لسوء الحظ ، ليس سهلاً كما يبدو. إن التخطيط السليم والدراية التقنية أمران ضروريان ، لكن أكبر حاجز على الطريق هو التمويل - إنه يأخذ المال لكسب المال.
إذن كيف تحصل على المال؟
إن المستثمرين من القطاع الخاص ، بما في ذلك الأشخاص الذين تعرفهم والمقرضين الذين يصعب إقراضهم ، هم أفضل مصدر للقروض مقابل التقليب في المنازل. لا يتطلب هؤلاء المقرضون نفس القدر من الوقت والأوراق المالية مثل البنوك التقليدية. بدلاً من ذلك ، يقومون بتقييم الخاصية نفسها (قبل التحسينات وبعدها) وقدرتك على إكمال المشروع بنجاح.
قروض الرهن العقاري لقلب منزل؟
ربما لن تكون قروض المنازل التقليدية خيارًا لشراء عقارات استثمارية - على الأقل عندما تبدأ.
والخبر السار هو أن القروض من البنوك والمقرضين التقليديين غير مكلفة نسبياً: أسعار الفائدة هي من بين أدنى معدلات الفائدة التي ستجدها في العقارات الاستثمارية (ولكنك ستضطر إلى دفع تكاليف الإغلاق ). للأسف ، هذه القروض ليست دائما عملية.
بطيء للإغلاق: واحد من التحديات الرئيسية مع استخدام المقرض التقليدي هو الوقت الذي يستغرقه لإغلاق القرض.
يطلب منك المقرضين ملء طلب واسع ، وسوف يذهبون من خلال أموالك بمشط ذي أسنان دقيقة . إذا رأوا أي شيء يثير تساؤلات ، فسوف يطلبون المزيد من الوثائق ، وسيحتاجون إلى مزيد من الوقت لمراجعة طلبك. ونادراً ما تستغرق العملية أقل من 30 يوماً (45 أو 90 يوماً قد تكون أكثر واقعية) ، وغالباً ما تتحرك فرص الاستثمار بسرعة كبيرة للغاية بالنسبة لهذا الجدول الزمني.
خاصة إذا كانت حالات حبس الرهن أو البيع على المكشوف جزءًا من استراتيجيتك ، فمن المحتمل أن تكون محبطًا بسبب سرعة المقرضين التقليديين.
تقييم الدخل: يعتمد المقرضون التقليديون على قرارات الإقراض الخاصة بهم على قدرتك على سداد القرض. سوف ينظرون إلى مقدار ما تكسبونه شهرياً مقارنة بمدفوعات القروض الشهرية المطلوبة لحساب نسبة الدين إلى الدخل . إذا كنت مستثمرًا عقاريًا أو صاحب عمل آخر ، فقد لا يكون لديك نوع "الدخل" الذي يبحثون عنه (مثل المقرضين يشاهدون نماذج W-2 ويدفعون الرسوم).
كم يستحق العقار؟ المقارنين أيضا مقارنة قيمة العقار الذي تشتري القرض الذي تطلبه. ويفضل المقرضون التقليديون ، المعروفين بنسبة القروض مقابل القيمة ، الحفاظ على هذا الرقم أقل من 80 في المائة ، على الرغم من إمكانية الحصول على قروض إدارة الإسكان الفدرالية بأقل من 3.5 في المائة. عندما تشتري منزلاً من أجل التقليب ، ربما لا تستحق الكثير في حالته الحالية - ولكنك تحتاج إلى مالٍ كافٍ لشراء العقار ودفع مقابل التحسينات التي قد تصل إلى أكثر من قيمة المنزل. قد تكون قيمة المنزل بعد الإصلاح (ARV) مقياسًا أفضل ، لكن المقرضين التقليديين لا يأخذون إلا في الاعتبار القيمة المقدرة الحالية للعقار.
الائتمان الكلاسيكي: تتطلب معظم البنوك ومؤسسات إقراض الرهن العقاري أن يكون لديك ائتمان قوي للحصول على الموافقة للحصول على قرض.
