إذا لم يكن التدفق النقدي يمثل مشكلة بالنسبة لك ، فمن الأفضل (بمعنى مالي) في معظم الحالات إعادة صياغة أو ببساطة الدفع المسبق الرهن العقاري الخاص بك.
إعادة التهيئة مقابل إعادة التمويل
ما هو الفرق بين إعادة صياغة وإعادة تمويل قرض منزلك؟ تعريف سريع قد يساعد.
يحدث التكرار عند سداد مبلغ كبير من رصيد القرض (أحيانًا مع مبلغ مقطوع كبير ، وأحيانًا مدفوعات إضافية منتظمة) وتغيير قرضك الحالي . سيقوم المقرض الخاص بك بإعادة حساب دفعاتك الشهرية على أساس رصيد قرض جديد منخفض. لأن رصيد القرض الخاص بك هو أصغر ، سوف تدفع أقل في الفائدة على مدى الحياة المتبقية من القرض الخاص بك. ستستمتع أيضًا بزيادة التدفق النقدي نتيجة لدفعة شهرية أقل.
إعادة التمويل يحدث عندما تحصل على قرض جديد ويستخدمه لسداد قرضك الحالي. على وجه الدقة ، يقوم المقرض الجديد الخاص بك بالدفع مباشرة إلى المقرض القديم الخاص بك ، وتبدأ في إجراء المدفوعات إلى المقرض الجديد الخاص بك. سيكون قرضك (على أمل) أصغر مما كان عليه في البداية ، لذا يجب أن يكون لديك دفعة شهرية أقل.
بالإضافة إلى ذلك ، قد يكون من المنطقي فقط إعادة تمويل إذا كنت تحصل على سعر فائدة منخفض ، لذلك قد تنفق أقل على الفائدة (ولكن قد ينتهي بك الأمر إلى إنفاق المزيد ).
إيجابيات وسلبيات إعادة التشكيل
الميزة الرئيسية لإعادة الصقل هي البساطة. ربما يكون لدى البنك الذي تتعامل معه برنامجًا يسمح لك بإعادة تشكيله بطريقة غير مؤلمة.
سوف يتقاضون أجوراً متواضعة ، والتي يجب أن تكون قادراً على تغطية التوفيرات التي تحصل عليها بسهولة ، وستكون لديهم مجموعة من القواعد (مثل المبلغ الذي تحتاجه للدفع المسبق قبل إعادة الصياغة).
لإعادة صياغة قرضك ، لست بحاجة إلى التأهل بنفس الطريقة التي تحتاجها للتأهل للحصول على قرض جديد (والذي يمكن أن يكون كثيرًا من العمل ، وقد لا يكون ذلك ممكنًا في وضعك الحالي). لا تحتاج إلى تقديم إثبات للدخل وتوثيق الأصول الخاصة بك (ومن أين أتت) ، أو التأكد من أن درجات الائتمان الخاصة بك في شكل مرتفع. لديك بالفعل قرض - أنت فقط تطلب إعادة حساب جدول الإطفاء .
عند إعادة صياغة قرض ، لا يتغير سعر الفائدة (ولكن قد يتغير ذلك إذا قمت بإعادة التمويل). هناك العديد من المدخلات المستخدمة لحساب الدفع الشهري: عدد المدفوعات المتبقية ، ورصيد القرض ، وسعر الفائدة. عند إعادة صياغة ، المقرض الخاص بك فقط يغير رصيد القرض الخاص بك.
لاحظ أن إعادة صياغة القرض ليس هو نفسه تعديل القرض. إذا كنت تحت الماء وتواجه ضائقة مالية ، فقد تكون هناك طرق أخرى لتغيير شروط القرض أو إعادة التمويل.
إيجابيات وسلبيات إعادة التمويل
تتمثل الأسباب الرئيسية لإعادة التمويل في الحصول على دفعة شهرية أقل ، وتخصيص قرضك ، وربما الحصول على سعر فائدة منخفض (والذي قد يكون تحديًا ، اعتمادًا على الوقت الذي حصلت فيه على قرضك الأصلي).
إذا حصلت على قرض جديد ، فسوف تحصل على اختيار مدة القرض: هل سيكون رهنًا لمدة 30 عامًا ، أو قرض معدل فائدة لمدة 15 سنة ، أو قرض عقاري قابل للتعديل (ARM)؟
ومع ذلك ، فإن قرض العلامة التجارية الجديدة يمكن أن يؤدي إلى تكلفتها أكثر بكثير من مجرد إعادة صياغة. بالنسبة للمبتدئين ، سيكون عليك دفع تكاليف الإغلاق (مثل رسوم التقييم ورسوم الإنشاء وما إلى ذلك). لكن التكلفة الحقيقية قد تكون زيادة الفائدة التي تدفعها. إذا قمت بتمديد قرضك على مدى فترة طويلة من الزمن - عن طريق الحصول على قرض آخر لمدة 30 عامًا بعد سداد قرضك الحالي لمدة 15 عامًا - ستبدأ من الصفر. مع معظم القروض ، تدفع المزيد من الاهتمام في السنوات الأولى ، وتدفع معظم رأس المال في السنوات الأخيرة. قرض جديد طويل الأجل سوف يعيدك في تلك السنوات المبكرة.
لمشاهدة مثال على كيفية دفع رأس المال والفائدة ، قم بتشغيل بعض الأرقام باستخدام حاسبة استهلاك القرض.
لا تفعل أي منهما
إذا كنت تريد حقًا توفير المال ، فقد يكون أفضل خيار هو إعادة التعبئة وإعادة التمويل. بدلا من ذلك ، الدفع المسبق الرهن العقاري الخاص بك (سواء في مبلغ مقطوع أو مع مرور الوقت) ، والحفاظ على جعل المدفوعات المطلوبة الكبيرة كذلك.
إذا قمت بإعادة الصياغة ، سيكون لديك القدرة على إجراء دفعات أصغر ، والتي قد تشعر بالرضا ، لكنك لن تسدد قرضك بشكل أسرع. إذا كنت إعادة تمويل ، قد تدفع في الواقع من القرض الخاص بك في وقت لاحق من ذاهب ، وهذا فقط يضع قبالة حتمية. ولكن إذا كنت تدفع مقدمًا وتستمر في سداد الدفعة الشهرية الأصلية ، فستوفر المال على الفائدة وتسدد رهنك العقاري مبكرًا.