إيجابيات وسلبيات إعادة تمويل الرهن العقاري

كيفية تحديد ما إذا كان يجب إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك

تسمع أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري هي في أدنى مستوياتها على الإطلاق ، تحوم بالقرب من مستويات التضخم التاريخية. هذا المال مجاني عمليًا على المدى الطويل.

ومع ذلك ، فإنك ملتزم برهن عقاري بسعر فائدة ثابت منذ عدة سنوات ، لذا فأنت تدفع 6 في المائة بينما يدفع طفل الجيران 3.25 في المائة. يجب عليك إعادة تمويل؟

أولا ، خلفية لأولئك منكم غير مألوف مع المفردات: "إعادة التمويل" الرهن العقاري يعني أن تحصل على قرض عقاري جديد.

أنت "تكرر التمويل" - تقوم بتمويله مرة أخرى ، مع خطة سداد متغيرة.

الايجابيات من اعادة التمويل

يتم تحفيز العديد من الأشخاص الذين لديهم قروض عقارية ذات سعر فائدة ثابت والذين يعيدون تمويلهم من خلال فرصة الحصول على سعر فائدة منخفض.

الاختلافات الصغيرة في سعر الفائدة تحدث فرقا كبيرا. قارن بين اثنين من قروض الرهن العقاري لمدة 30 عاما من 240،000 دولار. واحد يحمل سعر الفائدة 4.00 في المائة ، والآخر يحمل معدل الفائدة 4.25 في المائة.

هذا لا يبدو فارقاً كبيراً ، أليس كذلك؟ إنها فقط ربع في المائة ، أليس كذلك؟ ما مقدار الفرق الذي يمكن أن يحدث؟

مبالغ صغيرة تتجمع في مبالغ ضخمة. في نهاية 30 عاما ، سيدفع صاحب معدل 4.25 في المئة ما يقرب من 10،000 دولار اضافية على مدى فترة القرض ، بالمقارنة مع صاحب الرهن العقاري 4.00 في المئة.

من الواضح أن أكبر فائدة لإعادة التمويل هي الفرصة لخفض سعر الفائدة الخاص بك ، مما يؤدي إلى حلق الآلاف من إجمالي مدفوعات القرض.

سلبيات اعادة التمويل

لكن كل وردة لها شوكة: إعادة التمويل سوف يعيد تشغيل ساعة الرهن العقاري الخاص بك ، وبذلك يأتي جدول استهلاكك إلى المربع الأول.

"هاه؟ ماذا يعني ذلك؟"

فيما يلي كيفية عمل الرهونات: عند إجراء الدفع ، فإن نسبة معينة من هذه الدفعة تذهب إلى اهتمامك. المبلغ المتبقي يذهب إلى أصل القرض الأصلي.

كلما زاد الدفع الخاص بك على مدير حسابك ، كان ذلك أفضل. إن تخفيض رصيدك الأساسي يسمح لك بسداد القرض بشكل أسرع. (ولهذا السبب يجب عليك التأكد من أن أي مدفوعات رهن عقاري إضافية تنطبق على مديرك ).

عندما تبدأ رهنًا جديدًا ، تسري غالبية دفعتك على الفائدة. فقط قطعة صغيرة من ذلك يذهب نحو مديرك. في نهاية السنة الأولى من مدفوعات الرهن العقاري ، سترى أنك بالكاد تسببت في انخفاض رصيدك الرئيسي.

كلما تقدمت في رهنك العقاري ، كلما تقدمت دفعاتك إلى مديرك. في السنة 25 من رهن عقاري لمدة 30 عامًا ، سيتم تطبيق جميع دفعاتك تقريبًا على مديرك.

"هذا رائع ، حقا. (Yawn.) ولكن كيف ينطبق على إعادة التمويل؟"

عند إعادة تمويل الرهن العقاري ، يمكنك إعادة تعيين الساعة إلى سنة واحدة. ستنطبق معظم دفعاتك على الفائدة ، وليس على المبلغ الرئيسي.

إذا كنت لا تزال في السنوات القليلة الأولى من الرهن العقاري الخاص بك ، وهذا ليس مشكلة كبيرة. ولكن إذا كنت على طول الرهن العقاري الخاص بك ، يجب عليك تشغيل جدول البيانات لمعرفة ما إذا كان سعر الفائدة أقل يبرر الترجيع على مدار الساعة.

توفير المال على الفائدة في وقت مبكر من القرض

لنفترض أن جو لديه رهن عقاري بقيمة 100000 دولار بفائدة 6٪.

دفعته الشهرية هي 599 دولار. في نهاية السنة الأولى ، دفع جو مبلغ 7،188 دولارًا مقابل رهنه العقاري. فقط 1،29 $ من ذلك دفعت الرصيد الرئيسي. تم الاستيلاء على الباقي من الاهتمام.

وبعد عام واحد فقط من رهنه العقاري الذي يبلغ 30 عاماً ، اكتشف جو أنه يستطيع الحصول على قرض جديد بنسبة 5 في المائة. إعادة تمويل جو ، وإغلاق الرهن العقاري القديم وإعادة تشغيل الساعة. يدفع 1000 دولار في تكاليف إغلاق قرضه الجديد.

في 6 في المائة ، كان جو سيدفع 109،871 دولار في شكل فوائد على مدى فترة القرض (دفع ما مجموعه 209،871 $ لمنزله البالغ 100،000 دولار). من خلال إعادة التمويل ، يخسر "جو" مبلغ 5،889 دولارًا للفائدة التي دفعها للسنة الأولى من قرضه. أوتش.

لكن الأمر يستحق العناء. من خلال التحول إلى رهن عقاري بنسبة 5٪ ، لن يدفع جو الآن سوى 95،483 دولارًا على مدار فترة القرض ، بدلاً من 109،871 دولارًا. وبعبارة أخرى ، فإن تحركه يوفر عليه 14.387 دولارًا.

دفع المزيد من الفائدة عن طريق إعادة التمويل في وقت لاحق في القرض

ولكن دعونا نفترض أن جو كان في العام 15 من رهنه لمدة 30 عامًا عندما اكتشف فرصة إعادة التمويل. إنه لا يريد التزامًا جديدًا لمدة 30 عامًا ، لذلك فهو يعيد تمويل الرهن العقاري لمدة 15 عامًا . ما يحدث؟

على الرغم من انخفاض سعر الفائدة إلى 5 في المائة ، وتسارع المدفوعات عن طريق الرهن العقاري لمدة 15 عاما ، يدفع جو في الواقع المزيد من الفائدة عن طريق إعادة التمويل أكثر مما كان عليه في ظل السيناريو الأصلي. وبعبارة أخرى ، إعادة التمويل هو صفقة مروعة لجو ، لأنه بعيد جدا في رهنه العقاري.

الخط السفلي

لا تفترض أن إعادة التمويل دائمًا فكرة جيدة أو سيئة. قم بتوصيل سعر الفائدة الخاص بك وشروط القرض وتكاليف الإغلاق في جدول بيانات أو حاسبة إعادة تمويل عبر الإنترنت ، لحساب ما إذا كانت الصفقة المحتملة التي تعرضها منطقية في ظرف معين.

كقاعدة عامة ، إذا كنت في غضون السنوات القليلة الأولى التي تدفع مدفوعات الرهن العقاري ويمكنك ضرب سعر الفائدة بنسبة 0.75 في المائة أو أكثر ، يجب أن تفكر في ذلك. في وقت سابق ضمن الرهن العقاري الخاص بك إعادة تمويل ، كان ذلك أفضل.