وكالة مزدوجة مقابل وكالة واحدة
هذا الشكل الذي نستخدمه في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، ليس اتفاقاً ؛ هذا هو الكشف. إنه يكشف عن طبيعة مختلف العلاقات الممكنة للوكالة ، ومن المهم أن تقرأ جميع الأطراف أنها أفضل استعدادًا لاختيار نوع علاقة الوكالة المطلوبة.
وكالة واحدة
يعمل وكلاء الشراء الذين يمثلون المشترين في وكالة واحدة بصفتها وكيلًا للمشتري . يعمل وكلاء البائع الذين يمثلون البائعين في وكالة واحدة بصفتها وكيل قائمة .
الوكلاء الذين يمثلون العملاء تحت وكالة واحدة مدينون بمسؤولية ائتمانية للعميل. لا يمكنهم مشاركة المعلومات السرية مع الطرف الآخر أو وكيل الطرف الآخر. يجب على وكلاء الوكالات الفردية استخدام العناية والعناية الواجبة لأداء الواجبات والكشف عن جميع الحقائق الجوهرية والنزاهة.
يوقع وكلاء المشتري والمشتري عمومًا على اتفاقية الوسيط الخاصة بالمشتري ، والتي تحدد واجبات والتزامات الوكيل. في بعض الولايات ، إذا لم يوقع المشترون اتفاقية وسيط للمشتري مع الوكيل ، فإن ذلك الوكيل لا يمثل المشتري ولكنه يصبح وكيلًا فرعيًا للبائع. يقع على عاتق الوكلاء الفرعيين نفس الواجبات على البائع بصفته وكيل الإدراج .
يوقع وكلاء البائع والبائع اتفاقية الإدراج ، والتي تحدد أيضًا واجبات والتزامات الوكيل.
ويدين كلٌّ من وكلاء الوكلاء ووكلاء المشتريين بولاء العميل وسريته ومحاسبته.
يعمل العديد من الوكلاء كوكيل للمشتري مع المشترين وكوكيل بائع مع البائعين. ومع ذلك ، فإن بعض الوكلاء يعملون فقط كوكلاء حصريين للمشتري ، ولا يأخذون قائمة على الإطلاق. وكلاء آخرين يعملون حصرا مع البائعين وعدم إظهار الممتلكات.
إن التعامل مع الوكلاء المتخصصين على الوكلاء العامين يمكن أن يزود العملاء بآراء أكثر تركيزًا ومزروعة.
وكالة مزدوجة مع اثنين من وكلاء
نظرًا لأن جميع وكلاء العقارات مرخصون بموجب وسيط عقاري ، فمن الممكن العمل مع وكيل واحد مرخص من قبل الوسيط نفسه كعامل الإدراج. هذا الوضع يخلق وكالة مزدوجة. يمكن للوكلاء العمل في مكاتب منفصلة وغرباء عن بعضهم البعض ، ولكن بما أنهم مرخصون من قبل الوسيط ، فهم لا يزالون يعملون في إطار وكالة مزدوجة عندما يمثل أحد الوكلاء المشتري والآخر يمثل البائع.
بداية ، قد يكون الوكيل قد أنشأ علاقة وكالة واحدة مع المشتري ، ولكن عندما يختار المشتري منزلًا مسردًا بواسطة وسيط الوكيل ، تتغير علاقة الوكيل مع المشتري. ليس كل الوكلاء وحدهم يلاحظون التمييز. في العالم الواقعي ، يتحدث معظم هؤلاء العملاء الثنائيين عن الحديث عن وكالة مزدوجة ، لكنهم يستمرون في السير على الأقدام للتمثيل الفردي للوكالة.
يجب الاتفاق على كتابة وكالة مزدوجة بين الطرفين. تختلف القوانين من ولاية إلى أخرى. في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، تحتوي اتفاقيات وسيط المشتري الحصري على verbiage الذي يسمح بالوكالة المزدوجة ، لذلك لا يدرك معظم المشترين أن وسيط المشتري قد يخضع لوكالة مزدوجة.
فقط وكلاء الوكيل الحصري ووكلاء الإدراج الذين لا تركز ممارستهم على القوائم فقط هم وكلاء مزدوجون.
وكالة مزدوجة مع نفس الوكيل
وكيل القائمة للممتلكات الذي يمثل أيضا المشتري هو وكيل مزدوج. لا يمكن للوكلاء المزدوجين العمل في علاقة ائتمانية مع أي من الطرفين ويجب عليهم معاملة البائعين والمشترين على حد سواء. لا يمكنهم مشاركة المعلومات السرية ولكن لا يمكنهم تقديم مشورة سرية.
تمت مقاضاة وكيل مزدوج في كاليفورنيا من قبل البائع لأنها طلبت من المشتري أن يطلب بدل السجاد من البائع. من الصعب جداً الحصول على السعر الأعلى والأفضل للبائع عندما يمثل الوكيل أيضاً المشتري. لا يمكن للوكيل المزدوج تقديم المشورة بشأن سعر المنزل ولا الشروط ولا التفاوض نيابة عن أي شخص.
يقول بعض المشترين إنهم يفضلون العمل فقط مع وكلاء الإدراج لأنهم يعرفون أن الوكيل يتلقى طرفي العمولة ، وهي لجنة الإدراج ولجنة وكيل المشتري.
فهم يشعرون أن وكيل الإدراج هو "محفز" عندما يقدم المشتري عرض شراء للحصول على قبول هذا العرض. على الرغم من أنني سأكون مقصرا إذا لم أذكر أن بعض العملاء يعملون بهذه الطريقة ، فإن الحقيقة هي أن معظمها لا يفعل ذلك. إذا اقترب مني مشتري بهذا النوع من التفكير ، كما لو كنت سأفعل أي شيء من أجل عمولة ، فسوف أجد الإهانة ضمنية.
قد يطلبون أيضًا من الوكيل الثنائي مزيدًا من التفاوض بشأن لجنة العقارات لزيادة أرباح البائع من عرض منخفض الكرة .
وكلاء المعاملات
لتجنب الوكالة المزدوجة ، سيعمل بعض الوكلاء كعوامل معاملة. لا تمثل وكلاء المعاملة أي من الطرفين ولا تحمي مصلحة البائع ولا المشتري. انهم ببساطة تسهيل المعاملة.
يساعد وكيل المعاملة على الوفاء بالتزامات عقد الشراء ويوفر الأوراق اللازمة لكل جانب. أنه يخفف بعض المسؤولية التي تكبدها عندما يأخذ وكلاء على وكالة مزدوجة ويزيل كذلك وكيل من الولاء.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.