إيجابيات وسلبيات تمويل PACE
ما هو PACE؟
خاصية تقييم الطاقة النظيفة (PACE) هي وسيلة لاقتراض المال لمشاريع الطاقة النظيفة. يحصل مالكو العقارات ، بما في ذلك أصحاب المنازل والشركات ، على تمويل للترقيات والسداد من خلال الضرائب على الممتلكات. تعتمد الموافقة على تمويل PACE بشكل رئيسي على حقوق الملكية في العقارات التي يجري تحديثها ، والتي سيتم استخدامها كضمان لتأمين القرض ، ويمكنك عادة اقتراض ما يصل إلى 15٪ من قيمة العقار.
وتشمل الاستخدامات الشائعة لـ PACE المنشآت الشمسية ، والتدفئة والتبريد الموفرة للطاقة ، والمناظر الطبيعية الموفرة للمياه ، والعديد من المشاريع الأخرى للممتلكات السكنية والتجارية.
لا يتوفر نظام PACE إلا في الأماكن التي تسمح فيها القوانين الحكومية والمحلية بهذا النوع من التمويل ، وحيث تم تطوير البرامج المحلية. هذه البرامج من خلال عدة أسماء مختلفة ، بما في ذلك برنامج تجديد الطاقة المنزلية (HERO) و Ygrene.
يسلط الضوء على قروض PACE
هذه البرامج لديها العديد من الميزات التي تجعلها جذابة للمقترضين.
سهولة التأهل: إن أهلية PACE سهلة نسبيًا. بالمقارنة مع قروض المنازل ، والتي تعتبر بدائل شهيرة للتحسينات المنزلية باهظة الثمن ، تبدو معايير الموافقة مسترخية. تكون درجة ائتمان FICO أقل أهمية مع PACE ، ولكن المشكلات الحالية أو الحديثة في تقارير الائتمان الخاصة بك قد تسبب مشاكل.
يجب عليك أن تكون الحالي على جميع الضرائب العقارية.
تمويل بنسبة 100٪: يسمح لك PACE بتمويل كامل تكلفة المشروع دون الحاجة إلى دفعة أولى . ونتيجة لذلك ، يمكنك البدء بسرعة دون الحاجة إلى توفير المشاريع أو نقل الأموال. بطبيعة الحال ، تعني القروض الكبيرة ارتفاع تكاليف الفائدة وزيادة المدفوعات.
يمكن نقله إلى المالك التالي: إذا كنت تبيع عقارًا بعد إجراء التحسينات ، فلا يتعين عليك بالضرورة سداد القرض. يتم إرفاق القرض بالعقار ، بحيث يمكن نقله وسداده من قبل المالك التالي. سواء كان هذا أمراً جيداً أم لا ، ربما يعتمد على ما إذا كنت أنت المشتري أم لا.
وقت السداد: يمكن أن تكون التحسينات الكبيرة باهظة الثمن. يمكن سداد القروض PACE على مدى فترات طويلة من الزمن (5-20 سنة ، على سبيل المثال). نتيجة لذلك ، يمكن أن تبقى المدفوعات صغيرة نسبيا. ومع ذلك ، وكما هو الحال مع أي قرض ، كلما زادت مدة سداد القرض ، زادت الفائدة التي ستدفعها طوال فترة القرض.
الاعتمادات الضريبية المحتملة: قد يسهّل تمويل نظام PACE التأهل للحصول على ائتمانات ضريبية بيئية - تحقق مع المستشار الضريبي قبل اتخاذ أي قرارات. عندما يكون التوقيت مصدر قلق ، فإن PACE يجعل من الممكن إكمال مشروع قبل انتهاء صلاحية الائتمانات الضريبية ، ويسمح لك الحصول على قرض كبير بتثبيت كل شيء في عام واحد (على عكس ما يحدث على مدار عدة أعوام لإدارة التدفقات النقدية).
بعض الاعتمادات متوفرة فقط للسنة التي اكتمل فيها التثبيت بالفعل ، لذلك سترغب بدفع جميع هذه النفقات خلال نفس العام.
مشاكل مع تمويل PACE
قبل استخدام PACE للتمويل لمشروعك ، تعرف على بعض المزالق.
تضارب المصالح: غالباً ما يتم ترتيب تمويل PACE من خلال المقاولين الذين قد يكون لديهم حافز للترويج للترقيات باهظة الثمن. هذا يمكن أن يكون شكلاً مناسبًا من التسوق وقفة واحدة ، لكن المقاولين لا يعرفون عن أموالك وما يمكنك "تحمله" - ويمكنك تحمل كل شيء تقريبًا من خلال قرض PACE. معظم موفري الخدمات صادقين ، الأمر متروك في النهاية للمشترين لاتخاذ قرارات ذكية ، لكن نسبة صغيرة من المتعاقدين قد يقدمون بيانات مضللة فقط للحصول على وظائف ذات رواتب عالية. بالإضافة إلى الحصول على أموال مقابل العمل الذي سيقومون به ، قد يحصل المقاولون على رسوم إحالة إضافية من المقرض إذا قاموا بترتيب التمويل ، لذلك فإن احتمال تضارب المصالح حقيقي.
