يسأل القارئ: "أنا أملك مسكنًا شخصيًا. الأمر يستحق أكثر من الرصيد الأساسي المتبقي في الرهن العقاري. المقرضي على استعداد للسماح لي بإعادة تمويل أكثر من رصيد الرهن العقاري الحالي. أعرف أن القواعد الضريبية تسمح أقوم بخصم مدفوعات الفائدة عند إعادة تمويل الرهن العقاري طالما أنها تساوي نفس الرصيد الحالي ، لكن كيف يتم تقييد الاقتطاعات الضريبية لإعادة تمويل الرهن العقاري؟ "
الجواب: بواسطة جوليان بلوك ، المحامي
عندما تنخفض أسعار الفائدة ، تتدفق الملايين من الأسر ، مثلها تماماً ، على المقرضين لإعادة تمويل قروضهم العقارية. قبل القفز إلى إعادة تمويل الرهن العقاري ، فمن الذكاء أن تتعرف على قواعد ضريبية صارمة على ما هو أو غير قابل للخصم لدفع الفوائد. فيما يلي بعض التذكيرات حول كيفية عمل القواعد لإعادة تمويل الرهن العقاري:
إعادة تمويل الرهن العقاري للقسم الخصومات
ما إذا كان يحق للمقترضين لخصم الفائدة على المبلغ الزائد يتوقف على كيفية استخدام العائدات من إعادة تمويل الرهن العقاري ومقدار العائدات. عندما يستخدم المقترضون المبلغ الزائد عن الرهن العقاري الحالي لشراء أو بناء أو تحسين المساكن الرئيسية بشكل أساسي ، أي المساكن على مدار العام ، أو المنازل الثانية مثل معتكف الإجازات ، فإن مدفوعات فوائدهم تندرج تحت قواعد قروض اقتناء المنازل. تسمح هذه القواعد لهم بخصم كامل الفائدة طالما أن الفائض بالإضافة إلى جميع قروض شراء المنازل الأخرى لا تتجاوز 1،000،000 دولار ، متراجعاً إلى 500،000 دولار للزوجين المتزوجين بإيرادات منفصلة.
عندما يستخدم المقترضون هذه الزيادة لأي أغراض أخرى ، فإن مجموعة أخرى من القواعد تمنع الخصومات على دفعات الفائدة على "قروض المستهلكين". وتشمل هذه الفئة واسعة النطاق فواتير بطاقات الائتمان وقروض السيارات والنفقات الطبية والديون الشخصية الأخرى مثل ضرائب الدخل الاتحادية وحكومات الولايات المتأخرة. ومع ذلك ، هناك استثناء محدود للفوائد على القروض الطلابية ، واحدة من تلك التخفيضات "فوق الخط" للوصول إلى الدخل الإجمالي المعدل ، والمبلغ على السطر الأخير من الصفحة الأولى من نموذج 1040.
استثناءات من قواعد إعادة تمويل الرهن العقاري الاستقطاعات الضريبية
لكن معظم المقترضين قادرون على تجنب هذه القيود على الاستقطاعات من أجل مصلحة المستهلك ، وذلك بفضل قواعد قروض المنازل . تسمح هذه القواعد لهم بخصم كامل الفوائد طالما أن المبلغ الزائد عن الرهن العقاري الحالي بالإضافة إلى جميع قروض المساكن الأخرى لا يتجاوز 100000 دولار ، متراجعاً إلى 50،000 دولار للأزواج المتزوجين العائدات المنفصلة. لا يوجد فرق بين كيفية استخدام المقترضين للعائدات.
فعندما تكون قروضهم التي تم إعادة تمويلها جزئياً قروض لشراء المنازل وقروض لأسهم المنازل جزئياً ، هناك حد إجمالي قدره 1،100،000 دولار ، و 1،000،000 دولار من ديون اقتناء المنازل ، و 100000 دولار أمريكي لسندات ملكية المنازل ، حيث انخفضت إلى 550،000 دولار للأزواج المتزوجين بشكل منفصل.
عندما تتجاوز القروض سقف $ 1،000،000 لقروض الاستحواذ على المنزل و 100،000 دولار لقروض حقوق الملكية ، يتم تصنيف الزيادة بشكل عام على أنها مصلحة شخصية غير قابلة للاقتطاع. يخضع عدم الرضا العام لاستثناءات حصيلة القرض المستخدمة لأغراض تجارية أو استثمارية.
إعادة تمويل الرهن العقاري الضريبة على دافعي الضرائب تخضع ل AMT
ومع ذلك ، هناك قيد آخر ينطبق على العدد المتزايد باطراد من المقترضين الذين تثقلهم AMT (ضريبة الحد الأدنى البديلة).
تسمح AMT بخصم مدفوعات الفائدة على قروض اقتناء المنازل التي تصل إلى 1،000،000 دولار. لكن قواعد AMT تنكر أي خصومات على الفائدة على قروض المساكن للبيت الأول أو الثاني ، ما لم تستخدم عائدات القرض لشراء أو بناء أو تحسين المساكن بشكل كبير. سبب واحد لماذا الإعلانات عن قروض المنازل بشكل متكرر باستمرار مسألة مزعجة من الخصومات الضريبية.
جوليان بلوك هو محامي الضرائب في لارشمونت ، نيويورك.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.