قد يكون شراء منزل أكبر استثمار تقوم به في حياتك ، وتزيد أسعار المساكن عن عدة مئات الآلاف من الدولارات في العديد من الأسواق.
لكن المنازل المصنّعة عادة ما تكون بأسعار معقولة أكثر من المنازل المبنية بالمواقع ، لذلك فهي تجعل ملكية المنازل في المتناول. خاصة بالنسبة للمستهلكين ذوي الدخل المنخفض والذين يعيشون في المناطق الريفية (حيث لا يتوفر المقاولون والمواد بسهولة) ، قد يكون السكن المصنوع هو الخيار الوحيد.
المحمول ، وتصنيعها ، وحدات
عند مناقشة قروض المنازل ، يمكن أن تكون الشروط التي تستخدمها مع المقرضين مهمة. إن ما تسمونه "المنزل المتنقل" هو على الأرجح "بيت مصنّع" (على الرغم من أن المنزل - أو كان في يوم من الأيام - متحركًا). للاستخدام غير الرسمي ، إما الأعمال المدى ، ولكن معظم المقرضين تجنب الاقراض على الممتلكات المصنفة كمنزل متنقل.
- المنازل المتنقلة هي المنازل التي تم بناؤها في المصنع والتي تم إنشاؤها قبل 15 يونيو ، 1976. وقد تكون منازل جميلة للغاية ، ولكنها بنيت قبل أن تتطلب الهيئات التنظيمية معايير معينة للسلامة ، ومعظم المقرضين (وليس كلهم) مترددون في الإقراض على تلك العقارات.
- المنازل المصنعة هي منازل بنيت في المصنع تم بناؤها بعد 15 يونيو ، 1976. تخضع هذه المنازل للقانون الوطني لبناء المساكن ومصنوعات السلامة لعام 1974 وهي مطلوبة لتلبية معايير السلامة التي وضعتها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). . وغالبا ما يشار إلى تلك القواعد باسم قانون HUD. يتم بناء المنازل المصنعة على هيكل معدني دائم ويمكن نقله بعد التركيب (ولكن نقل المنزل بعد التثبيت يمكن أن يتداخل مع التمويل).
- المنازل المعيارية عبارة عن منازل مبنية في المصنع يتم تجميعها في الموقع ويطلب منها الوفاء بكافة نفس قوانين البناء المحلية مثل المنازل المبنية بالمواقع (على عكس كود HUD). وعادة ما يتم تثبيتها بشكل دائم على أساس ملموس. مثل المنازل المبنية بالمواقع ، تميل البيوت المعيارية إلى الحفاظ على القيمة وتقدر أكثر من المنازل المصنعة أو المتنقلة ، لذلك من الأسهل الحصول على قروض لمنازل معيارية.
أين للاقتراض
هناك عدة طرق للحصول على تمويل للبيوت المصنعة والمحمولة. كما هو الحال مع أي قرض ، فإنه يدفع للتسوق بين العديد من المقرضين المختلفة. مقارنة سعر الفائدة ، والميزات ، وتكاليف إغلاق ، والرسوم الأخرى من كل قرض بعناية. خاصة مع قروض المنازل المتنقلة ، فإن نوع القرض (أو المقرض الذي تعمل معه) مهم.
تجار التجزئة: عادة ما يقوم بناؤه الذين يبيعون المنازل المصنعة بترتيب التمويل ليجعل من السهل على العملاء شراء المنازل. في بعض الحالات ، قد تكون علاقات شركتك هي الخيار الوحيد للتمويل عند شراء منزل جديد. ومع ذلك ، فمن الحكمة أن تطلب من بانيك قائمة بعدة مقرضين آخرين (غير منتسبين).
المقرضون المختصون: يتخصص العديد من مقرضي الرهن في قروض المنازل المتنقلة والمصنعة (والأرض ، إذا لزم الأمر). على الرغم من أن أي مقرض قد يكون قادرًا على تمويل عملية الشراء ، إلا أن المقرضين المتخصصين هم أكثر دراية بجوانب شراء المنزل المصنّع - لذلك هم أكثر استعدادًا لتلقي طلبات الحصول على تلك القروض. ستحتاج على الأرجح للعمل مع مقرض يركز على السوق المحلية المصنعة في الحالات التالية:
- لن تملك الأرض.
