يسأل القارئ: لقد اشترينا منزلنا منذ عدة سنوات دون أن نعرف الكثير عن الحي الذي تبين أنه أقل جاذبية وغطاءًا أكبر ، لذلك لا يمكننا بيعه الآن. تقول زوجتي إن مصفف شعرها أخبرها عن خطة يمكن أن نشتري بها بيتًا جديدًا ، ونتظاهر بتأجير منزلنا الحالي ، وبعد أن يغلق قرضنا الجديد ، توقف عن الدفع في منزلنا القديم. وصفتها بأنها "شراء وكفالة". هذا يبدو جيدا جدا ليكون صحيحا. هل هناك شيء خاطئ في الشراء والكفالة؟
الجواب: الشراء والكفالة هو نتيجة شراء منزل جديد بقصد أن يكفل القديم. يعتبر الاحتيال الرهن العقاري . حتى الظروف المخففة لا تعطي صاحب المنزل الحق في ارتكاب الاحتيال الرهن العقاري.
ما هي الظروف المخففة للشراء والكفالة؟
في بعض الأحيان ، يشعر أصحاب المنازل بتبريرهم لأنهم يعتقدون أنهم خدعوا عندما اشتروا منزلهم الحالي. وهناك عدد قليل من الأسباب التي تشتري وكفالة المقترضين يشعرون بأنهم مضللون على النحو التالي:
- ممثل الرهن العقاري لم يشرح بدقة نتائج التمويل مثل تعديل سعر الفائدة على القروض أو تعديل خيارات الدفع فقط لا تسديد المبلغ الأساسي.
- قاد الوكيل العقاري المشتري إلى الاعتقاد بأن قيم المنازل لا يمكن أن تنخفض أبداً. في الأسواق التي تنخفض فيها القيم ولا يستثمر المشتري إلا القليل أو لا شيء تجاه الأسهم ، يمكن أن يكون المنزل أقل قيمة من المبلغ المستحق للبنك.
- قد يكون البنك قد وعد المشتري بأن إعادة التمويل ستكون دائمًا خيارًا ثم تغيير إرشادات الإقراض ، الأمر الذي جعل الحصول على قرض جديد أمرًا مستحيلاً.
في ظل أي من السيناريوهات المذكورة أعلاه ، قد يشعر صاحب المنزل بالحصار والضغط عليه للسماح بدخول المنزل في حبس الرهن ولكنه لا يرغب في التخلي عن حق ملكية المنزل. في أذهان مالكي المنازل هؤلاء ، يشعرون أن الظروف تبرر الخداع لأنهم خدعوا.
ومع ذلك ، فإنه لا يغير حقيقة أن الشراء والكفالة يشكلان احتيالًا في الرهن العقاري ويعارض القانون.
كيف يتم الشراء والكفالة؟
شراء وكفالة ينطوي على الكذب. وعادة ما تنطوي على وضع اتفاق استئجار وهمية وتقديم هذه الوثائق الزائفة للمقرض. دعونا نتبع الخطوات التي سيتبعها صاحب منزل أسطوري - سنطلق عليه كلود -:
- أولاً ، يقرر كلود أنه - لأي سبب كان - لم يعد منزله يناسب أغراضه.
- وبما أن كلود لا يستطيع الحصول على قرض عقاري جديد بعد البيع أو الرهن القصير ، فإنه يبدأ في العثور على منزل يشتري قبل أن يتخلف عن سداد الرهن العقاري الموجود.
- يكتب كلود عرض شراء في المنزل الجديد ويقدم طلب قرض.
- يطلب المقرض من كلود عقد إيجار لإثبات أن المستأجر سينتقل إلى منزل كلود القديم ويؤجر مدفوعات الإيجار إلى كلود.
- يطلب كلود من صديقه كلايد التوقيع على اتفاقية إيجار ، على الرغم من أن كلايد ليس لديه نية في الانتقال إلى أو تأجير منزل كلود القديم. انه يقدم هذا الاتفاق استئجار وهمية للمقرض.
- المقرض يوافق على قرض كلود الجديد ويمول القرض .
- لم يقم كلود بدفع أي مبلغ آخر في منزله القديم. يودع إخطار التخلف عن الدفع ويذهب المنزل إلى الرهن ، ثم يعود إلى البنك.
- لقد خُرِق ائتمان كلود ، لكنه لا يهتم لأنه اشترى بالفعل منزلًا جديدًا وليس لديه نية في التحرك لفترة طويلة.
لماذا يشترى والكفالة ضد القانون؟
في حالة كلود ، قام بتزوير مستندات القروض وكذب عمدا على طلب قرضه. هذا هو الاحتيال الرهن العقاري. يحدث الاحتيال في الرهن العقاري عندما يحجز المقترض المعلومات - مثل النية المتعمدة للتوقف عن سداد مدفوعات إلى دائن آخر - أو تزوير المعلومات - مما قد يتسبب في رفض المقرض الجديد للقرض إذا كان المقرض على علم بذلك.
كما أنه يعتبر الاحتيال على الاستدلال على طلب القرض وتقديم مستندات مزيفة للمقرض. يعرف مكتب التحقيقات الفيدرالي (FBI) غش الرهن بأنه "أي خطأ جوهري أو تحريف أو إغفال يعتمد عليه المكتتب أو المقرض لتمويل أو شراء أو تأمين قرض".
نتيجة لممارسات الشراء والكفالة ، تتطلب إرشادات Fannie Mae الآن من المشترين التأهل للحصول على قروض الرهن العقاري على كلا المسكنين في بداية القرض ، ما لم يكن للمنزل الحالي الكثير من الأسهم.
وذلك لأن صاحب المنزل مع الكثير من الأسهم سيكون من الغباء أن يبتعد عنها.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.