دليل للمشترين والبائعين
تتعامل هذه الصفحة مع إيجار المعاملات الخاصة بالمنزل ، ولكن هناك أنواع أخرى من البرامج.
ما هو ايجار لامتلاك؟
إن الإيجار لامتلاك طريقة لشراء أو بيع شيء ما على مر الزمن ، مما يمنح المشتري "خيارًا" للشراء في مرحلة ما في المستقبل.
مع الشراء والبيع التقليديين ، يكمل المشتري والبائع الشراء أكثر أو أقل مباشرة بعد الموافقة على الشروط (في الختام) ، ولكن الإيجار لامتلاك مختلف.
بموجب عقد إيجار امتلاك اتفاق ، يوافق المشتري والبائع على إمكانية البيع في مرحلة ما في المستقبل. في نهاية المطاف ، يقرر المستأجر / المشتري ما إذا كانت الصفقة ستتم بالفعل. في غضون ذلك ، يدفع المشتري للمدفوعات إلى البائع ، ويقلل جزء من هذه المدفوعات (عادة) من الأموال اللازمة لشراء المنزل في وقت لاحق.
لماذا شراء مع تأجير لامتلاك؟
يمكن أن يكون الإيجار لامتلاك برامج جذابة للمشترين ، خاصة أولئك الذين يتوقعون أن يكونوا في وضع مالي أقوى في غضون بضع سنوات.
الشراء مع سوء الائتمان: يمكن للمشترين الذين لا يستطيعون التأهل للحصول على قرض منزل البدء في شراء منزل مع إيجار لامتلاك اتفاق. وبمرور الوقت ، يمكنهم العمل على إعادة بناء حساباتهم الائتمانية ، وقد يكونون قادرين على الحصول على قرض عندما ينتهي الوقت لشراء المنزل.
تأمين سعر الشراء: في الأسواق مع زيادة أسعار المنازل ، يمكن للمشترين الحصول على اتفاق للشراء بسعر اليوم (ولكن الشراء سيحدث لعدة سنوات في المستقبل). فالمشترين لديهم خيار التراجع عما إذا كانت أسعار المساكن تتراجع أم لا ، وإن كان ما إذا كان ذلك معقولا من الناحية المالية أم لا ، فسيعتمد على المبلغ الذي دفعوه بموجب الاتفاقية.
اختبار القيادة: يمكن للمشترين العيش في المنزل قبل الالتزام بشراء العقار. ونتيجة لذلك ، يمكنهم معرفة المزيد عن القضايا المتعلقة بالمنزل ، والجيران الكابوس ، والمشاكل الأخرى قبل فوات الأوان.
نقل أقل: يمكن للمشترين الملتزمين بمنزل وجيران (ولكنهم غير قادرين على الشراء) الدخول إلى منزل يشترونه في نهاية المطاف. هذا يقلل من التكلفة والإزعاج من التحرك بعد بضع سنوات.
بناء الإنصاف: من الناحية الفنية ، لا يقوم المستأجرون ببناء الأسهم بنفس الطريقة التي يقوم بها أصحاب المنازل. ومع ذلك ، يمكن أن تتراكم المدفوعات وتقديم مبلغ كبير لوضعها في المنزل لشراء. يمكن للمشترين أيضا توفير المال فقط في حساب التوفير واستخدام هذه الأموال بدلا من ذلك (تجنب المخاطر من الإيجار لتملك ، وتوفير القدرة على شراء أي منزل).
لماذا بيع مع تأجير لامتلاك؟
يمكن للبائعين أيضا الاستفادة من الإيجار لترتيبات خاصة.
المزيد من المشترين: إذا كنت تواجه مشكلة في جذب المشترين ، يمكنك أيضًا تسويق المستأجرين الذين يأملون في الشراء في المستقبل. ليس لدى الجميع ائتمان جيد ويمكنهم التأهل للحصول على قرض ، لكن الجميع يحتاج إلى مكان يعيش فيه.
كسب الدخل: إذا لم تكن بحاجة إلى البيع على الفور واستخدم المال لدفع آخر ، يمكنك الحصول على دخل إيجار بينما تتجه نحو بيع عقار.
أعلى سعر: يمكنك أن تطلب سعر مبيعات أعلى عندما تقدم للإيجار. أنت توفر فرصة قد يكون الناس على استعداد لدفع ثمن. لدى المستأجرين أيضًا "خيار" لشراء المنزل - والذي قد لا يستخدمونه أبدًا - والمرونة دائمًا ما تكون تكاليف إضافية.
المستأجر المستثمر: من المرجح أن يهتم المشترون المحتملون بممتلكاتهم (وينسجموا مع الجيران) من المستأجر الذي لا يوجد به جلد في اللعبة. يتم استثمار المشتري بالفعل في العقار ولديه مصلحة في الحفاظ عليه.
