حقك في إلغاء PMI
لسوء الحظ ، واجه أصحاب المنازل تحديات في القضاء على رسوم مؤشر مديري المشتريات ، حتى عندما لم تعد هناك حاجة إلى مؤشر مديري المشتريات.
في بعض الحالات ، تم الخلط بين المقترضين والموظفين حول كيفية إلغاء مؤشر مديري المشتريات ، وجر بعض مقدمي خدمة القروض عديمي الضمير أقدامهم على إلغاء رسوم مؤشر مديري المشتريات.
ما هو قانون حماية مالك المنزل؟
قانون حماية مالك المنزل (HPA) ، المعروف أيضًا باسم قانون إلغاء مؤشر مديري المشتريات (PMI) ، هو قانون يحمي المستهلكين من الدفع الزائد مقابل مؤشر مديري المشتريات. القواعد تحدد:
- عندما يمكن لأصحاب المنازل إلغاء PMI والتوقف عن دفع أقساط التأمين
- عندما يجب على المقرضين التوقف تلقائيا عن فرض رسوم على المقترضين لمؤشر مديري المشتريات
- الإفصاح الذي يجب على المقرضين تقديمه عندما يتطلب قرض PMI
- كيفية التعامل مع أقساط غير المكتسبة التي يدفعها أصحاب المنازل
من المؤهل؟ ينطبق قانون HPA على قروض الرهن العقاري السكنية ، بما في ذلك القروض الخاصة بمساكن الأسرة الواحدة والشقق السكنية وغيرها من المساكن السكنية متعددة الوحدات. لا يغطي القانون القروض المدعومة من الحكومة مثل قروض FHA أو قروض VA. ما هو أكثر من ذلك ، يعامل HPA القروض المتوافقة والقروض "عالية المخاطر" بشكل مختلف. للاستفادة من HPA ، يحتاج المستهلكون إلى الاحتفاظ بسجل دفع جيد.
تاريخ السريان: بدأ سريان مفعول HPA في 29 يوليو 1999. ومع ذلك ، لا يزال المقرضون بحاجة إلى تقديم إفصاحات للمقترضين الذين حصلوا على قروض قبل ذلك التاريخ.
لماذا مؤشر مديري المشتريات؟ عادة ما تكون PMI مطلوبة فقط عندما يقوم أصحاب المنازل بدفع أقل من 20٪. مع نسبة القرض إلى القيمة العالية (LTV) ، يخاطر المقرضون بخسارة المال إذا اضطروا إلى الحجز على منزل وبيعه بسرعة.
ولكن ما إن تنخفض قيمة LTV إلى أقل من 80 في المائة ، فإن المقرضين يواجهون مخاطرة أقل بكثير ، ويتعين على مالكي المنازل - من الناحية النظرية - التوقف عن دفع رسوم PMI الشهرية.
كيف أصحاب المنازل إلغاء PMI
يمنع HPA المواقف التي يدفع فيها مالكو المنازل رسومًا شهرية لمديري المشتريات (PMI) طوال مدة القرض.
طلب المقترض: يمكن للمقترضين إلغاء PMI عن طريق تقديم طلب خطي إلى خدمة القرض الخاصة بهم بمجرد أن يصل القرض إلى 80 بالمائة LTV (بناءً على جدول استهلاك القرض). يمكن لأصحاب المنازل أيضا تقديم هذا الطلب إذا ما قاموا بإحضار ضريبة القيمة المضافة إلى 80 في المائة عن طريق سداد مدفوعات إضافية. للتأهل ، قد يحتاج أصحاب المنازل لتقديم دليل على أن الممتلكات لم تفقد قيمتها.
الإنهاء التلقائي: يُطلب من المقرضين إلغاء تغطية مؤشر مديري المشتريات تلقائيًا بمجرد أن يتم تحديد القرض ليصل إلى 78 في المائة من أصل LTV.
الإنهاء النهائي: عندما لا يتم إلغاء PMI بسبب طلب المقترض أو الإنهاء التلقائي ، يجب على موظفي القرض إلغاء رسوم PMI الشهرية بعد أن يصل القرض إلى نقطة منتصف جدول الإطفاء .
ميزات أخرى: إن HPA معقدة ، وتؤثر تفاصيل القرض الخاص بك على حقوقك بموجب القانون. على سبيل المثال ، قد تمنعك أي امتيازات على موقعك من إلغاء التغطية بنجاح.
القروض غير المطابقة ( مثل القروض الجامبو ) قد تتطلب منك الانتظار حتى تحصل على 77٪ LTV.
الإفصاح: حقوقك كمقترض
بالإضافة إلى وضع قواعد لإلغاء مؤشر مديري المشتريات ، فإن HPA تتطلب من المقرضين إبلاغ المقترضين بحقوقهم. تتضمن الإفصاحات إشعارات أولية وسنوية بشأن متى وكيف يمكن للمقترضين إلغاء مؤشر مديري المشتريات. تتضمن المعلومات تفاصيل حول جدول الإطفاء ، ومتى يتم طلب الإلغاء ، وأي ميزات تحد من إمكانية إلغاء PMI.
ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﻘﺮوض اﻟﻘﺎﺋﻤﺔ اﻟﺼﺎدرة ﻗﺒﻞ ﻳﻮﻟﻴﻮ 1999 ، ﻳﺤﺼﻞ اﻟﻤﻘﺘﺮﺿﻮن ﻋﻠﻰ إﺷﻌﺎر ﺳﻨﻮي ﻳﺬآﺮهﻢ ﺑﺄﻧﻬﻢ ﻳﻤﻜﻨﻬﻢ ﻃﻠﺐ إﻟﻐﺎء وﺗﻘﺪﻳﻢ ﻣﻌﻠﻮﻣﺎت اﻻﺗﺼﺎل اﻟﺨﺎﺻﺔ ﺑﻬﻢ.
المقرض مدفوع التأمين على الرهن العقاري
تستخدم بعض القروض التأمين العقاري المدفوع المقرض (LPMI) بدلا من إضافة أقساط إلى الدفعة الشهرية لمالك المنزل.
لا يزال المقترضون يدفعون مقابل LPMI - الاسم ليس دقيقًا تمامًا - لكنهم لا يدفعون مقابله شهرًا تلو الآخر. بدلا من ذلك ، يمكن للمقترضين إما:
- دفعة مقطوعه في بداية القرض.
- سعر فائدة أعلى على رصيد القرض ، الأمر الذي يؤدي إلى دفعات شهرية أعلى ( رأس المال والفوائد) .
معظم المقترضين مع LPMI يختارون معدل فائدة أعلى. إلا أن سعر الفائدة يستمر لمدة القرض، وليس هناك أي وسيلة ل"إلغاء" LPMI والحفاظ على القرض الخاص بك القائمة. بدلا من ذلك ، يحتاج مالكو المنازل إلى سداد قرض LPMI ، عادة عن طريق إعادة التمويل بقرض جديد .
ومع ذلك ، فإن HPA ينطبق على القروض مع LPMI. مطلوب من المقرضين تقديم إفصاحات للمقترضين:
- اشرح كيف يعمل LPMI
- تسليط الضوء على ارتفاع سعر الفائدة عادة ما توجد مع LPMI
- ناقش إيجابيات وسلبيات الخيارات المختلفة