والأهم من ذلك بالنسبة إلى مشتري المنازل ، أن القروض الجامبو تجعل من الممكن شراء منازل أكثر تكلفة.
قد لا تهتم بأسواق الرهن العقاري ، ولكن إذا كنت تشتري منزلاً باهظ الثمن ولا تدفع مبالغ كبيرة ، فقد يكون قرضك الجامبو هو أفضل خيار لك. قد تحصل حتى على سعر فائدة أفضل مع قرض غير مطابق.
الرهن العقاري الضخم
قروض جامبو تحصل على اسمها من أرصدة القروض الكبيرة المتاحة. تمثل القروض المتوافقة ، التي تعد أكبر شريحة من القروض في الولايات المتحدة ، قروضاً تلبي المبادئ التوجيهية التي وضعتها GSEs. يتم تحديد سقف هذه القروض لعام 2017 بمبلغ 100 424 دولار في معظم أنحاء البلاد ولديها قواعد إضافية بشأن تأهيل المقترض. في بعض المناطق عالية التكلفة ، تذهب حدود القروض إلى أعلى بكثير لتفسير أسواق الإسكان المحلية. على سبيل المثال ، في مقاطعة لوس أنجلوس ، يكون الحد الأقصى لعام 2017 هو 636،150 دولارًا أمريكيًا.
إذا كنت ترغب في الاقتراض أكثر من حد القرض في منطقتك ، فستحتاج إلى استخدام قرض ضخم أو طريقة إبداعية أخرى لتأمين التمويل.
جامبو المقرضين
البنوك والمستثمرين من القطاع الخاص يصدرون قروضا ضخمة.
ليس لدى هؤلاء المقرضين أي نية لبيع القروض إلى الشركات الصغيرة والمتوسطة ، لذلك يمكن للمقرضين تصميم معايير الموافقة الخاصة بهم. كل مقرض لديه أهداف ومخاوف فريدة ، لذلك كل برنامج قروض ضخمة مختلفة. وهذا يعني أنه من الضروري التسوق بين العديد من المقرضين ، حيث يمكن أن تختلف معايير التسعير والموافقة على نطاق واسع.
العثور على المقرض الذي يناسب وضعك المالي والممتلكات التي تشتريها. على سبيل المثال ، يجعل بعض المقرضين من السهل أو الأصعب الحصول على قروض للبيوت الثانية ، ولدى المقرضين المختلفون متطلبات مختلفة للدفع.
التأهل للرهن العقاري الجامبو
كما هو الحال مع أي قرض ، ستحتاج إلى تلبية معايير الموافقة ، وقروض الجامبو أكثر صعوبة من القروض التقليدية للتأهل. مبالغ القرض أعلى ، لذلك المقرضين أكثر انتقائية بسبب زيادة خطر إصدار جامبو.
تاريخ الائتمان: ستحتاج إلى ائتمان جيد للحصول على الموافقة للحصول على قرض جامبو. تعتبر درجة FICO أعلى من 700 هي الحد الأدنى لمعظم المشترين ، ولكن هناك عوامل أخرى يمكن أن تضمن درجة أقل قليلاً.
الدفعة المقدمة: تتطلب الرهون العقارية العملاقة عادة دفع 20٪ أو أكثر. ومع ذلك ، سيعمل بعض المقرضين الجامعيين الرئيسيين مع مدفوعات أقل بنحو 10 في المئة ، والبعض الآخر يعلن عن البرامج بمتطلبات أقل. للتأهل للحصول على قرض ضخم مع دفعة صغيرة ، ستحتاج إلى ائتمان جيد ، أو دخل قوي ، أو أصول احتياطية هامة. مع معظم المقرضين ، زيادة متطلبات الدفع لأسفل مع زيادة حجم القروض.
الدخل والأصول: بالنسبة لهذه القروض الكبيرة ، يطلب المقرضون وثائق تثبت أن لديك ما يكفي من الدخل والأصول لشراء الممتلكات التي تشتريها.
دخل ثابت هو الأفضل. يحتاج الأفراد العاملون لحسابهم الخاص إلى مستندات ضريبية ومعلومات إضافية عن أعمالهم ، ويحتاج أصحاب الأجور إلى نماذج W2. كما يحب المقرضون رؤية الأصول الاحتياطية المتاحة لتغطية المدفوعات لمدة ستة إلى 12 شهرا.
الديون إلى الدخل: إن نسبة الدين إلى الدخل منخفضة دائماً مفيدة عند التقدم للحصول على القروض. وعادة ما يستخدم المقرضون نسبة 43 في المائة كهدف ، لكن هذا العدد لا يوضع في حجر. خاصة إذا كان لديك أصول كبيرة متاحة ، قد ينظر المقرضون في هذه الأصول (أو الأرباح من تلك الأصول) كجزء من حساب الدخل.
لا يتم تصميم قروض جمبو لمساعدة المقترضين على "الامتداد" وشراء المزيد من المنازل أكثر مما يستطيعون تحمله. وبدلاً من ذلك ، فهم يفضلون على المقترضين المؤمنين مالياً شراء منازل أكثر تكلفة من المتوسط.
ما تدفعه
رسوم الفائدة: تاريخيا ، أظهرت القروض الجامبو أسعار فائدة أعلى من القروض المتوافقة.
