تقول إليزابيث واينتروب من دليل Homebuying: "على مر السنين ، كان من دواعي سروري العمل مع العديد من البائعين والمشترين في معاملات البيع على المكشوف. وعلى الرغم من عدم تطابق مبيعات البيع مرتين ، فإن المعاملات الفردية تتقاسم سمات مشتركة. لقد اكتشفت ذلك. غالباً ما يكون لدى البائعين ، على وجه الخصوص ، أسئلة لا يعرفون حتى أنهم يريدون طرحها حتى منتصف فترة البيع على المكشوف . "
الإجابة: تم تجميع كل من الأسئلة والأجوبة التالية من أطراف العالم الحقيقي إلى البيع على المكشوف. أول شيء على البائع أن يفكر في البيع على المكشوف هو إجراء مقابلة مع عدد قليل من وكلاء العقارات الذين يتخصصون في البيع على المكشوف. هو وكيل البيع على المكشوف الخاص بك الذي يمكن أن يجعل العملية على نحو سلس أو الخام. اسأل عن أوراق الاعتماد وأرقام الإنتاج ، ومهما فعلت ، لا تثق بهذه المعاملة المعقدة إلى المبتدئ.
# 1) ما iIs على بيع قصيرة؟
يحدث البيع على المكشوف عندما يسمح لك البنك ببيع منزلك بأقل من المبلغ المستحق عليك. البيع على المكشوف هو امتياز يمنحه البنك. هذا ليس صحيحًا. لن يسمح لك كل بنك بالبيع على المكشوف.
# 2) يجب علينا اختيار بيع قصيرة على التعويق؟
في بعض الحالات ، قد يكون من الأسهل ترك منزل يذهب إلى حبس الرهن بدلاً من تحمل النضال والتوتر في البيع على المكشوف. ما إذا كان يجب أن تنظر في حبس الرهن قد يعتمد على العواقب المالية والقانونية للرهن.
يجب عليك دائما ، دون أن تفشل ، الحصول على المشورة القانونية والضريبية لأن وكلاء العقارات ، ما لم يكن المرخص لهم لممارسة القانون ، لا يستطيعون توفيره.
# 3) كيف يمكن للبائع الحصول على عروض متعددة على بيع قصيرة؟
إحدى الطرق المؤكدة للحصول على عروض متعددة هي سعر البيع على المكشوف بأقل من القيمة السوقية. هناك طرق أخرى للحصول على عطاءات المشترين على بعضهم البعض لمنزلك.
حذار من تسعير البيع على المكشوف الخاص بك منخفض جداً لأن (أ) من غير المحتمل أن يأخذ البنك عرضاً منخفضاً وب) قد يكون بعض المشترين مرتبكين ويقدمون عروض منخفضة.
# 4) يجب أن نتوقف عن جعل مدفوعات الرهن العقاري لدينا للقيام بيع قصيرة؟
إنها خرافة أنه يجب عليك أن تكون متخلفًا ، وراء دفعاتك ، للقيام ببيع قصير. ومع ذلك ، هناك حالات معينة يجب أن تكون فيها دفعاتك متأخرة. معظم تلك تنطوي على قروض حكومية لأن نعم ، في بعض الحالات ، فإن الحكومة تريد منك التوقف عن دفع الرهن العقاري الخاص بك. مخيف ، هاه؟
# 5) هل سيأتي البنك بعدنا من أجل الفرق؟
سبب آخر للحصول على المشورة القانونية. أحد الأسباب الرئيسية للقيام ببيع قصير هو الحصول على الإفراج عن المسؤولية الشخصية ، ولكن ليس كل بائع يتم تحريرها. بعض القروض تحمل ضمانة شخصية في بعض الولايات. بعض القروض الثابتة في بعض الدول تسمح بالنقص. لا يعني عدم وجود تعابير تتعلق بنقص خطاب الموافقة بالضرورة أن يتم الإفراج عن البائع.
# 6) هل البيع على المدى القصير الخراب الائتمان الخاص بي؟
وفقا ل FICO ، يبدو أن أكبر نتيجة لتصنيفك الإئتماني تكون عندما يكون هناك عجز متبقي. مع وجود نقص ، فإن التأثير على الائتمان مقابل البيع على المكشوف مماثل تقريباً لعملية الرهن.
بدون ، إنه أقل. يعلن المقرضون عادة عن البيع على المكشوف في تقرير الائتمان الخاص بك بأنه "مدفوع بالكامل مقابل أقل من المتفق عليه" ، ولكن هناك خيارات أخرى لإعداد التقارير.
# 7) كيف يمكننا القيام ببيع قصير مع اثنين من القروض؟
تقوم ببيع قصير مع قرضين بنفس طريقة البيع على المكشوف مع 3 قروض و / أو مجموعة من الامتيازات. التفاوض بشكل فردي. عادة ، فإن المقرض في المركز الأول سيخصص نسبة صغيرة من العائدات إلى lienholders الأصغر. ومع ذلك ، يمكن أيضا أن يطلب من المقترضين تقديم مساهمة البائع .
# 8) هل نحن بحاجة إلى محام للبيع على المكشوف؟
إذا كان لديك أصول للمأوى ، والدخل المتاح ، وتواجه مسؤولية شخصية عن قرض ، فهذه 3 أسباب ممتازة لتوكيل محام للقيام ببيع قصير. لسوء الحظ ، إذا سألت محام ، سيقول محام ، نعم ، استئجار محام. أنت بحاجة إلى مشورة قانونية.
يعتمد ما إذا كنت بحاجة إلى محام للتفاوض نيابة عنك على مدى تعقيد وظروف موقفك. اسأل وكيلك أو CPA والمستشارين الموثوق بهم الآخرين.
# 9) هل نحتاج إلى صعوبات مالية للقيام بعمليات البيع على المكشوف؟
في بداية هوس البيع القصير ، كان هذا الانتقال الأخير - الذي بدأ في نهاية عام 2005 - معاناة مالية معيارًا مطلقًا للتأهل لعملية بيع قصيرة . ونظراً للعدد المذهل للمنازل التي هي تحت الماء والحاجة إلى التخلص من القروض بدون ضمان ، فإن بعض المستثمرين في البنوك سوف يمنحون عملية بيع قصيرة إستراتيجية.
# 10) لماذا يرفض البنك بيعنا القصير؟
تبحث البنوك عن عناصر حاسمة للموافقة على البيع على المكشوف ، لكن ربما يكون الحافز الأكبر هو ما إذا كان البنك سيكسب المزيد من الأموال من خلال منحه للبيع على المكشوف. في بعض الأحيان ، لن يخبرك البنك أنه يقف على قدر أكبر من الربح من خلال حبس الرهن. سيقول ببساطة السعر الذي يريده دون أن يدفعه المشتري. نوع من الدجاج خارج الطريق.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.