشترك في القاسم المشترك لكونها خصائص المتعثرة ، والتي تنطوي على مقرض الرهن العقاري. (فهي ليست مصطلحات قابلة للتبديل - على الرغم من أن معظم الناس لا يدركون ذلك ، هناك فرق بين الاثنين.)
يبدأ العديد من مشتري المنازل في البحث عن مبيعات قصيرة وحبس الرهن على أمل أن يتمكنوا من شراء منزل رخيص ، إما لأغراض الاستثمار أو لاحتلال كمقر إقامة.
وهم يعتقدون أنهم يستطيعون توفير الكثير من المال أو شراء منزل بأقل من القيمة السوقية.
عندما يتصل بي المشترون ليقولوا إنهم يريدون شراء صفقة بيع قصيرة أو حبس الرهن ، أعطيهم التحقق من الواقع. هذه الحقيقة هي أنهم على الأرجح لن ينقذوا أي أموال لأن البنوك تميل إلى تقييم كل من البيع على المكشوف وحبس الرهن العقاري بالقيمة السوقية ، مع وجود مخصص لحالة العقار. ومع ذلك ، هناك أيضا استثناءات ، وكل ذلك في كثير من الأحيان سيكون الوضع على حق. انها اكثر استثناء من القاعدة ، على الرغم من.
للبدء ، دعونا دراسة الاختلافات بين المبيعات قصيرة وحبس الرهن.
الميزات الأساسية للممتلكات بيع قصيرة
- منزل البيع القصير هو منزل غير مملوك من قبل البنك. ومع ذلك ، من أجل بيع لإغلاق الضمان ، يجب على البنك الموافقة على البيع.
- العنوان لا يزال باسم أصحاب المنازل ، وغالبا ما يعيش أصحاب في الممتلكات لأنهم لا يستطيعون الذهاب إلى أي مكان آخر.
- قد يكون أو لا يكون أصحاب المنازل متأخرين في دفعات الرهن العقاري الخاصة بهم ؛ الجنوح ليس دائما مطلبا.
- يجب أن يكون هناك رسالة المشقة موثقة. وقد تشمل هذه المشقة فقدان العمل أو التقاعد الإجباري ، أو قد تكون ذات صلة بالصحة ، أو قد يحصل البائعون على الطلاق أو مواجهة السجن.
- بعض عمليات البيع على المكشوف تنطوي على عكس الرهون العقارية التي وقعها البائعون الذين لقوا حتفهم ، أو القروض الثانية التي تم تفريغها في الإفلاس ولكن لم يطلق سراحه.
- على الرغم من أن المنزل ليس بالضرورة تحت الماء ، إلا أن معظم المبيعات القصيرة تتطلب دفع مبلغ أقل من المبلغ الكامل للمقرض. يمكن للبائع أيضا التأهل لبيع قصير إذا كانت الأسهم غير كافية لدفع جميع تكاليف البيع مثل العمولات وتكاليف الإغلاق.
الميزات الأساسية لخاصية التعويق
- حبس الرهن هي المنازل التي يملكها مقرض الرهن العقاري أو - إذا كان الرهن العقاري مؤمنا أو مضمون - من قبل كيان حكومي مثل فاني ماي ، فريدي ماك ، أو هود.
- هناك طرق مختلفة يمكن للمقرض الحصول على حق الملكية الرهن. الطريقة الأكثر شيوعا هي من خلال حبس الرهن على أصحاب المنازل لعدم دفع الرهن العقاري الخاص بهم. ومع ذلك ، يُسمح للبنك بالحجز لأسباب أخرى ، مثل الإجراءات المقدمة عندما يبيع مالك المنزل المنزل لشخص آخر دون سداد القرض. لم يعد مسموحًا بالموضوع المرتبط بالمبيعات . يمكن للبنوك أيضا الحصول على حق الملكية الرهن من خلال سند الملكية للرهن أو دعوى قضائية.
- عندما تأخذ البنوك حق ملكية الرهن ، فإنها تخلي الركاب وتؤمن المنزل. بشكل عام ، ستقوم شركة إدارة الأصول بإغلاق المياه ، وربما تصعد النوافذ والأبواب وتغيير الأقفال. هذا هو السبب في حبس الرهن في كثير من الأحيان قبيح البصر في الحي.
شروط التعويقات وعمليات البيع على المكشوف
تقريبا كل عمليات البيع على المكشوف والرهن تباع في "حالتها الحالية".
بعض البنوك سوف تستثمر في إصلاح منازل الرهن لأن البنوك تدرك أن بإمكانها زيادة أرباحها عن طريق إعادة التأهيل ، لكن العديد من البنوك تبيع المنزل بنفس الحالة التي تركها ساكنوها السابقون ، ومع ذلك يرثى لها.
هناك أحيانًا ظروف مخففة تسمح للبنك بموجبها بتخفيض السعر لحدوث عيب كبير ، ولكن نادرًا ما يحدث ذلك. قد تسأل ، على سبيل المثال ، عن تخفيض أو ائتمان ليحل محل الفرن أو السقف ، ولكن إذا كان السوق حارًا وربما يدفع مشترٍ آخر نقدًا ، فربما يرفض البنك هذا الطلب.
