قرض يستفيد الجميع
عند تقييمك قرار استخدام (أو عرض) رهن عقاري خاص ، ضع الصورة الكبيرة في اعتبارك.
عادةً ما يكون الهدف هو إيجاد حل يربح فيه الجميع حيث يكسب الجميع مالياً دون تحمل الكثير من المخاطر.
الرهن العقاري الخاص أو المال الثابت؟ تركز هذه الصفحة على قروض الرهن العقاري مع شخص تعرفه . إذا كنت تتطلع إلى الاقتراض من المقرضين الخاصين (الذين لا تعرفهم شخصياً) ، فاقرأ عن قروض المال الثابت . مقرضو المال الثابت مفيدون للمستثمرين وغيرهم ممن يواجهون صعوبة في الحصول على موافقة من المقرضين التقليديين. وغالبا ما تكون أكثر تكلفة من قروض الرهن العقاري الأخرى وتتطلب معدلات منخفضة LTV .
لماذا الذهاب الخاصة؟
العالم مليء بالمقرضين ، بما في ذلك البنوك الكبرى ، والاتحادات الائتمانية المحلية ، والمقرضون عبر الإنترنت . فلماذا لا تقوم فقط بملء الطلب والاقتراض من واحد منهم؟
التأهل: بالنسبة للمبتدئين ، قد لا يكون المقترضون قادرين على التأهل للحصول على قرض من بنك تقليدي. تتطلب البنوك الكثير من الوثائق ، وفي بعض الأحيان لن تبدو أموالك بالطريقة التي يريدها البنك. حتى إذا كنت أكثر من قادر على سداد القرض ، يُطلب من المقرضين الرئيسيين التحقق من أن لديك القدرة على السداد ، ولديهم معايير محددة لإتمام هذا التحقق.
على سبيل المثال ، لا يملك الأفراد الذين يعملون لحسابهم الخاص نماذج W2 وتاريخ العمل الثابت الذي يفضله المقرضون ، وقد لا يتمتع الشباب ببنود ائتمانية جيدة (حتى الآن).
إبقائه في الأسرة: يمكن للقرض بين أفراد العائلة أن يكون ذا معنى مالي جيد.
- يمكن للمقترضين توفير المال عن طريق دفع سعر فائدة منخفض نسبيا لأفراد الأسرة (بدلا من دفع أسعار الفائدة المصرفية). فقط تأكد من اتباع قواعد مصلحة الضرائب إذا كنت تخطط للحفاظ على معدلات منخفضة.
- يمكن للمقرضين الذين لديهم أموال إضافية في الحصول على المزيد من المال عن طريق الإقراض أكثر مما يحصلون عليه من الودائع المصرفية مثل الأقراص المدمجة وحسابات التوفير .
فهم المخاطر
الحياة مليئة بالمفاجآت ، وأي قرض يمكن أن يتضرر. بالطبع ، كل شخص لديه نوايا حسنة ، وغالباً ما تبدو هذه الصفقات فكرة عظيمة عندما يتبادر إلى الذهن أولاً. لكن توقف لفترة كافية للنظر في القضايا التالية قبل أن تتعمق في شيء سيكون من الصعب الاسترخاء.
العلاقات: قد تتغير العلاقات القائمة بين المقترض والبائع. خاصة إذا أصبحت الأمور صعبة بالنسبة للمقترض ، فقد يشعر المقترضون بتوتر زائد وشعور بالذنب. كما يواجه المقرضون تعقيدات - قد يحتاجون إلى تقرير ما إذا كانوا سيطبقون الاتفاقيات بقوة أو سيتعرضون لخسارة.
تحمّل المخاطر لدى المقرضين : قد تكون الفكرة هي تقديم قرض (مع توقع الحصول على سداد) ، لكن المفاجآت تحدث. تقييم قدرة المقرض على المخاطرة (أصبح غير قادر على التقاعد ، خطر الإفلاس ، وما إلى ذلك) قبل المضي قدما. هذا مهم بشكل خاص إذا كان آخرون يعتمدون على المقرض (الأطفال المعالين أو الأزواج ، على سبيل المثال).
قيمة العقار: العقارات مكلفة. التقلبات في القيمة يمكن أن تصل إلى عشرات (أو مئات) من آلاف الدولارات. المقرضين في حاجة إلى أن تكون مريحة مع حالة الملكية والموقع - وخاصة مع كل من تلك البيض في سلة واحدة.
الصيانة: يستغرق الأمر الوقت والمال والاهتمام للحفاظ على الممتلكات. حتى مع وجود مفتش جيد ، تأتي القضايا. يجب على المقرضين التأكد من أن المقيم أو المالك سيعالج المشاكل قبل أن يخرجوا عن نطاقهم ويكونوا قادرين على دفع تكاليف الصيانة.
قضايا عنوان وترتيب المدفوعات: يجب على المقرض الإصرار على تأمين القرض بامتياز (انظر أدناه). في حالة إضافة المقترض أي قروض عقارية إضافية (أو أي شخص يضع امتيازًا على المنزل) ، ستحتاج إلى التأكد من أن المقرض يحصل على الدفع أولاً. ومع ذلك ، سترغب أيضًا في التحقق من وجود أية مشكلات قبل شراء العقار. يصر مقرضو الرهن التقليديون على البحث عن عنوان ، ويجب على المقترض أو المقرض التأكد من أن العقار لديه عنوان واضح. يوفر التأمين ضد الملكية حماية إضافية ، وسيكون شراءًا حكيمًا.