- لن تعلق المنزل بشكل دائم بنظام أساسي.
- أنت تشتري منزلاً ليس جديدًا أو أحد تلك التعديلات التي تم إجراؤها.
- كنت ترغب في إعادة تمويل ديون المنزل المصنعة الحالية ، وتطبيق أي من البنود المذكورة أعلاه.
مقرضو الرهن العقاري العاديون: إذا كنت تشتري منزلاً والأراضي التي يجلس عليها ، ويتم تثبيت المنزل بشكل دائم على نظام أساسي ، فسوف يكون لديك وقت أسهل في الاقتراض. يمكن للعديد من البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية ووسطاء الرهن العقاري استيعاب هذه القروض.
احصل على توصيات للمقرضين الجيدين من الأشخاص الذين تثق بهم. إذا كنت غير متأكد من أن تسأل ، ابدأ مع وكيل العقارات والموظفين والمقيمين في الحدائق المنزلية المتنقلة ، والأشخاص الذين تعرفهم والذين اقترضوا أموالاً لشراء مساكن مصنوعة.
قروض Chattel
غالبًا ما يتم استخدام قروض Chattel للبيوت المتنقلة والمُصنّعة ، خاصةً عندما يكون المنزل متجهاً إلى متنزه أو مجتمع منزلي مصنّع. قرض chattel هو قرض المنزل فقط (على عكس قرض للمنزل والأرض معا).
هذه القروض هي قروض عقارية شخصية من الناحية الفنية - وليست قروضاً عقارية.
ومع ذلك ، قروض chattel متوفرة أيضا عند تملك الأرض واقتراض لمنزل على حدة.
عند التسوق مع المقرضين ، تعرف على ما إذا كنت تحصل على عروض للحصول على قرض مستأجر أو قرض عقاري. تميل أسعار الفائدة على القروض المرتقعة إلى أن تكون أعلى من معدلات الفائدة على الديون العقارية ، ولكن هناك إيجابيات وسلبيات لكل خيار. ووجدت دراسة صادرة عن مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) أن مبالغ القروض ورسوم المعالجة انخفضت بنسبة 40 إلى 50 في المائة على قروض شركات الاتصالات مقارنة بقروض الرهن العقاري ، لكن معدل النسبة السنوية (APR) على قروض شركات الاتصالات ارتفع بنسبة 1.5 في المائة.
مزايا القروض المتنوعة تشمل:
- لا تحتاج إلى امتلاك العقارات ، والتي يمكن أن تبقي قرضك أصغر (على الرغم من أنك ستدفع على الأرجح رسوم الموقع الشهرية).
- يجب أن تكون تكاليف المعالجة أقل من تكاليف الإغلاق على الديون العقارية.
- عادة ما تكون عملية الإغلاق أسرع وأقل مشاركة من الإغلاق على قرض عقاري.
مساوئ القروض المتنوعة تشمل:
- أسعار الفائدة أعلى ، وبالتالي فإن تكاليف الدفع والفائدة ستكون أعلى مما لو كنت تستخدم قرضًا بالملكية الحقيقية.
- قد تكون فترات السداد أقصر (مع فترة سداد تصل إلى 15 أو 20 سنة ، على سبيل المثال - على الرغم من أن بعض المقرضين يسمحون بقروض أطول). وينتج عن المدى الأقصر دفعات شهرية أعلى مطلوبة ، لكن سداد الدين يبقي على تكاليف الفائدة منخفضة بشكل أسرع.
عادةً ما يقدم تجار المنازل المُصنّعون والمقرضون المتخصصون قروضًا متزامنة ، وقد وجد مكتب الإحصاء الأمريكي أن 80 بالمائة من المنازل المُصنّعة الجديدة في عام 2015 كانت تحمل اسم الملكية الشخصية. لكن بعض المقرضين يقدمون كل من القروض العقارية الشخصية والقروض العقارية. تحدث مع العديد من المقرضين ، واسأل عن إيجابيات وسلبيات تمليك المنزل على أنه عقار بدلاً من الملكية الشخصية.
