تحويل منزلك إلى تأجير قد يسمح بخسارة ضريبية
بواسطة جوليان بلوك ، المحامي
سيقول لك معظم الناس إن شطب خسائر المنازل من بيع محل الإقامة الشخصية أمر مستحيل أو غير مسموح به ، لكنها ستكون غير صحيحة. بشكل عام ، يحظر قانون الضرائب IRS أي خصم لخسارة على بيع الإقامة الرئيسية. ومع ذلك ، فإنه يفوض عدة استثناءات لكتابة خسائر المنزل على الإقامة الشخصية.
على سبيل المثال ، يسمح القانون بخصم خسارة من بيع مسكن شخصي تم تحويله إلى عقار مستأجر.
لكنه يحد من مقدار الشطب. لا خصم لأي انخفاض في القيمة قبل البدء في الإيجار.
نقطة البداية هي الأساس المعدّل (1) للممتلكات في وقت التحويل أو (2) القيمة السوقية العادلة في وقت التحويل ، أيهما أقل. بعد تحديد الحد الأدنى من (1) أو (2) ، قم بزيادة هذا المبلغ ليعكس تحسينات رأس المال في فترة الإيجار التي تعزز قيمتها. بعد ذلك ، طرح خصومات فترة الإيجار للاستهلاك. ما وصلت أخيرًا إليه هو الأساس المعدّل للعقار في وقت البيع. عندما تبيع ، يكون الحد الأقصى لخصم الخسارة هو المبلغ الذي يتجاوز عنده سعر البيع وقت البيع.
في سوق العقارات الحامضة ، يمكن أن يكون الأساس المعدل للعقار في وقت البيع أقل بكثير من تكلفته الأصلية. كقاعدة عامة ، يبدأ الأساس بالتكلفة الأصلية ، بما في ذلك أي دين مفترض مثل الرهن العقاري الأول أو الثاني ، بالإضافة إلى تعديلات لأعلى أو لأسفل.
عدّل إلى الأعلى لتعكس نفقات بعض التسوية أو تكاليف الإغلاق المرتبطة بالشراء مثل الرسوم القانونية و / أو التحسينات. اضبط الانخفاض مقابل مبلغ الربح من البيع قبل 7 مايو 1997 للمنزل المملوك سابقًا والذي تم تأجيل الضرائب عليه. كل هذه التعديلات من التكلفة الأصلية الخاصة بك تنتج في الأساس الخاص بك المعدلة.
مثال على ذلك: في عام 2001 ، تشتري أول سكن شخصي مقابل 200000 دولار. في عام 2003 ، انتقلت من المنزل وقمت بتأجيره. في ذلك الوقت ، تحدد أن قيمتها السوقية العادلة هي 180،000 دولار. في وقت لاحق ، كنت تأخذ خصومات الاستهلاك من 20،000 دولار وبيع العقار بمبلغ 150،000 دولار.
قد تظن أن خسائرك 50.000 دولار - الفرق بين التكلفة الأصلية البالغة 200.000 دولار وسعر البيع الذي يبلغ 150.000 دولار. لكن مصلحة الضرائب تقصر خسائرك على 10 آلاف دولار فقط - المبلغ الذي تجاوزته القيمة المعدلة للسعر 160،000 دولار في وقت البيع (القيمة السوقية العادلة البالغة 180،000 دولار في وقت التحويل ناقصًا الإهلاك المستحق في فترة الإيجار البالغة 20000 دولار) تتجاوز مبيعات 150،000 دولار السعر.
عندما تكون فترة الإيجار أقل من سنة واحدة ، قد تزعم مصلحة الضرائب أنه ينبغي عدم السماح بالخسارة على أساس أن تحويل البائع للمحل إلى عقار مستأجر كان مؤقتًا وليس دائمًا. تحذّر إرشاداتها للبائعين في المنزل من أنك "لم تغير منزلك إلى تأجير الممتلكات إذا كنت تؤجر منزلك القديم مؤقتًا قبل بيعه". ومع ذلك ، فإن المبادئ التوجيهية بشأن ما هو مؤقت وما هو دائم ليست بأي حال من الأحوال الكلمة الأخيرة. انهم يعكسون فقط الموقف الرسمي ل IRS بشأن قضية وليست ملزمة للمحاكم.
ولا ، وفقًا للمبادئ التوجيهية ، هل تعتبر مصلحة الضرائب مصلحة سكنية تم تحويلها إلى عقار مستأجر "إذا كنت قد وضعت منزلك مع وكيل عقارات للإيجار أو البيع ولم يتم تأجيره". الترجمة: عليك أن تقوم بالفعل بتأجير المنزل قبل أن تتمكن من أخذ خصم من الخسارة. وقد أيدت هذا القيد من قبل المحاكم.
إذا كنت تشك في ذلك ، فقم دائمًا بمراجعة محاسب ضريبي محترف أو CPA قبل المطالبة بخسارة منزل في مسكن شخصي. يُرجى أيضًا مراجعة مصلحة الضرائب للتأكد من الالتزام بقوانين الضرائب الجديدة ، والتي تتغير كل عام. ضرائب العقارات في بعض الولايات مثل كاليفورنيا تقتصر الآن على الحد الأقصى للخصم 10000 دولار بموجب قانون الضرائب لعام 2018 ترامب.
جوليان بلوك خبير ضرائب من لارشمونت ، نيويورك.
حرره إليزابيث وينتروب ، خبير شراء المنازل.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.