هل نوع القرض الخاص بي ميزة أو عيب في عرض الشراء؟

كيفية تصنيف البائعين أنواع التمويل في عرض ما

السؤال: هل نوع القرض الخاص بي ميزة أو عيب في عرض الشراء؟

يسأل القارئ: "أنا في موقف تحسد عليه من القدرة على الدفع نقدا أو الحصول على قرض لشراء منزل. أريد شراء عقار استثماري ، لكنك تعرف كيف يكون هذا السوق. عروض متعددة وافرة. الكثير من المشترين يقاتلون. أريد أن يكون عرضي أفضل ، وأعرف نوع العرض الذي يلعب دورا كبيرا ، فهل من الأفضل أن أقدم عرضا نقدا أو مع قرض؟ وإذا كان قرضا ، أي نوع من أفضل القروض؟ أين هي تميزي؟ ما الذي يجعل عرض الشراء أفضل من الآخر عندما يصنف مقابل بعضهما البعض حسب نوع القرض؟ "

الجواب: من الحكمة أن تنظر في كيفية فهم البائع للعرض الخاص بك ، لأن نوع القرض العقاري أو شروط التمويل قد يؤثر بشكل كبير على هذا المفهوم. ضع في هذا الخليط سوق البائع ، ومن المحتمل أيضًا أن تكون منافسًا للعديد من العروض من مختلف المشترين. سيتم فحص عرضك عن كثب وحكم عليه.

سيكون مندهشا المشترين إذا عرفوا كيف يتم ترتيب بعض عروض الشراء بشكل غير عادل. بينما لدينا قوانين الإسكان العادل التي تحظر التمييز على أساس الطبقات الواقية ، لا يتم تقييد أنواع أخرى من التمييز. ناهيك عن أن معظم البائعين ووكلاء الإدراج لا يقومون بممارسة إخبار المشترين لماذا تم رفض عرضهم. هم فقط يرفضونه. ليس عليهم شرح السبب.

ومع ذلك ، فمن الشائع الحكم على عرض الشراء حسب نوع التمويل الذي يختار المشتري استخدامه. غالبًا ما يتم ترتيب عروض الشراء بالطريقة التالية.

يتم سرد أفضل نوع من العرض أولاً ، مع ترتيب أقل جاذبية في المرتبة الأخيرة:

• السيولة النقدية. وهذا يعني النقد في متناول اليد. هذا لا يعني المنزل الذي يوجد في الوقت الحالي في حساب الضمان ، لأن ذلك سيكون بيعًا طارئًا وليس معاملة نقدية. كما لا يعني إعادة تمويل على عقار آخر من شأنها أن تنتج النقدية في وقت لاحق. عادة ما يكون العرض النقدي مصحوبًا بإثبات للأموال . ذلك لأن البائع لن يأخذ كلمة مشترى أن المشتري جيد للنقود. انها ما يعادل مطالبة المشتري لإنتاج حقيبة معبأة مع 100 دولار من الفواتير.

• نظرًا لأن السيولة تتمتع بدرجة عالية من التقييم ، فإن المشترين النقديين في بعض الأحيان يكونون قادرين على التفاوض على الخصم. لكن لا تعتمد على هذا الاستحقاق في وضع متعدد العروض أو في بيع قصير . تذكر أن جميع العروض ، باستثناء تمويل المالك ، تؤدي إلى نقدًا للبائع في النهاية. الفائدة الرئيسية للعرض النقدي ليست شرط التقييم.

  العروض النقدية على قائمة الأسعار مرغوبة للغاية بالنسبة للمنازل مع الأسهم لأنه لا يوجد تقييم. أما العروض النقدية على قائمة الأسعار فهي غير مرغوب فيها للبيع القصير ، لأنه إذا سار المشتري ، فقد تم بالفعل توقع البنك. قد يكون من الصعب تكرارها.