صدمة الدفع: حتى إذا قمت بالسداد على مدى فترة طويلة ، يمكن أن يكون الدفع عبارة عن عبء. يفكر معظم الناس فيما يتعلق بالدفعات الشهرية ، ولكن غالباً ما يتم دفع تقييمات العقارات مرة واحدة فقط أو مرتين في السنة. قد تواجه مصاريف مفاجأة عندما يحين وقت القيام بتلك المدفوعات المضخمة. في بعض الحالات (إذا كان صاحب خدمة قرض المنزل يدفع ضرائب الملكية من خلال حساب الضمان) ، فسيتم إضافة دفعة PACE إلى دفعات الرهن العقاري الشهرية في قطع أصغر.
تكاليف الفائدة: من السهل نسبيا التأهل لتمويل PACE. ومع ذلك ، فإن أسعار الفائدة في بعض الأحيان أعلى مما كنت تدفعه إذا كنت ببساطة تستخدم قرض المنزل أو خط الائتمان - خاصة إذا كان لديك ائتمان جيد. سواء كنت تستطيع الحصول على صفقة أفضل بنفسك أم لا تعتمد على العديد من العوامل ، ولكن قروض PACE ليست رخيصة بالضرورة.
التكاليف والفوائد: من السهل الموافقة على برامج PACE ، ولكن هل يستحق ذلك؟ هذه البرامج أكثر منطقية للأفراد الذين لا يستطيعون تحمل تكلفة القروض الأقل كلفة (غالباً بسبب مشاكل الائتمان أو الدخل المحدود). يمكن لمشاريع مثل استبدال النوافذ الخاصة بك أن تضيف إلى قيمة منزلك ، لذلك يجب عليك الحصول على بعض هذه الأموال عندما تبيعها. ومع ذلك ، لن ترى بالضرورة تغييرًا جوهريًا في تكاليف المرافق - وسيتعين عليك دفع مدفوعات ضريبية أعلى.
خطر الرهن: يتم تأمين قروض PACE بواسطة منزلك ، لذلك فمن الممكن أن تفقد منزلك في الرهن إذا كنت لا تجعل المدفوعات. في كثير من الحالات ، ينتقل قرض PACE إلى "المركز الأول" (أمام مقرض الرهن العقاري الخاص بك) مما يعني أنك تخاطر بالهبوط حتى لو قمت بتسديد دفعات الرهن العادية الخاصة بك كما هو متفق عليه. أنواع أخرى من القروض (ما لم تكن هي أيضا قروض المنازل ) لا ينبغي أن تضعك في هذا الموقف.
المظاهر يمكن ان تكون خداعة
المخاطر المذكورة أعلاه لا تعني أن برامج PACE سيئة. ومع ذلك ، يجدر معرفة مزايا هذه الترتيبات وعيوبها قبل الاشتراك. لسوء الحظ ، غالبًا ما يتم تجاهل المخاطر نظرًا لأن برامج PACE تُعتبر "آمنة".
المرتبطة بالحكومة؟ توفر الحكومات المحلية التمويل المتاح لنظام PACE ، وفي بعض الأحيان يتم الخلط بين برامج PACE والبرامج المقدمة من الحكومة. في نهاية المطاف ، هم مجرد قروض مثل أي قرض آخر - يجب سدادها ، وهناك عواقب لعدم السداد .
لسبب وجيه؟ من الجيد أن تقوم بأشياء جيدة ، ويساعدك تمويل PACE على الدفع للمشاريع الخضراء. ومع ذلك ، هناك أيضًا العديد من الكيانات التي يمكن أن تكون مهتمة في تحقيق الربح أكثر من إحداث فرق. يجادل النقاد أن هذه القروض لديها أوجه تشابه مع القروض الرهن العقاري .
خصم ضريبي؟ قد يكون من الممكن خصم تكاليف الفائدة المتعلقة بمشروعك. ومع ذلك ، فإن قوانين الضرائب معقدة - تحتاج إلى التحدث مع مُعِد الضرائب المحلي للتحقق من قدرتك على أخذ الاستقطاعات. لسوء الحظ ، يعتقد بعض مالكي العقارات أن التكلفة الكاملة للمشروع قابلة للخصم لأن الدفعة جزء من فاتورة ضريبة الممتلكات ، وهذه ليست دقيقة عادة.
كيفية استخدام قرض PACE
في بعض الحالات ، من المنطقي استخدام تمويل PACE لمشروع. فيما يلي بعض النصائح لمساعدتك في الحصول على قيمة أموالك.