الخطر أكبر مع زيادة حجم القروض. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الموافقة على المقترضين لمرة واحدة الذين لا يتناسبون مع الفئات المرتبة هي العمالة المكثفة. ومع ذلك ، فمنذ أزمة الرهن العقاري ، وجد المقرضون الخاصون أن المقترضين الجامبو قد يكونون بالفعل من المقترضين الأقل عرضة للخطر ، ويمكن أن يكونوا عملاء مربحين بطرق متنوعة. ونتيجة لذلك ، قد تكون المعدلات على القروض العقارية الجامدة أقل من أسعار الفائدة على القروض المطابقة. لا يزال ، مع أرصدة القروض بحجم ضخم ، يمكنك بسهولة دفع المزيد في تكاليف الفائدة من شخص ما مع قرض أصغر بمعدل أعلى.
قروض جامبو متاحة بأسعار ثابتة أو متغيرة .
تكاليف الإغلاق: تشمل تكاليف القروض الجامبو تكاليف الإغلاق ، تمامًا مثل أي قروض عقارية أخرى. قد تكون رسوم التقييم على وجه الخصوص أعلى بسبب العقارات المتخصصة أو المشتريات عالية الدولار. في بعض الحالات ، ستحتاج إلى تقييمين لموافقة قرض الجامبو.
تأمين الرهن العقاري: يحمي تأمين الرهن العقاري المقرضين عندما يتخلف المقترضون عن سداد القرض. تتطلب القروض والبرامج الحكومية عادة من المقترضين شراء هذا التأمين عند سداد دفعة صغيرة لأن القدرة على استرداد الأموال في الرهن أمر مشكوك فيه. لكن القروض الجامبو مختلفة. سواء كنت ستحتاج إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على قرض غير المطابق هو ما يصل إلى المقرض - بعضها يسمح بأقل من 20 في المئة مع عدم وجود PMI.
بدائل لقرص جامبو
القروض الجامبو ليست السبيل الوحيد لشراء المنازل الفاخرة أو العقارات في أسواق العقارات الساخنة. إذا لم تكن حريصًا على اقتراض هذا المبلغ ، أو إذا كنت تواجه مشكلة في الحصول على الموافقة على قرض جامبو ، فقد يكون من الأفضل اتباع نهج مختلف.
القروض على الظهر: بدلاً من قرض واحد كبير ، يمكنك استخدام مجموعة من القروض الأصغر. هذه الإستراتيجيات جعلت العودة منذ أزمة الرهن العقاري. ولكن على عكس القروض السابقة قبل 2008 ، ستحتاج الآن إلى إثبات أن لديك القدرة على سداد كل قرض.
- قرض بقيمة 80/20: مع قرض قرض 80/20 ، ستحصل على قرض عقاري "أولي" مقابل 80 في المائة من سعر شراء العقار. نظرًا لأن لديك قرضًا بقيمة 80 بالمائة بقيمة (LTV) ، فإنك تتجنب دفع مؤشر مديري المشتريات (PMI). سوف يغطي الرهن العقاري الثاني 20 في المائة المتبقية من سعر الشراء.
- 80/10/10: مع نهج 80/10/10 ، يمكنك الحصول على قرض أول بنسبة 80 في المئة LTV. ومع ذلك ، ستحصل أيضًا على دفعة مقدمة بنسبة 10 في المائة ، مع ترك 10 بالمائة فقط للاقتراض على قرض عقاري ثانٍ.
القروض على الظهر تحل مشكلة دفع مؤشر مديري المشتريات ، ولكنك لا تزال تقترض مبالغ كبيرة من المال. للحصول على الموافقة ، تحتاج إلى درجات ائتمانية عالية - ولكن قد تكون مؤهلاً مع نتائج FICO في 600s عالية. تميل أسعار الفائدة على الرهونات العقارية الثانية إلى أن تكون أعلى من أسعار الفائدة على الرهون العقارية الأولى ، وبالتالي قد تكون تكاليف الاقتراض الخاصة بك أعلى مع هذه الاستراتيجية. قارن هذه التكاليف بخيارات أخرى باستخدام حاسبة قرض أو جدول إطفاء .
يجب أن تدرك أن بعض الترتيبات على الظهر تستخدم قروض البالون . على سبيل المثال ، قد تحتاج إلى سداد قرض واحد أو كليهما أو إعادة تمويل في غضون 15 عامًا.
التحقق من الحدود: قبل أن تستقيل نفسك لاستخدام الرهن العقاري الجامبو ، تحقق من أنك ستحتاج بالفعل إلى حساب. قروض جامبو ليست بالضرورة سيئة - مرة أخرى ، قد تحصل حتى على سعر فائدة أفضل. ولكن قد تكون القروض أو البرامج الحكومية مناسبة لك بشكل أفضل. إذا كنت في منطقة مرتفعة التكلفة ، يمكنك في كثير من الأحيان اقتراض أكثر من الحد "القياسي". يستخدم بعض الأشخاص مصطلح "jumbo" للإشارة إلى القروض المطابقة في تلك المناطق عالية التكلفة ، لذا اسأل عن التوضيح عند مناقشة الخيارات المتاحة أمامك.
أكبر دفعة أولى: طريقة بسيطة لتجنب استخدام الرهن العقاري الجامبو هي تحقيق دفعة أولى أكبر. أنت فقط بحاجة إلى الخروج بما يكفي لإحضار مبلغ القرض الخاص بك إلى أسفل حد القرض المحلي المطابق. مع القيام بذلك ، سيكون لديك المزيد من الخيارات المتاحة ، وسوف تدفع فائدة أقل مع رصيد قرض أصغر. من الأسهل القول إن جمع مبلغ كبير من المال أمر مفروغ منه ، خاصة مع نمو المبالغ الدولارية. ولكن إذا كان لديك أموال متاحة ، فقد يكون خيارًا جذابًا.