تتضاعف المشاكل إذا اشترى المستثمر مؤخرا التعويق
عندما يلتقط المستثمر بيتًا مملوكًا للبنك ، إما عن طريق شراء ذلك المنزل في عملية شراء مجمعة مباشرة من البنك أو عن طريق المزايدة على المنزل في مزاد ، فإن أهم ما يخطر على البال هو أن عقل ذلك المستثمر يحقق ربحًا.
ولكن عندما ترى المنزل للبيع ، فأنت تنظر إلى قيمته الجمالية وكيف يناسب هذا المنزل المعايير الخاصة بك. بسبب جاذبيتها العاطفية ، قد لا تلاحظ عيوب البناء.
تحديد ما يصل إلى التعويق زعنفة
أنا لا أقول أن جميع المستثمرين قطع الزوايا عند إعادة تأهيل الملكية. العديد من المستثمرين واعية وتوظيف أطقم البناء الجودة. لكن بعض المستثمرين - وقلما تعرفون من هم ينظرون إليهم - يوظفون أرخص عمالة يمكن أن يجدوها ويستخدمون المواد الأقل كلفة في محاولة لزيادة هوامش ربحهم. فيما يلي بعض النقاط المثيرة للقلق:
- قالب
بعض المنازل المملوكة للبنوك تجلس فارغة ، دون تدفئة أو تكييف ، لعدة أشهر. في حالة وجود تسرب في أنبوب أو رطوبة ، قد ينمو العفن وينتشر. تكاليف علاج العفن تكلف آلاف الدولارات. هل سيرسم المستثمر القالب؟ ما رأيك؟
- تقارير الآفات
يشتري المستثمرون المنازل المملوكة للبنوك في حالة "كما هي" . البنوك نادرا ما تدفع ثمن أعمال الآفات. تركت دون معالجة ، يمكن أن النمل الأبيض أو خنفساء مسحوق آخر تلتهم السلامة الهيكلية للمنزل. الجدران الداخلية يمكن أن تكون مدعومة بالدبابنة المتعفنة.
- الحرير الصخري
حل سريع وسهل لتغطية أرضيات المشمع الذي يحتوي على الأسبست هو وضع اللامينيت أو السيراميك عليه. إذا لم يتم تثبيت الطبقة السفلية بشكل آمن إلى الجزء الفرعي ، يمكن أن تتعطل مع مرور الوقت. الشيء نفسه بالنسبة للانحياز الخارجي . ما هو تحت التحيز الجديد؟
- تصاريح البناء
هل قام المستثمر بإضافة أو إزالة غرفة أو إجراء أي نوع من التحسين يتطلب تصريحًا؟ قد لا تعرف ذلك لأنه من غير المحتمل أن يكشف المستثمر عن كل وظيفة يقوم بها. كان من الممكن أن يتطلب العمل بعض التصاريح دون الحصول على أي تصاريح.
- دون المستوى المطلوب مواد البناء
ما لم يكن حبس الرهن منزلًا راقيًا ، فمن المرجح أن يكون المستثمر قد اشترى أجهزة من أسفل برميل ، وخزانات منخفضة النهاية مصنوعة من ألواح مضغوطة وأدوات صحية رخيصة الثمن أو نوافذ مزدوجة ذات لوحة منخفضة ، والتي قد تتلاشى بسرعة. لن تعرف ما إذا كان المتعاقد يستخدم دريوال نصف بوصة أو ربع بوصة ما لم تقم بإزالة الأغطية وقياس الأوعية.
- مقاولون من الباطن غير مرخصين
من الممكن أن يكون مقاول المستثمر قد وظف عمالا غير قانونيين / غير مرخصين تحت الحد الأدنى للأجور لأداء وظائف معقدة لم يكن العمال غير مدربين عليها. حتى أنه يمكن القيام بعمل بسيط مثل تعليق الحوائط الجافة والطين والصنفرة بشكل غير صحيح ، ولن تعرف حتى تبدأ المسامير في الظهور خارج أشهر الطريق.
قاعدة التقليب 90 يومًا
قاعدة التقليب لمدة 90 يومًا تنطبق على توزين العنوان. تتطلب العديد من إرشادات المقرضين والتراكبات أن يمتلك المستثمر العقار لمدة 90 يومًا على الأقل قبل أن يقدم مقرض المشتري قرضًا إلى ذلك المشتري. يجب أن يكون تاريخ العقد 90 يومًا على الأقل بعد تسجيل سند المستثمر.
رفع FHA هذه القاعدة مؤقتًا من 1 شباط 2010 إلى 31 كانون الثاني 2011. ومع ذلك ، هناك قيود تنطبق حتى خلال تلك الفترة ، يعتمد بعضها على النسبة المئوية لسعر البيع الجديد إلى سعر البيع الأصلي.
قد يطلب البنك إيصالات لإثبات اكتمال عمل كبير لتبرير سعر البيع الجديد.
ميكانيكي الامتيازات على التعويق زعانف
في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، لدى مقاولي الباطن 90 يومًا لتقديم امتياز ميكانيكي للعمل غير المدفوع الأجر. وهذا يعني أنه إذا لم يدفع المتعاقد مقاولا من الباطن أو إذا كانت المواد قد سلمت دون دفع ، فبإمكان المشتري أن يثبت أنه قد تم تقديم امتياز ضد المنزل بعد إغلاق المنزل.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.