كيفية كتابة عروض لشراء التعويقات REO
عندما تقوم البنوك بتجميد حبس الرهن العقاري في ظل مبيعات قابلة للمقارنة ، فغالبًا ما تكون العروض المتعددة هي الاستجابة. هذا يعني أنك قد تكون ضد المنافسة الشديدة لهذا المنزل المملوك من قبل البنك .
أم لا. ابحث عن منازل ذات أيام أطول في السوق إذا كنت ترغب في التفاوض على انخفاض الأسعار.
ليس من غير المألوف بالنسبة لبعض حالات حبس الرهن العقاري في سكرامنتو ، حيث أبيع ، الحصول على 15 أو 20 عرضًا. في بعض الأحيان ، يقوم البنك بالتخلص من جميع العروض باستثناء عدد قليل من العروض ثم يطلب من المشترين المختارين إعادة تقديم ما يسمى العرض "الأعلى والأفضل". في بعض الأحيان ، يقبل البنك ببساطة أفضل عرض في البداية.
إذا كنت تتساءل كيف يمكنك جعل عرض REO الخاص بك يلمع فوق كل ما تبقى ، ويكون العرض الفائز ، إليك بعض النصائح لمساعدتك على تحديد السعر المناسب والشروط:
1) الحصول على تاريخ الممتلكات من هذا الرهن العقاري
اطلب من وكيل المشتري الخاص بك معرفة سعر الشراء الخاص بالبنك على سند الأمناء أو سند شريف. بشكل عام ، تتم الإشارة إليه في المستند نفسه ، والذي يمكنك الحصول عليه من قوائم الضرائب أو شركة عنوان. قارن هذا السعر بالسعر الذي يطلبه البنك. في بعض الأحيان يرغب البنك في حبس الرهن ، وسوف يحدد سعر العطاء مرتفع بحيث لا يقوم أي مستثمر بشراء المنزل في المزاد.
انظر إلى كمية القروض التي تم تأمينها مرة واحدة إلى العقار. في مكان ما بين الرصيد (الرهونات) الرهن العقاري الأصلي وسعر البيع الرهن هو المبلغ الذي سيقبل البنك ، إذا كان المنزل بسعر أقل.
2) تحديد مبيعات قابلة للمقارنة لتعليق الرهن
في كثير من الحالات ، يكون لسعر القائمة تأثير قليل على قيمة المنزل.
تحمل القيمة السوقية معظم الوزن. إذا كنت تواجه عروض منافسة ، فإن المشترين الآخرين سيقدمون أكثر من سعر القائمة.
- انظر إلى الأشهر الثلاثة الأخيرة من المبيعات المقارنة ، وهي CMA مصغرة ، لذلك الحي لتحديد مدى قيمة هذا الرهن العقاري. حاول فقط استخدام تلك المنازل التي تتطابق بشكل كبير مع REO فيما يتعلق بالقطات المربعة وعدد غرف النوم والحمامات ووسائل الراحة والحالة.
- انظر إلى المبيعات المعلقة . اطلب من وكيلك استدعاء وكلاء الإدراج في تلك المبيعات المعلقة لمحاولة معرفة سعر العرض المقبول. سيشارك بعض وكلاء الإدراج تلك المعلومات والبعض الآخر لن يفعل ذلك.
- انظر إلى القوائم النشطة. هذه هي على الأرجح القوائم التي سيستخدمها مشترون آخرون لصياغة السعر لأنها المنازل الوحيدة التي يقوم هؤلاء المشترون بجولة فيها.
3) تحليل ريو بيع وكيل العقارات
يعمل معظم وكلاء REO في واحد أو اثنين من البنوك. بعض وكلاء القوائم هم وكلاء حصريون في قوائم REOs ، وهم لا يدرجون أي نوع آخر من الممتلكات. نظرًا لأن وكلاء REO يتعاملون مع الحجم ، فإنهم عادةً يطبقون مبادئ التسعير نفسها على جميع قوائم REO الخاصة بهم.
- اطلب من وكيل المشتري البحث عن وكيل الإدراج في MLS .
- يمكنك إجراء بحث باستخدام اسم وكيل القائمة للعثور على آخر ثلاثة إلى ستة أشهر من قوائم هذا الوكيل.
