كيفية تغيير الأسماء على القرض
من الممكن تحويل الرهن العقاري ، ولكن ليس من السهل دائما. سنغطي التفاصيل أدناه ، ولكن هناك ملخصًا مختصرًا لخياراتك يتضمن:
- نقل الرهن العقاري من خلال مطالبة المقرض الخاص بك لإجراء التغيير.
- إعادة تمويل القرض باسم المالك الجديد فقط.
- التحويل عندما لا يؤدي الموقف إلى إطلاق شرط "المستحق للبيع" الخاص بالقرض.
الرهون العقارية المفترضة
إذا كان القرض " افتراضياً " ، فأنت محظوظ: هذا يعني أنه بإمكانك تحويل الرهن إلى شخص آخر. لا توجد لغة في اتفاقية القرض تمنعك من إكمال التحويل. ومع ذلك ، حتى الرهن العقاري يمكن أن يكون من الصعب نقل.
في معظم الحالات ، يحتاج المقترض "الجديد" إلى التأهل للحصول على القرض. سوف ينظر المقرض إلى درجات الائتمان للمقترضين ونسبة الدين إلى الدخل لتقييم قدرة المقترض على سداد القرض. هذه العملية هي نفسها كما لو كان المقترض لتقديم طلب للحصول على قرض العلامة التجارية الجديدة (ولكن بالطبع يمكن للمقترض تولي الجزء الحالي من القرض). وافق المقرضون على طلب القرض الأصلي على أساس الائتمان والدخل لمقدم (مقدمي) الأصلي ، وأنهم لا يريدون السماح لأي شخص من ورطتها إلا إذا كان لديهم بديل المقترض الذي هو على الارجح لسداد.
لإكمال نقل قرض مستحق ، اطلب التغيير مع المقرض الخاص بك. سيكون عليك إكمال الطلبات ، والتحقق من الدخل والأصول ، ودفع رسوم متواضعة خلال العملية.
نقل الملكية: تبديل الأسماء على القرض يؤثر فقط على القرض. قد لا تزال بحاجة إلى تغيير من يملك العقار عن طريق نقل الملكية ، أو استخدام سند للتكليف ، أو اتخاذ أية خطوات أخرى مطلوبة في وضعك.
صعب الوصول إليه؟
للأسف ، ليست متاحة للرهن العقاري على نطاق واسع. قد يكون أفضل رهان إذا كان لديك قرض FHA أو قرض VA . قروض الرهن العقاري التقليدية الأخرى نادرا ما تكون مفترضة. بدلاً من ذلك ، يستخدم المقرضون بندًا مستحقًا للبيع ، مما يعني أنه يجب سداد القرض عند نقل ملكية المنزل.
إعادة التمويل
إذا لم يكن القرض قابلاً للتنفيذ ولا يمكنك العثور على استثناء لشرط استحقاق البيع ، فقد يكون إعادة تمويل القرض هو أفضل خيار لك. على غرار الافتراض ، سيحتاج المقترض الجديد إلى دخل وائتمان كافيين للتأهل للحصول على القرض.
سوف يقوم صاحب المنزل "الجديد" ببساطة بتقديم طلب للحصول على قرض جديد بشكل فردي واستخدام هذا القرض لسداد ديون الرهن العقاري الحالية. قد تحتاج إلى التنسيق مع المقرضين للحصول على إزالة الامتيازات (ما لم يوافق المقترض الجديد والمقرض الجديد عليها) حتى تتمكن من استخدام المنزل كضمان ، ولكنها طريقة جيدة ونظيفة لإنجاز المهمة. تنقل بعض الامتيازات بشكل روتيني من مالك إلى آخر (على سبيل المثال ، إذا تم إجراء تحسينات مع تمويل PACE ).
مستحق للبيع
المقرضين لا تستفيد عادة من السماح لك بنقل الرهن العقاري. سيخرج المشترون قادمًا من خلال الحصول على قرض "أكثر نضجًا" ، مع إيقاف دفعات الفائدة في وقت مبكر (وقد يكونوا قادرين على الحصول على سعر فائدة منخفض).
سيحصل البائعون على بيع منازلهم بسهولة أكبر - ربما بسعر أعلى - بسبب هذه الفوائد نفسها. لكن المقرضين يخسرون ، لذا فهم ليسوا متلهفين للموافقة على عمليات النقل.