• قرض تقليدي . متطلبات درجة FICO للقرض التقليدي أعلى من تلك الخاصة بقرض FHA. لا يزال بإمكانك الحصول على قرض تقليدي إذا كان تقييم فيكو يعكس الحد الأدنى المطلوب للحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية ولكنك ستدفع سعر فائدة أعلى.

  يتم تقديم أسعار مفضلة للمقترضين الذين قاموا بإنزال 20٪ أو أكثر نقدًا ، مما يؤدي إلى نسبة 80٪ من القرض إلى القيمة أو أقل. كلما انخفضت النسبة ، انخفض الخطر على المقرض. أيضا ، إذا كان التقييم يأتي في أقل ، فإن المقرض في كثير من الأحيان سيسمح للمقترض بدفع الفرق النقدي إذا كان القرض إلى القيمة أقل من 80 ٪.

  ميزة أخرى للقروض التقليدية هي متطلبات التمويل المقرض أقل صرامة. المقرض أقل احتمالا لطلب إصلاحات. هذه الحقيقة وحدها تجعل المشتري التقليدي يبدو أكثر جاذبية من مشتري FHA. ومع ذلك ، ضع في اعتبارك أن المنازل الأحدث لا تتطلب إصلاحات بشكل عام.

• قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية . يختار العديد من مشتري المنازل لأول مرة الحصول على قرض من قروض إدارة الإسكان الفدرالية لأن الدفعة الأولى للدفعة النقدية عادة ما تكون أقل من المبلغ المطلوب للحصول على قرض تقليدي. بالإضافة إلى ذلك ، فإن متطلبات درجة FICO ، لكل تراكبات المقرضين ، تكون أكثر تساهلاً. الحد الأدنى للدفعة الأولى للقرض FHA هو 3.5 ٪ من سعر الشراء.

  لا تعد إرشادات إصلاح FHA دقيقة كما يعتقد بعض البائعين والوكلاء. لكن المنازل القديمة تميل إلى الحاجة إلى المزيد من الإصلاحات. تقشير الطلاء هو قضية FHA ضخمة إذا تم بناء المنزل قبل عام 1978. يمكن أن يكون المنزل أرضية خرسانية دون السجاد ، ولكن من الأفضل عدم الحصول على طلاء تقشير. أحيانًا يتم تعليق قروض إدارة الإسكان الفدرالية من الإغلاق بسبب ظروف التمويل.

  قد يكون أو لا يطلب تقرير الآفات والتخلي من قبل مثمن FHA.

• قرض VA . قدامى المحاربين يحصلون على نهاية قصيرة من العصا عندما يتعلق الأمر بالتسلسل الهرمي للقرض. ومع ذلك ، فإن المقترضين من الـ VA هم على الأرجح خطر ائتماني أفضل من مشتري FHA لأن متطلبات الشراء بدون دفعة أولى أكثر صرامة. يحتفظ المقترض بخيار وضع دفعة أولى على المنزل أو الشراء دون دفعة أولى. معظم المقترضين في اختيار VA الرافعة المالية.

  الجانب السلبي لقرض VA هو مطلوب تقارير الآفات. عندما يطلب عمل الآفة ، سيحتاج المقرض إلى شهادة إتمام. إذا كانت المعاملة هي عملية بيع قصيرة ، فالبنوك عادة لن تأذن بالدفع مقابل أعمال الآفات. بيع المنازل قصيرة تباع كما هو .

  لسوء الحظ ، وبسبب التسلسل الهرمي والمفاهيم الخاطئة ، غالبًا ما يقع مشترو VA في الجزء السفلي من مجموعة العروض ، في حين قد يكونون الأكثر تأهيلاً. يميل الوكلاء الذين يتعاملون مع الكثير من المبيعات القصيرة إلى تفضيل مشترين من شركة VA لأنهم يعرفون أن هؤلاء المشترين سوف يتم رفضهم في مكان آخر ، مما يجعلهم مرشحًا ملتزمًا بالبيع على المكشوف.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}