كيف تعمل
كل شيء قابل للتفاوض: إيجار الصفقة الخاصة ، والمعروف أيضًا باسم خيار التأجير ، يبدأ بالعقد. يوافق كل من البائع والمشتري على شروط معينة ، ويمكن تغيير جميع البنود لتلائم احتياجات الجميع. اعتمادًا على ما هو مهم بالنسبة إليك (سواء كنت مشتريًا أو بائعًا) ، يمكنك طلب ميزات معينة قبل توقيع الاتفاقية.
على سبيل المثال ، قد تطلب دفعة مقدمة أو أصغر مقدمًا إذا كان ذلك مفيدًا لك.
نصيحة ضرورية: تأكد من مراجعة أي عقد مع محامي العقارات لأن هذه المعاملات يمكن أن تكون معقدة ، وهناك الكثير من المال. الإيجار لصفقات خاصة محفوف بالمخاطر بالنسبة للمشترين. العديد من عمليات الاحتيال تستفيد من الأشخاص الذين يعانون من ضعف الائتمان وآمال كبيرة في شراء منزل. حتى مع بائع صادق ، من الممكن أن تخسر الكثير من المال إذا لم تسر الأمور كما هو مخطط لها.
خيار الشراء: في بداية أي إيجار للصفقة الخاصة ، يدفع المشتري للبائع علاوة خيار ، والتي غالباً ما تكون حوالي خمسة بالمائة من سعر الشراء النهائي (على الرغم من أنه يمكن بالتأكيد أن يكون أعلى أو أقل). تعطي هذه الدفعة للمشتري الحق أو "خيار" - ولكن ليس الالتزام - لشراء المنزل في مرحلة ما في المستقبل.
لا توجد أية مبالغ مستردة: دفع قسط التأمين الأولي غير قابل للاسترداد ، ولكن يمكن تطبيقه على سعر الشراء (إذا كان المشتري يشتري المنزل على الإطلاق ، فلن تضطر إلى الحصول على الكثير من المال). تعتبر دفعات الخيار الأكبر محفوفة بالمخاطر بالنسبة للمشترين: إذا لم يتم تنفيذ الصفقة لأي سبب من الأسباب ، فلا توجد طريقة لاستعادة هذا المال. البائع عادة ما يحصل على أي مدفوعات قسط بعد الإيجار لامتلاك الصفقة تنتهي.
سعر الشراء: يحدد المشتري والبائع سعر شراء للمنزل في العقد المبرم بينهما. في مرحلة ما في المستقبل (عادة ما بين سنة وخمس سنوات ، اعتمادا على المفاوضات) ، يمكن للمشتري شراء المنزل مقابل هذا السعر - بغض النظر عن قيمة المنزل في الواقع. عند تحديد السعر ، يكون السعر أعلى من السعر الحالي ليس من غير المألوف (وإلا ، فإن البائع سيكون أفضل حالاً بعد البيع اليوم). إذا كان المنزل قد ارتفع في القيمة بشكل أسرع من المتوقع ، فإن الأمور تنجح في صالح المشتري. إذا خسر المنزل قيمة ، فربما لن يشتري المستأجر المنزل (جزئيًا لأنه قد لا يكون منطقيًا ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أن المستأجر قد لا يكون قادرًا على التأهل للحصول على قرض كبير مع نسبة عالية من القروض إلى القيمة ). عادة ما يطلب المشترون الرهن العقاري عندما يحين الوقت لشراء المنزل.
الدفعات الشهرية: يدفع المشتري / المستأجر أيضًا دفعات شهرية للبائع. هذه المدفوعات بمثابة مدفوعات الإيجار (لأن البائع لا يزال يمتلك العقار) ، ولكن عادة ما يدفع المستأجر قليلا قليلا كل شهر. عادةً ما يُضاف المبلغ الإضافي إلى سعر الشراء النهائي ، لذا فإنه يقلل من المبلغ الذي يجب على المشتري مواجهته عند شراء المنزل. مرة أخرى ، "قسط" الإيجار الإضافي غير قابل للإرجاع - يعوض البائع عن الانتظار لرؤية ما سيفعله المشتري (البائع لا يمكنه بيع العقار لأي شخص آخر حتى ينتهي الاتفاق مع المستأجر).
الصيانة: يستفيد كل شخص من منزل تم صيانته بشكل جيد ، ولكن من الذي يجب عليه الدفع؟ يجب أن تحدد اتفاقيتك المسؤول عن الصيانة الروتينية والإصلاحات الشاملة. تقول بعض الاتفاقات أن أي شيء أقل من 500 دولار هو من مسؤولية المشتري ، لكن القوانين المحلية يمكن أن تعقد الأمور (قد يطلب من الملاك تقديم بعض وسائل الراحة ، حتى إذا كان الاتفاق الخاص بك ينص على خلاف ذلك).