المضاعفات الضريبية: قوانين الضرائب صعبة ، ويمكن أن يؤدي تحويل مبالغ كبيرة من المال إلى حدوث مشاكل.
قبل أن تفعل أي شيء ، تحدث مع مستشار ضرائب محلي حتى لا يفاجئك.
اتفاقيات الرهن الخاصة
أي قرض يجب أن تكون موثقة جيدا. إن اتفاق القرض الجيد يضع كل شيء مكتوبًا بحيث تكون توقعات الجميع واضحة وهناك عدد أقل من المفاجآت المحتملة. بعد مرور عدة سنوات ، قد تنسى أنت (أو الشخص الآخر) ما ناقشته وما كان يدور في ذهنك ، ولكن وثيقة مكتوبة تحتوي على ذاكرة أفضل بكثير.
التوثيق يفعل أكثر من مجرد الحفاظ على علاقتك سليمة - لأنه يحمي كلا الطرفين في الرهن العقاري الخاص. مرة أخرى ، لا تعرف ما لا تعرفه عن المستقبل ، ومن الأفضل تجنب أي نهايات قانونية واضحة من البداية. ما هو أكثر من ذلك ، اتفاق خطي قد يجعل الصفقة تعمل بشكل أفضل من منظور الضرائب.
أثناء مراجعة الاتفاقية ، تأكد من توضيح كل التفاصيل المحتملة ، بدءًا من:
- متى تستحق الدفعات؟ شهريًا ، ربع سنوي ، في أول الشهر ، وما إلى ذلك.
- ماذا لو لم يتم استلام المدفوعات؟ هل يمكن للمقرض دفع رسوم ، وهل هناك فترة سماح؟
- كيف / أين يجب أن يتم السداد؟ المدفوعات الإلكترونية هي الأفضل.
- هل يمكن للمقترض الدفع المسبق ، وهل هناك أي عقوبة للقيام بذلك ؟
- هل القرض مضمون بأي ضمانات ؟ من الاقضل ان يكون.
- ما الذي يمكن أن يفعله المقرض إذا فات المقترض الدفعات؟ هل يمكن للرسوم المقرض رسوم ، تقرير إلى وكالات الإبلاغ الائتماني ، أو حبس الرهن على المنزل ؟
تأمين القرض
من الحكمة تأمين مصلحة المقرض - حتى لو كان المقرض والمقترض من الأصدقاء المقربين أو أفراد العائلة. يسمح قرض مضمون للمقرض بأخذ العقار (من خلال حبس الرهن) والحصول على أموالهم في أسوأ الحالات.
هل ذلك ضروري؟ مرة أخرى ، أنت لا تعرف ما لا تعرفه عن المستقبل.
يجوز للمقترض (الذي لديه القدرة وكل نية في السداد) أن يتوفى أو يقاضى بشكل غير متوقع. إذا تم الاحتفاظ بالعقار في اسم المقترض فقط - بدون حق الامتياز المودع بشكل صحيح - يمكن للدائنين الذهاب بعد منزلهم أو الضغط على المقترض لاستخدام قيمة المنزل للوفاء بالديون. يساعد الرهن العقاري المضمون على حماية مصلحة المقرض ، بافتراض أن كل شيء منظم بشكل صحيح. في الواقع ، مصطلح "الرهن العقاري" يعني تقنيا "الأمن" - وليس "قرض".
قد يساعد الحصول على قرض بالملكية أيضًا في فرض الضرائب. على سبيل المثال ، قد يكون المقترض قادرا على خصم تكاليف الفائدة على القرض ، ولكن فقط إذا تم تأمين القرض بشكل صحيح. تحدث مع معدّل الضرائب المحلي أو CPA لمزيد من التفاصيل والأفكار.
كيف تفعل الرهن العقاري الخاص بشكل صحيح
إذا كنت تفكر في رهن عقاري خاص ، ففكري مثل المقرض "التقليدي" (على الرغم من أنه لا يزال بإمكانك تقديم أسعار أفضل ومنتج أكثر ملاءمة للمستهلك). تخيل ما يمكن أن يحدث ، وقم بتنظيم الصفقة بحيث لا تعتمد على الحظ الجيد أو الذكريات الجيدة أو النوايا الحسنة.
للحصول على الوثائق (اتفاقيات القروض وطلبات الحصول على الامتيازات ، على سبيل المثال) ، اعمل مع خبراء مؤهلين. تحدث إلى المحامين المحليين ، ومحضر الضرائب ، وغيرهم ممن يمكنهم المساعدة في إرشادك خلال هذه العملية. إذا كنت تعمل بمبالغ كبيرة من المال ، فهذا ليس مشروع DIY. تستطيع العديد من الخدمات عبر الإنترنت التعامل مع كل شيء من أجلك ، ويمكن لمقدمي الخدمات المحليين القيام بالمهمة أيضًا. اسأل بالضبط ما هي الخدمات المقدمة ، بما في ذلك:
- سوف تحصل على اتفاقات الرهن العقاري المكتوبة؟
- هل يمكن التعامل مع المدفوعات من قبل شخص آخر (وآلي)؟
- هل سيتم رفع المستندات إلى الحكومات المحلية (لتأمين القرض ، على سبيل المثال)؟
- هل سيتم إبلاغ المدفوعات إلى مكاتب الائتمان (مما يساعد المقترضين على بناء الائتمان )؟