يشمل سبب التحديات نوع الطوارئ الطارئة الأكثر شيوعًا.
في العقارات في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، مثل العديد من الأماكن الأخرى في البلاد ، قد ينظر مشتري المنازل إلى عدة أنواع من حالات الطوارئ الطارئة ويتضمن واحد أو أكثر من هذه الطوارئ في عرض الشراء .
فقط مشتري المنازل الذين يحصلون على التمويل يميلون إلى جعل عقد الشراء متوقفا على الحصول على قرض. لا يطلب المشترون النقديون الحصول على قرض طارئ لأنه لا يوجد قرض. قد يتوقف العقد على حصول المشتري على:
- قرض FHA ، الذي لديه مجموعة المتطلبات الخاصة به ، أو
- قرض VA ، الذي يضمنه إدارة المحاربين القدامى ، أو
- قرض تقليدي ، يباع عادة في السوق الثانوية ، أو
- قرض من اتحاد ائتماني يكون فيه المقترض عضواً ، أو
- التمويل الخاص ، والذي يسمى أحيانا قرض من المال الثابت
اعتمادا على نوع القرض ، قد يتطلب المقرض بعض شروط الملكية أو إصلاحات لجعل القرض. إذا كان البائعون والمشترين لا يستطيعون الاتفاق على الإصلاحات أو شروط المقرض ، فإن المشتري لن يحصل على القرض ، وقد تنهار الصفقة.
بشكل عام ، لدى المشتري فترة زمنية محددة في عقد الشراء للحصول على التمويل. في بعض الحالات ، قد يمنح العقد للمشتري خيارًا ، للاختيار بين عدد معين من الأيام قبل أن تتم إزالة القرض أو استيفائه ، أو الاحتفاظ بالحجز الطارئ ، في حالة موافقة جميع الأطراف ، في مكانه حتى الإغلاق.
ومن أين تبدأ المشكلة. يتوقع معظم البائعين أن المشتري سيحتاج إلى الحصول على تمويل. عادة ما يكون البائعون معقولين نوعًا ما وسيسمحون بمرور فترة معينة من الوقت للمشتري للحصول على التمويل وإلغاء احتياطي القرض ، ولكن لن يرغب كل بائع في الانتظار حتى يوم الإغلاق لمعرفة ما إذا كان المشتري قادرًا فعلًا لإغلاق الضمان. ليس من العدل تمامًا للبائع أن يطلب المشتري فترة إقفال مدتها 30 يومًا دون التزام ثابت بالإغلاق. من ناحية أخرى ، يمكن أن يؤدي إزالة قرض ما قبل الطوارئ إلى جعل المشتري متوتراً للغاية.
قد يتساءل المشتري ما الذي سيحدث إذا قرر المقرض ، لأسباب غير متوقعة أو غريبة ، رفض القرض. إذا كان المشتري قد أزال القرض الطارئ ، فقد يكون المشتري في رحمة البائع ، ويمكن أن يكون إيداع الأموال الجاد للمشتري في خطر. عدد قليل من المشترين على استعداد لاتخاذ مقامرة على فقدان الوديعة.
وبالطبع ، يحصل المشترون على رسالة مسبقة الدفع ويعرضونها قبل تقديم عرض. هذه هي الرسالة التي يعتمد عليها البائع في السابق كدليل على جدارة المشتري وقدرته على التأهل للحصول على قرض. ولكن بعد تعبئة الملف للاكتتاب ، يمكن أن تظهر مشاكل أخرى.
يمكن أن تظهر الأحكام المجهولة في السجلات العامة ، قد يكون المشتري مشكلاً في تقرير الائتمان الذي انزلق من خلال الشقوق ، يمكن أن يؤدي السابقين مع بيع قصير سابق إلى إبطاء التأهل ، وقد يفقد المشتري وظيفته ، يتم توظيفها خلال فترة السنتين المطلوبة أو تتلقى أجورًا غير قابلة للتجزئة في عقود الرواتب. هناك أشياء bazillion يمكن أن تذهب الخطأ دعونا لا نغفل أن النوع الثاني من طوارئ القرض هو التقييم. وغالباً ما تكون الطوارئ الطارئة منفصلة عن حالة الطوارئ. وتعني حالة الطوارئ التقييمية أن على المنزل تقييم سعر الشراء. إذا كان التقييم أقل من سعر الشراء ، فيمكن للمشتري أن يلغي تقديم المشتري للطوارئ في عقد الشراء. إذا وافق البائع على خفض السعر للوفاء بالتقييم ، فمن المتوقع أن يقوم المشتري بإزالة حالة الطوارئ التقييمية.
ولكن ماذا يحدث إذا قرر المكتتب عند الساعة الحادية عشرة أن يأمر بإجراء تقييم ثانٍ وأن الرأي الثاني للقيمة يتبين أنه تقييم منخفض ؟ إذا كان المشتري قد أفرج عن تقييم الطوارئ ، لا يوجد أي طوارئ تقييمية. ومع ذلك ، إذا لم يتم الإفصاح عن القرض الطارئ بعد ، فقد يظل عقد الشراء مرهونًا بقدرة المشتري على الحصول على القرض.
هذه هي المخاوف التي يتعين معالجتها مع الوكيل العقاري الخاص بك قبل تقديم عرض لشراء منزل. بعض المشترين يشعرون بالراحة في إزالة قرض طارئ عندما يؤكد مقرض المشتري أن الملف جاهز للتمويل. ومع ذلك ، إذا كان لدى المقرض مخاوف ، فقد لا يكون من المستحسن إزالة احتياطي القرض. طوارئ القروض تتحدث أيضا إلى البائع. الجانب السلبي هو عندما يكون عرضك من بين العديد من العروض ، والمشترين الآخرين على استعداد لإزالة قرض طارئ أو تقصير الفترة ، وتصر على الحفاظ على طوارئ القرض سليمة حتى الإغلاق ، قد لا يتم قبول عرضك. قد يعتقد البائع أن لديك مشكلة قد تسبب صعوبات في الإغلاق.
في مثل هذه الحالات الصعبة ، يطلب بعض مشتري المنازل من المصرف الموافقة على الملف من خلال الاكتتاب قبل تقديم عرض لشراء منزل. موافقة الاكتتاب تزيل الخوف من عدم اليقين وتقوي العرض.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، BRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.