البند المستحق للبيع عبارة عن جزء من اتفاقية قرض ينص على أنه يجب سداد القرض عند بيع العقار (القرض "مسرّع").
استثناءات القاعدة: في بعض الحالات ، لا يزال بإمكانك تحويل قرض - حتى مع بند مستحق للبيع. غالباً ما يتم السماح بالنقل بين أفراد العائلة ، ويمكن للمقرض الخاص بك أن يكون أكثر سخاءً مما تنص عليه اتفاقية القرض (إنه خيار يمكنهم ممارسته ، وليس مطلوبًا منهم القيام بذلك - ولكن لا ترفع آمالك) . الطريقة الوحيدة لمعرفة على وجه اليقين هو أن تطلب من المقرض الخاص بك ومراجعة الاتفاق الخاص بك مع محام محلي. حتى لو قال المقرضون إنه غير ممكن ، يمكن للمحامي مساعدتك في معرفة ما إذا كان البنك الخاص بك يقدم معلومات دقيقة.
غارن سانت. قانون جيرمان يمنع المقرضين من ممارسة خيار تسارعهم في ظل ظروف معينة. تتضمن العديد من الحالات الأكثر شيوعًا ما يلي:
- عندما يموت المستأجر المشترك ونقل الملكية إلى مستأجر مشترك على قيد الحياة
- نقل القرض إلى قريب بعد وفاة المقترض
- نقل ملكية العقار للزوج أو لأبناء المقترض
- التحويلات نتيجة لاتفاقات الطلاق والفصل
- التحويلات إلى ثقة داخلية (أو ثقة حية) حيث يكون المقترض مستفيدًا
انظر القائمة الكاملة للاستثناءات ، ومراجعة هذه القائمة مع المحامي الخاص بك.
التحويلات غير الرسمية
إذا لم تتمكن من الموافقة على طلبك ، فقد تميل إلى إعداد ترتيب "غير رسمي". على سبيل المثال ، يمكنك بيع منزلك ، وترك القرض الحالي في مكانه ، وجعل المشتري يعوضك عن مدفوعات الرهن العقاري.
هذه فكرة سيئة. ربما لا تسمح اتفاقية الرهن العقاري بذلك ، وقد تجد نفسك في مشكلة قانونية ، اعتمادًا على كيفية سير الأمور. ما هو أكثر من ذلك ، أنت لا تزال مسؤولاً عن القرض - على الرغم من أنك لم تعد تعيش في المنزل.
ما يمكن أن تذهب الخطأ؟ بعض الاحتمالات تشمل:
- إذا توقف المشتري عن الدفع ، يكون القرض باسمك ، لذلك لا تزال مشكلتك (ستظهر المدفوعات المتأخرة في تقارير الائتمان الخاصة بك ، وسيأتي المقرضون بعدك ).
- إذا كان المنزل يباع في الرهن بأقل من قيمته ، فقد تكون مسؤولاً عن أي نقص .
هناك طرق أفضل لتقديم تمويل البائع إلى مشتر محتمل.
خياراتك
إذا لم تتمكن من الحصول على قرض عقاري ، فلا يزال لديك خيارات ، حسب وضعك. مرة أخرى ، قد يمنحك الموت والطلاق والتحويلات العائلية الحق في إجراء التحويلات ، حتى لو قال مقرضك خلاف ذلك.
إذا كنت تواجه حبس الرهن ، فإن بعض البرامج الحكومية تسهل التعامل مع الرهن - حتى لو كنت تحت الماء أو عاطلاً عن العمل.
إذا كنت تحصل على الطلاق ، اسأل المحامي الخاص بك عن كيفية التعامل مع جميع الديون الخاصة بك وكيفية حماية نفسك في حالة عدم قيام زوجك السابق بتسديد الدفعات.
إذا توفي مالك المنزل ، يمكن أن يساعدك محامٍ محلي في تحديد ما يجب فعله بعد ذلك.
إذا كنت تقوم بنقل الأصول إلى الثقة ، فقم بالتحقق من محامي التخطيط العقاري الخاص بك للتأكد من أنك لن تقوم بتشغيل بند التسريع.
قد تكون إعادة التمويل هي خيارك النهائي في حالة عدم توفر أي من الطرق الأخرى.