قد لا يكون لديك تاريخ من الاقتراض ، أو قد يكون لديك بعض البنود غير المواتية في تقارير الائتمان الخاصة بك - ولكن هذا لا يعني أنك لا تستطيع أن تقلب المنازل بنجاح. المقرضين البديلين هم أكثر اهتماما بمشاريعكم السابقة من درجة الائتمان الخاصة بك.
مشاكل مع المنزل: يفضل المقرضين التقليديين تقديم قروض على المنازل التي هي في حالة جيدة إلى حد معقول. إذا كانت هناك مشاكل تتعلق بالصحة أو السلامة ، فإن القرض يكون غير مناسب. قد تنوي إصلاح هذه المشاكل ، مما يزيد من قيمة المنزل بشكل كبير لتحقيق الربح ، لكن المقرضين هم الأكثر اهتماما بإقراض المنازل التي تكون جاهزة للتقدم.
غير ممكن؟ من الممكن استخدام قروض المنازل التقليدية لتقليب المنزل ، خاصة في الحالات التالية:
- لديك أصول مهمة تساعدك على التأهل - سواء تم استخدامها كضمان أو جزء من الدفعة المقدمة.
- أنت لا "تتقلب" بصرامة في المنزل. عند شرائك لسكن أساسي (حيث أنك المالك / الشاغل) ، قد تتمكن من الحصول على أموال لكل من عملية الشراء والتحسينات باستخدام قرض FHA 203k . ومع ذلك ، فإن العملية بطيئة وتأتي مع العديد من القيود.
- لديك حقوق ملكية كبيرة في خاصية أخرى يمكن استخدامها في خط ائتمان حقوق المسكن (أو أصول أخرى ، بما في ذلك العقارات ، والتي يمكن استخدامها كضمان). ضع في اعتبارك أنك قد تفقد هذه الممتلكات في الرهن إذا كنت لا تستطيع مواكبة المدفوعات ، لذلك هذا الخيار محفوف بالمخاطر (خاصة إذا كانت عائلتك تعيش على هذا العقار).
- لديك خبرة في المشاريع الناجحة في الماضي. قد تتمكن من الحصول على قروض استثمار عقاري من البنوك والاتحادات الائتمانية إذا أقنعتهم بأنك شركة حقيقية مع شركاء مطلعين ، وعملية متينة ، وموارد مالية.
- يمكنك الحصول على قروض غير مضمونة. إذا كنت قادرًا على الاقتراض دون تقديم ضمانات ، فقد تتمكن من استخدام قروض مثل بطاقات الائتمان لتمويل التحسينات. ستظل بحاجة إلى أموال لشراء العقار ، ولكن يمكن الحصول على أموال إضافية من قرض غير مضمون . هذه الاستراتيجية محفوفة بالمخاطر لأن البطاقات الائتمانية مكلفة بشكل كبير ، وسيتوقف مشروعك إذا توقف قطع خط الائتمان أو تم تجميده بشكل غير متوقع (بالإضافة إلى أنك تحتاج إلى حدود ائتمانية عالية للغاية).
القروض الخاصة للتجزئة
القروض من المقرضين القطاع الخاص تخفف معظم التحديات المذكورة أعلاه. العيب الرئيسي هو التكلفة ، ولكن الهدف هو استخدام هذه القروض استراتيجيا. يمكن للقروض الخاصة أن تأتي من أي مكان تقريبًا ، لكن معظم القروض المتقلبة سوف تتناسب مع فئتين رئيسيتين:
- قروض من أشخاص تعرفهم
- قروض من المال الثابت
عند البدء ، سيكون من الصعب العثور على أي شخص يرغب في إعطائك المال - الأشخاص الذين يعرفونك (والذين قد لا يملكون الكثير من المال أو التسامح للمخاطرة) قد يكونون خيارك الوحيد. بدلا من ذلك ، قد تحتاج إلى تمويل صفقاتك القليلة الأولى بنفسك.