برامج القروض الحكومية
يمكن للعديد من برامج القروض المدعومة من الحكومة أن تجعل الاقتراض لمنزل مصنّع أكثر بأسعار معقولة. بافتراض أنك تستوفي معايير التأهل لتلك البرامج ، يمكنك الاقتراض من مقرضي الرهن العقاري الذين يحصلون على ضمان السداد من الحكومة الأمريكية - إذا لم تقم بتسديد القرض ، فإن الحكومة ستتدخل وتسدد للمقرض.
ربما تكون برامج القروض المدعومة من الحكومة هي أفضل خيار للاقتراض ، ولكن بعض المنازل المتنقلة والمصنعة لن تكون مؤهلة.
يتم التأمين على قروض إدارة الإسكان الفدرالية من قبل الإدارة الفيدرالية للإسكان (FHA) . هذه القروض تحظى بشعبية خاصة لأنها تتميز بمبالغ منخفضة وأسعار فائدة ثابتة وقواعد ملائمة للمستهلك. لكي تكون مؤهلاً للحصول على قرض FHA ، يجب استيفاء عدة معايير:
- يجب أن يكون المنزل قد بني بعد 15 يونيو 1976.
- يجب على المنزل الامتثال لقانون HUD والوفاء بالمتطلبات المحلية الأخرى. التعديلات في المنزل يمكن أن تخرجه من الامتثال.
- يجب أن يكون لكل قسم في المنزل علامة شهادة حمراء (أو علامة HUD) مرفقة. على سبيل المثال ، في منازل مزدوجة واسعة ، مطلوب تسميات اثنين.
هناك نوعان من برامج قروض إدارة الإسكان الفدرالية المتاحة لأصحاب المنازل المصنعة.
تتضمن قروض FHA من الفئة II قرضًا شائعًا بقيمة 203 (ب) - يستخدم أيضًا في المنازل المبنية بالموقع - وهو ما يسمح للمشترين بدفع مبلغ أقل من 3.5 بالمائة. لتغطية تكلفة الضمان الحكومي ، ستدفع علاوة تأمين الرهن العقاري الأولية بالإضافة إلى تأمين الرهن العقاري المستمر مع كل دفعة شهرية. أنت بحاجة إلى درجات ائتمانية جيدة للتأهل للحصول على قرض FHA ، ولكن رصيدك لا يحتاج إلى أن يكون مثالياً. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنك استخدام الأموال الموهوبة لتمويل الدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق ، ويمكنك أيضًا مساعدة البائع في هذه التكاليف.
قروض الباب الثاني هي قروض عقارية ، لذا ستحتاج إلى شراء العقار والمنزل معاً ، ويجب تثبيت المنزل بشكل دائم على نظام أساسي معتمد. يمكن أن تستمر القروض من 15 إلى 30 عامًا.
قروض FHA Title I متوفرة للقروض الشخصية - مفيدة عندما لا تملك الأرض. ومع ذلك ، إذا كنت ستضع المنزل في موقع إيجار ، فيجب أن يتوافق عقد الإيجار مع إرشادات FHA. على سبيل المثال ، ستحتاج إلى مدة إيجار مبدئية مدتها ثلاث سنوات ، ويجب إخطارك بأي إنهاء للتعاقد مع إشعار لا يقل عن ستة أشهر. قد تكون الدفعات المطلوبة أقل من 5 إلى 20 بالمائة ، لكن هذا المتطلب يختلف من المقرض إلى المقرض ويعتمد على درجة الائتمان الخاصة بك. تشمل المتطلبات الإضافية لقرض العنوان الأول ما يلي:
- يجب أن يكون المنزل هو السكن الأساسي للمقترض.
- يجب أن يتضمن موقع التركيب خدمة الصرف الصحي والمياه.
- يجب أن تشمل المنازل المصنعة العلامة التجارية الجديدة لمدة سنة واحدة الضمان.
- يجب على المقيم الذي وافق HUD فحص الكثير.
يمكن أن تكون قروض العنوان الأول قروضًا للمنازل فقط مثل قروض الدردشة ، ولكن يمكن استخدامها أيضًا لشراء الكثير والمنزل معًا. الحد الأقصى لمبالغ القروض على القروض من الفئة الأولى أقل من الحد الأقصى للقروض المدرجة في الباب الثاني ، وشروط القرض أقصر: بالنسبة لمنزل وقطعة واحدة ، فإن الحد الأقصى لمدة السداد هو 20 عامًا.