والفرق الرئيسي بين شرط الملكية الرهن وحالة منزل بيع قصيرة هي حالة حبس الرهن قد تكون غير معروفة. يمكن أن يكون المنزل الرهن شاغرا لأشهر ، بل سنوات ، والتي يمكن أن يحدث العفن أو تسرب المياه. في بعض الأحيان ، يقوم أصحابها بقمامة المنزل أو يفشلون في الاحتفاظ بها بشكل صحيح عندما يكون المنزل في حبس الرهن. في المقابل ، يميل بائعو البيع على المكشوف إلى رعاية منازلهم بشكل أفضل ، ويمكنهم تقديم إفصاح للمشتري.
فرق آخر هو خاصية الرهن يمكن إغلاق عموما في غضون 30 يوما. البيع على المكشوف ، والذي يتطلب موافقة البنك ، قد يستغرق 30 يومًا إلى 3 أشهر ، في المتوسط ، للحصول على خطاب الموافقة على البيع على المكشوف ، ثم 30 يومًا آخر لإغلاقه ، حتى ضعف الحد الأدنى.
أين وكيف لشراء التعويقات
ما لم يكن المصرف صغيرًا ومحليًا ، فمن غير المحتمل أن يقدم منزلًا لبيع الرهونات للعامة. البنوك عموما التخلص من حبس الرهن في 5 طرق. وباستثناء طريقة البيع بالجملة ، فإن معظم الطرق التي تبيع بها البنوك عمليات حبس الرهن تنطوي على ربح للبنك.
- في مزاد الأمناء أو مزاد العمدة. هذا الإجراء هو عملية تقديم العطاءات التي تتم على خطوات مبنى المحكمة أو أي مبنى عام آخر. عادة يجب أن تكون العروض النقدية ، والبنك يحدد سعر الحد الأدنى من الاحتياطي. إذا كان هناك امتيازات متفوقة ، يتحمل المشتري مسؤولية تلك الامتيازات. المشترين في مزاد في كثير من الأحيان لا تعمل مع وكيل عقاري.
- في بيع بالجملة للمستثمرين من القطاع الخاص. يمكن أن تكون هذه المنازل التي لم يتم بيعها في مزاد علني أو منازل لا يعرضها البنك للمزاد. وسيقوم البنك بتجميع هذه المنازل في مجموعات ويبيع الحزمة بأكملها إلى مشتر أو شركة استثمار بخصم كبير.
- من خلال شركة مزادات على الإنترنت. تضع العديد من مزادات المنازل عبر الإنترنت عرضًا محجوزًا لا يبيع فيه المنزل إذا لم يتم استيفاء الاحتياطي. وكثيراً ما يطلب من المشتري دفع علاوة إضافية مثل 5 في المائة عن السعر المعروض كرسوم إلى شركة المزاد. غالبًا ما تكون أسعار البيع الأصلية أقل من سعر العرض المحجوز ويمكن أن تظهر خادعة. تسمح معظم مواقع الويب هذه لوكائلك بتمثيلك.
- من خلال سرد المنزل مع وكيل REO وتقديم منزل للبيع في MLS. يعمل وكيل REO مع مدير الأصول في البنك ويقوم بإعداد BPO. يقوم الوكيل بتقييم الحالة ويسمح بخصم شرط AS الخاص به ، بحيث يتم إدراج المنزل بشكل أساسي بالقيمة السوقية. يمكن لوكيلك تمثيلك.
- من خلال وضع المنزل للبيع على بوابة موقع الويب الخاص به والسماح بعروض العروض الإلكترونية. هذا هو أكثر شيوعا مع الكيانات الحكومية. سوف تدفع البنوك أيضًا وكيلك لتمثيلك.
أين وكيف لشراء مبيعات قصيرة
لا يُسمح للمشتري أو المستثمر بشراء البيع على المكشوف مباشرة من مالك المنزل. في الواقع ، تتطلب العديد من المبيعات القصيرة أن يوقع المشتري على إفادة خطية تنص على أنه لا توجد علاقة سابقة بين البائعين والمشترين. لقد رفضت البنوك بيعًا قصيرًا لأن المشتري كان جارًا يعيش بالقرب منه.
(علاوة على ذلك ، قد تعترض بعض الأطراف على هذه الممارسة وتمنع تلك المعلومات من البنك. قد توقع على طول الذراع ولكنها تخفق سرا في الكشف عن علاقة مع البائع. وفي ولايات مثل كاليفورنيا ، قد يشكل هذا الإجراء غشًا في البيع على المدى القصير ، مما يسمح للبنك أن يلغي الإفراج عن المسؤولية المقدمة إلى البائع.)
يجب عليك استئجار الوكيل العقاري الخاص بك لتمثيلك عند شراء البيع على المكشوف. هذا الوكيل لا ينبغي أن يكون عامل الإدراج. أنت تستحق التمثيل الخاص بك. إلى جانب ذلك ، يميل البنك إلى تخفيض العمولة إلى وكلاء الإدراج الذين يمارسون وكالة مزدوجة في عملية بيع قصيرة.
يجب أن يحدد لك الوكيل الخاص بك عدد البنوك والامتيازات التي ستشارك بها لكي تتمكن من الاستعداد بشكل كاف للانتظار للموافقة على البيع على المكشوف. قد يريد وكيلك أيضًا التحقق من أن البائع مؤهل لبيع قصير. على الرغم من أن كل المبيعات القصيرة لا تتطلب مشقة بائع ، إلا أن معظمها يفعل ذلك.
وأخيرًا ، نصيحة: قد تقدم لك البنوك عرضًا مضادًا وتطلب سعرًا أعلى. إذا كانت الخاصية تتطلب إصلاحات ، فقد تنجح في إغلاق سعر البيع المقبول الخاص بك إذا قمت بتقديم البنك مع بعض التقديرات والصور الموثقة.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.