بناء الشبكة: الانخراط في المجتمع المحلي للاستثمار العقاري. وبمرور الوقت ، ستلتقي بأشخاص ، وستعرف من الذي يمكن أن يقرض المال. علاوة على ذلك ، سيتعرف الناس عليك. سوف يرى مستثمرون آخرون ، ووكلاء عقارات ، ومؤسسات إقراض خاصة أنك ملتزم بإدارة أعمال ناجحة (ناهيك عن الكفاءة) ، وسوف تتحسن احتمالات حصولك على قرض.
في نهاية المطاف ، يجب أن تكون قادرا على البدء في الاقتراض من مقرضي المال الثابت . هؤلاء المقرضين تتخصص في القروض للتقليب والاستثمارات الأخرى ، وأنها تختلف عن البنوك التقليدية.
الإغلاق السريع: مع مقرض خاص ، تكون العملية مختلفة ، ويمكن تمويل قرضك بسرعة أكبر (أسبوع أو ما يقرب من ذلك يكون معقولاً عندما تكون لديك علاقة جيدة مع المقرض المحترف). قد يكون الانتقال بسرعة ميزة تنافسية عندما يبحث شخص ما عن الحصول على ممتلكات من بين يديه.
الإقراض المستند إلى الأصول: بدلاً من النظر إلى تقارير الائتمان وحساب نسب الدخل ، يميل المقرضون الخاصون إلى التركيز على قيمة الأصل الذي تشتريه. إذا كنت تقلب المنازل ، يريد المقرض أن يعرف أنه بإمكانه بيع المنزل بسرعة لاسترداد أموالهم (مثل المقرضين الآخرين ، سيكون لدى المقرضين الخاصين امتياز على العقار ، مما يسمح لهم بحيازة العقار وبيعه إذا لا تسدد القرض).
الشراء والتحسين: المقرضون الخاصون يعملون في مجال استيعاب المستثمرين وإرساء أموالك المتاحة على مضادات الفيروسات القهقرية الخاصة بالمشروع. لكنهم قد لا يعطونك كل شيء في وقت واحد - قد تضطر إلى السحب من حساب الضمان مع تقدم مشروعك.
التقليب بدون مال؟ حتى يكون لديك بعض المشاريع الناجحة تحت حزامك ، سيطلب منك المقرضين أن يكون لديك أسهم في مشروع. في مرحلة ما ، قد تتمكن من اقتراض 100 في المائة لمشروع ما ولديك مشاريع متعددة قيد التشغيل في نفس الوقت.
تكاليف القرض
قروض المشاريع التقليب هي أكثر تكلفة من قروض شراء المنازل. سعر الفائدة أعلى ، وسوف تضطر في كثير من الأحيان إلى دفع عدة نقاط أو رسوم إنشاء (نقطة واحدة هي واحد في المئة من قيمة القرض الخاص بك ).
مشاريع التقليب هي مشاريع قصيرة الأجل. أنت لن تعيش في المنزل لعقود ، لذا فإن الرهن العقاري القياسي لمدة 15 سنة أو 30 سنة ليس هو القرض المناسب لهذا المنصب. غالبًا ما يفضل المستثمرون شراء عقارًا وتحسينه وبيعه في غضون عام واحد أو أقل ، وهذه هي الطريقة التي تعمل بها معظم القروض الخاصة. تحصل على تلك القروض مكلفة إذا كنت تملك ممتلكات لفترة طويلة ، وهذا أمر منطقي لأن يزيد من مخاطر المقرض كلما تأخر السداد.
كم تبلغ تكلفة الاقتراض من أجل التقليب؟ التكاليف في جميع المجالات ، وكل شيء قابل للتفاوض. قد تتراوح أسعار الفائدة بين 8 و 20 في المائة سنوياً ، وسيكون عليك دفع 1 إلى 10 بالمائة مقدمًا. كلما طالت عملك ، وكلما كانت علاقاتك أفضل مع المقرضين ، كلما قل المبلغ الذي ستدفعه.
لزيادة مبلغ المال المتاح لمشروعك ، يسمح المقرضون في الغالب بدفع فوائد فقط ، ولا يجب أن تكون هناك غرامة مسبقة الدفع حتى تتمكن من بيع وتسديد القرض عندما تكون مستعدًا.