تحدث مع المقرض مباشرة: بعد أن تتعلم عن PACE من أحد المقاولين ، قم بإجراء مناقشة أخرى مع المؤسسة المالية المقرضة أو PACE الفعلية. من الضروري فهم ما ستحصل عليه بالضبط. تعرف على إيجابيات وسلبيات الخيارات المختلفة ، واطلع على المبلغ الذي ستدفعه . حتى المتعاقدون الشرفاء يمكنهم نسيان تضمين تفاصيل مهمة ، ولا يعرفون عن وضعك المالي. احصل على التفاصيل مباشرة من المصدر ، وقم بإجراء هذه المناقشة عندما لا يكون المقاول موجودًا (بحيث يمكنك التحدث بحرية دون القلق من إيذاء مشاعر أي شخص).
قارن بين أنواع القروض الأخرى: ومرة أخرى ، لا تكون قروض نظام PACE دومًا الطريقة الأقل تكلفة للاقتراض. استكشاف كل البدائل أدناه.
- تسوق من بين المقرضين عبر الإنترنت ، والبنوك المحلية ، والاتحادات الائتمانية في منطقتك
- كما يمكن استخدام قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA 203K) لتمويل تحسينات المنازل وتتطلب دفعة صغيرة نسبيًا
- قد تكون قادرًا على تمويل مشروعك من خلال قرض شخصي وتجنب تقديم ضمانات
تعرف على السعر الذي يمكنك توقعه بشكل واقعي ، وتعرف على تكاليف الإغلاق التي سيُطلب منك دفعها . أيضا ، معرفة ما إذا كنت سوف ينتهي مع امتياز على منزلك (والذي سيحدث إذا كنت تستخدم تمويل PACE أو الرهن العقاري التقليدية الثانية). قد لا تزال مؤهلاً للحصول على ائتمانات ضريبية - وربما حتى خصم تكلفة الفائدة - إذا كنت تستخدم قروضًا أخرى.
احصل على عروض أسعار من مقاولين متعددين: عندما لا تدفع نقدًا مقدمًا ، فإن أي شيء يبدو معقولاً. ولكن لا تزال هناك فرصة لتوفير المال (وخفض المدفوعات الخاصة بك) عن طريق الذهاب مع المقاول الأكثر قدرة على المنافسة. فقط تذكر أنه في بعض الأحيان تحصل على ما تدفعه مقابل ، لذا فإن اختيار أدنى سعر قد يعود إلى ملاحقتك.
الميزانية والدفع النقدي: إنها ليست أسهل طريقة للقيام بالأشياء ، ولكن يمكنك دائمًا تأخير مشروعك وتوفير المال ودفع المال لإنجازه في وقت ما في المستقبل. سيوفر لك ذلك الأموال على تكاليف الفائدة ، وستحصل على خيارات إضافية عندما يتعلق الأمر باختيار المقاولين والعمل الدقيق الذي يؤدونه.
بيع (أو شراء) عقار مع PACE
قروض PACE فريدة من نوعها لأنها تبقى مع العقار - وليس المقترض الأصلي.
بيع عقار: إذا كنت قد استخدمت PACE لتمويل التحسينات ، فقد تظل مدينًا بالمال عندما تقرر البيع. في هذه الحالة ، يمكنك بيع العقار المحسّن ، ويمكن للمشتري أن يكون مسؤولاً عن السداد (سيحصل مالك العقار الجديد على التقييمات). من بعض النواحي ، هذا أمر منطقي لأن العقار يستحق بالفعل أكثر. ومع ذلك ، قد يكون بعض المشترين مترددين في تحمل تلك المدفوعات ، وقد يواجهون صعوبة في الحصول على التمويل إذا كان العقار لديه تقييمات إضافية.
إذا كنت تفضل ذلك ، يمكنك دائمًا سداد دين PACE بنفسك ، مما يجعل ملكيتك أكثر جاذبية للمشترين. كل شيء قابل للتفاوض في العقارات: يمكنك تحصيل سعر أعلى مقابل التحسينات المدفوعة ، أو يمكنك قبول سعر أقل للممتلكات التي تأتي مع نفقات أعلى (على الأقل مؤقتًا).
شراء عقار: إذا كنت تفكر في عقار له ديون قائمة بالفعل ، فخذ بعض الوقت لمعرفة كيف سيؤثر ذلك الدين على معاملتك. من المفترض أنك ستستفيد من التحسينات ، لذا قد يكون من المفيد الاستحواذ على المدفوعات (على سبيل المثال ، ستحصل على فواتير كهربائية أقل إذا كان المنزل يحتوي على نظام ضوئي قوي ، وستستمتع بتلك الفواتير الأقل بعد فترة طويلة من ينتهي تقييم PACE).
قبل أن تذهب بعيداً ، تحدث مع المقرض الخاص بك لمعرفة كيفية التعامل مع مشكلات PACE. في بعض الحالات ، يجب أن يكون امتياز PACE في المرتبة الأولى ، ولكن بعض برامج PACE ترغب في الحصول على المركز الثاني وراء قرض شراء منزلك.