تتوفر قروض VA لأصحاب الخدمة والمحاربين القدامى ، ويمكن استخدامها في المنازل المصنّعة والمعيارية. قروض وزارة شؤون المحاربين القدامى جاذبية خاصة بسبب القدرة على شراء مع عدم وجود المال إلى أسفل ولا التأمين العقاري الشهرية (على افتراض المقرض يسمح لها ، وتلبية متطلبات الائتمان والدخل). تخطي الدفعة المقدمة يعني أنك ستحصل على دفعات شهرية أعلى - وستدفع المزيد من الفائدة - ولكن في بعض الحالات يكون الأمر منطقيًا. للحصول على قرض VA على منزل تم تصنيعه:
- يجب أن يربط المنزل بشكل دائم بالأساس.
- يجب عليك شراء المنزل جنبا إلى جنب مع الأرض التي يجلس عليها وحق عنوان المنزل كملكية حقيقية.
- يجب أن يكون المنزل سكنًا أساسيًا (وليس منزلًا ثانًا أو عقارًا استثماريًا).
- ﯾﺟب أن ﯾﻟﺑﻲ اﻟﻣﻧزل ﻗﺎﻧون HUD وأن ﯾﮐون ﻣﻟﺻﻘﺎت HUD ﻣرﻓﻘﺔ.
أصبحت قروض FNMA متاحة بشكل متزايد للبيوت المصنعة ، حيث تخطط هذه الوكالة لتوسيع التمويل لخيارات الإسكان بأسعار معقولة. اسأل المقرض الخاص بك في حالة توفر أي برامج جديدة لشرائك القادم.
مختلف المقرضين ، قواعد مختلفة
على الرغم من أن بعض القروض المذكورة أعلاه مدعومة من قبل حكومة الولايات المتحدة ، يُسمح للمقرضين بوضع قواعد أكثر تقييدًا من الإرشادات الحكومية. قد تمنعك هذه "التراكبات" من الاقتراض ، ولكن قد تستخدم بنوك أخرى قواعد مختلفة. هذا سبب آخر يدفعك للتسوّق - تحتاج إلى إيجاد مقرض بتكاليف تنافسية ، وتحتاج إلى إيجاد مقرض يتناسب مع احتياجاتك.
خاصة عندما يتعلق الأمر بالمنازل المصنعة ، قد يخبرك المقرضون أنك لست مؤهلاً للحصول على برامج مؤمنة من الحكومة. قد يكون ذلك صحيحًا ، ولكن من الأفضل التحقق مع العديد من مقرضي FHA أو VA قبل أن تتخلى عن هذه الخيارات.
بعض الأمثلة على المجالات التي يضع فيها مختلف المقرضين قواعد مختلفة:
- نسبة القرض إلى القيمة: قد تكون قادرًا على تخفيض نسبة القسط إلى 3.5 بالمائة ، أو قد يُطلب منك دفع 20 بالمائة كدفعة مقدمة .
- درجات الائتمان: اعتمادًا على درجات الائتمان الخاصة بك ، قد يكون بعض المقرضين غير راغبين في العمل معك ، في حين يقوم الآخرون بتحديد أسعار فائدة مختلفة أو متطلبات السداد بناءً على رصيدك .
- نوع من المنزل: بعض المقرضين VA و FHA غير راغبين في الإقراض في المنازل المصنعة ، ولكن قد يكونون أكثر انفتاحاً على المنازل المعيارية. بعضهم متردد في تمويل الأعمال الفردية ، لكنهم سيمولون أموالاً مزدوجة أو منازل أكبر.
- إشغال المستأجر: إذا كنت تخطط للعيش في حديقة أو مجتمع ، فقد يرغب المقرضون في معرفة عدد المقيمين الذين يستأجرون مقارنة بعدد مساكنهم.
- Chattel vs. الرهن العقاري: بعض المقرضين لا يقدمون سوى قروض ، وهذا هو المنتج الوحيد الذي سيقدمونه لك. وبالمثل ، فإن بعض المقرضين لا يقدمون قروض عقارية شخصية.