- اسحب محفوظات تلك القوائم لتحديد نسبة السعر إلى سعر البيع. إذا تم بيع معظم هذه القوائم ، على سبيل المثال ، بنسبة 5٪ من سعر القائمة ، فقد تحتاج إلى تقديم 6٪ أعلى من سعر القائمة والعكس.
4) اسأل عن عدد من العروض التي وردت لهذا الرهن العقاري تكتنفها
إذا لم تكن هناك عروض على منزل REO ، فيمكنك تقديم أقل من سعر القائمة واحصل على قبول عرضك. ومع ذلك ، إذا كان هناك أكثر من عرضين ، فستحتاج على الأرجح إلى تقديم أعلى من سعر الطلب.
إذا كان هناك 20 عرضًا ، فضع في اعتبارك أن بعض هذه العروض قد تكون كلها نقدًا. البنوك مثل جميع العروض النقدية. إذا كنت تحصل على تمويل ، فقد تحتاج إلى زيادة السعر المعروض لعرضك.
5) إرسال رسالة بريابرافال
وغني عن القول إنك لا تريد رسالة سابقة. تريد رسالة قبل الموافقة عليها .
الحصول على موافقة مسبقة من اختيارك للمقرض مقدما.
علاوة على ذلك ، الحصول على موافقة مسبقة من البنك الذي يملك العقار. لا تتوقع استخدام هذا المقرض للحصول على القرض الخاص بك ، ولكن تقديم خطاب prepproval من هذا المقرض ، جنبا إلى جنب مع رسالة من البنك الخاص بك. البنوك لا تثق دائما بالمقترحات الأخرى للمقرضين ولكنها تميل إلى الثقة في إداراتها الخاصة. إذا كنت تشتري REO من Wells Fargo ، قد تحصل على ميزة إذا كان لديك موافقة مسبقة من Wells Fargo ، هذا كل ما أقوله.
6) لا تطلب من بنك REO دفع تكاليف عمليات الإصلاح / التفتيش
في بعض الأحيان ، ستدفع البنوك تكاليف الإصلاح ، ولكن عادة لن توافق على القيام بذلك في مرحلة العرض. إذا كانت هناك مشاكل تم العثور عليها أثناء تفتيش المنزل ، قم بإعادة التفاوض بعد قبول عرضك. لقد تمكنت في الماضي من التفاوض بشأن التخفيضات على سلع التذاكر الكبيرة مثل معدات التدفئة والتهوية والتكييف التي لا تعمل. لكن الأشياء التي يمكنك رؤيتها بأم عينيك والبنود الصغيرة هي لك للتعامل معها نظرًا لشرط AS الخاص به والمتمثل في معظم مبيعات الرهن في REO.
7) تقصير فترة التفتيش
إذا طلب مشترون آخرون 17 يومًا ، على سبيل المثال ، إجراء عمليات تفتيش وطلب 10 أشخاص ، فقد يعتبر المشتري الأكثر جدية. عادةً ما يكون الفحص أمرًا أساسيًا فقط لترشيد المشتري على أي حال. من غير المرجح أن يستجيب البنك لأي طلبات إصلاح. لا ترتكب خطأ الاعتقاد بأنك يمكن أن تأتي إلى الأعلى وتعيد التفاوض فيما بعد.
انتبه بشكل خاص إلى العفن المشتبه به الذي يمكن أن يحدث في المنازل المهجورة بعد أن تكون شاغرة لفترة طويلة من الزمن.
8) عرض لقسمة الرسوم مع بنك REO
بعض البنوك لن تدفع رسوم النقل ، على سبيل المثال. إذا عرض المشتري على هذه الرسوم ، فسيشعر البنك بأنه أكثر قابلية لقبول العرض. نفس الشيء لرسوم الضمان.
تتفاوض العديد من البنوك على رسوم الخصم للتأمين على الملكية . إذا كان المصرف سيدفع ثمن سياسة المالك ، فقد تكلف سياسة ALTA أكثر قليلاً. ولكن لا يزال من الجيد أن تسمح للبنك باختيار اللقب إذا كنت تريد قبول عرضك.
النظر في نتائج التقييم
إذا كنت تقدم أكثر من قائمة الأسعار ، ضع في اعتبارك أن التقييم سوف يحتاج إلى إثبات هذا السعر. إذا وجدت نفسك تتعامل مع تقييم منخفض ، فلديك خيارات ، لذا لا تقلق. تذكر أن البنك سوف يواجه هذه المشكلة على الأرجح مع المشتري التالي الذي يحصل على التمويل.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.