الإيجار إلى مطبات الخاصة
لا شيء مثالي ، وهذا يشمل إيجار البرامج الخاصة. هذه المعاملات معقدة ، ويمكن للمشترين والبائعين الحصول على بعض المفاجآت غير السارة. يتم سرد بعض الأمثلة أدناه ، ولكن قائمة الأشياء التي يمكن أن تسير على نحو خاطئ أطول من ذلك بكثير. فقط محامي العقارات المحلي يمكن أن يعطيك فكرة جيدة عن ما هو على المحك في وضعك ، لذلك تأكد من زيارة واحدة قبل التوقيع على أي شيء.
مخاطر للمشترين
فقدان المال: إذا لم تشتر المنزل - لأي سبب كان - تخسر كل الأموال الإضافية التي دفعتها. قد يجعل البائعون الذين يغريهم بسهولة الأمر صعبًا أو غير جذاب بالنسبة لك للشراء.
تقدم بطيء: قد تخطط لتحسين رصيدك أو زيادة دخلك بحيث تكون مؤهلاً للحصول على قرض عندما ينتهي الخيار ، ولكن قد لا تنجح الأمور كما هو مخطط لها.
تحكم أقل: أنت لا تملك الخاصية حتى الآن ، لذلك ليس لديك السيطرة الكاملة على ذلك. يمكن لمالك المنزل الخاص بك التوقف عن دفع أقساط الرهن العقاري وتفقد الممتلكات من خلال الرهن ، أو قد لا تكون مسؤولة عن القرارات حول بنود الصيانة الرئيسية. وبالمثل ، يمكن أن يفقد مالك العقار حكمًا ما أو يخرج من دفع الضرائب على الممتلكات وينتهي به المطاف بالحيازة على الممتلكات . يجب أن تتناول الاتفاقية جميع هذه السيناريوهات (ولا يُسمح للمالك بالبيع في حين أن لديك خيارًا في العقار) ، ولكن المعارك القانونية دائمًا ما تكون بمثابة ألم كبير.
هبوط الأسعار: قد تنخفض أسعار المنازل ، وقد لا تتمكن من إعادة التفاوض على سعر شراء أقل. ثم تركت مع خيار فقدان كل من الخيار الخاص بك أو شراء المنزل. إذا لم يوافق مقرضك على قرض ضخم ، فستحتاج إلى جلب أموال إضافية لإغلاق الدفعة الأولى.
تأخر الدفعات المتأخرة: بناءً على اتفاقيتك ، إذا لم تدفع الإيجار في الوقت المحدد ، فقد تفقد الحق في الشراء (مع جميع الدفعات الإضافية). في بعض الحالات ، تحتفظ بخيارك ، ولكن لا يتم "احتساب" مبلغك الإضافي للشهر ، ولن يضيف المبلغ الذي جمعته للشراء في نهاية المطاف.
مشكلات الصفحة الرئيسية: قد تكون هناك مشكلات في الخاصية التي لا تعرفها حتى تحاول شراءها (مثل مشاكل العنوان). قم بمعالجة إيجار لشرائه مثل شراء "حقيقي" - احصل على تفتيش وبحث عن لقب قبل الغوص.
الاحتيال: استئجار لامتلاك الحيل هي وسيلة جذابة لأخذ مبالغ كبيرة من الناس الذين ليسوا في وضع آمن ماليا.
مخاطر للبائعين
لا يقين: المستأجر قد لا يشتري ، لذلك عليك أن تبدأ من جديد وتجد مشتر أو مستأجر آخر (ولكن على الأقل يمكنك الاحتفاظ بالمال الإضافي).
الأموال البطيئة: لا تحصل على مبلغ مقطوع كبير ، والذي قد تحتاجه لشراء منزلك التالي.
التقدير المفقود: عادةً ما تقوم بإغلاق سعر البيع عندما تقوم بتوقيع عقد إيجار لتملك اتفاقية ، ولكن قد ترتفع أسعار المنازل بشكل أسرع من المتوقع. قد تقوم باستئجار المكان بشكل أفضل والحصول على اتفاقية مبيعات في المستقبل (أو ربما لا تفعل ذلك).
انخفاض أسعار المساكن: قد تنخفض أسعار المنازل ، وإذا كان المستأجر الخاص بك لا يشتري ، كان من الأفضل لك أن تبيع العقار.
اكتشاف العيوب: قد يكتشف المشترون بعض العيوب التي لم تكن تعرفها أبدًا عن استخدام المنزل بشكل مختلف ، وقد يقررون عدم الشراء. ربما يمكن أن تتعامل السباكة مع زوجين ، لكن ليس عائلة مكونة من خمسة أفراد ، ولا يمكن لأحد أن يعرف عن هذه المسألة. أنت لا تحاول خداع أي شخص - إنه عيب لم يأت قط في إطار ترتيبات المعيشة السابقة - لكنه الآن مشكلة ويجب عليك الكشف عنها للمشترين في المستقبل (أو إصلاحها).