لسوء الحظ ، تكلف العديد من فنادق الدرجة السياحية ما بين 2 و 15 مليون دولار. يمكن للفنادق الفاخرة والراقية بسهولة أن تطلب من 30 إلى 60 مليون دولار أو أكثر.
على الرغم من أن معظم هذا يتم تمويله تقليديا بالدين ، إلا أن الدفعة المطلوبة من الأسهم لا تزال أبعد من نطاق إمكانية جميع المستثمرين من الناحية العملية.
الاخبار الجيدة؟ في هذه الأيام ، هناك طريقة أخرى للاستثمار في الفنادق. يمكنك شراء فندق REITs في حساب الوساطة الخاص بك بنفس الطريقة التي تشتري بها الأسهم أو السندات أو الصناديق المشتركة . أولا ، على الرغم من ذلك ، دعونا نعود والتحدث عن REITs للحظة. في حالة نسيانك أو عدم دراستك أبدًا ، فإن صندوق الاستثمار العقاري هو عبارة عن نوع خاص من الشركات يركز على اكتساب وإدارة الأصول العقارية والعقارات ذات الصلة.
واحدة من الأشياء التي تميز REITs من الشركات العادية هي أن الكونغرس جعلهم معفيين من ضرائب الشركات بشرط توافر العديد من الشروط الصارمة ، وأكثرها صلة هو توزيع ما لا يقل عن 90 ٪ من جميع الأرباح في شكل توزيعات نقدية للمساهمين.
وهذا يجعل REITs شديد الحساسية لتحركات أسعار الفائدة ، ولكنه يعني أيضًا أنها تميل إلى تقديم عوائد أعلى بكثير من نظيراتها من الأسهم الممتازة .
الجانب السلبي؟ لا تعتبر توزيعات REIT "أرباحًا مؤهلة" بموجب قانون الضرائب ، مما يعني أنه سيتم فرض ضرائب عليك كما لو كانت دخلًا عاديًا ، وليس بمعدلات ضرائب أقل وأكثر جاذبية.
بمجرد البدء في إنشاء حافظة كبيرة ، يمكن أن يسبب لك ذلك في بعض الأحيان مشاكل إذا قمت بشراء عدد كبير جدًا من خلال Roth IRA أو SEP-IRA أو 401 (k) أو ملجأ ضريبي آخر ، حيث يمكنك تشغيل ضريبة دخل العمل غير ذات الصلة أو UBIT . هذا هو نقاش مختلف ليوم مختلف.
REITs مقابل REITs شقة REIT أو REIT متخصص في تأجير مول الفضاء
كما أن الأسهم في مختلف القطاعات والقطاعات لها خصائص مخاطر مختلفة ، تختلف صناديق REIT بشكل كبير تبعاً لنوع المشروع العقاري الذي تتخصص فيه.
هذه ليست أنباء للمستثمرين العقاريين الذين اعتادوا على امتلاك العقارات بشكل كامل - كما يعرفون من خلال التجربة المباشرة ، فإن مبنى سكني يتصرف بشكل مختلف تمامًا عن مبنى المكاتب أو وحدات التخزين القائمة على الاقتصاد والتقاليد والممارسات الأساسية القوانين والقوى العاملة - ولكنها تأتي في بعض الأحيان مفاجأة للمستثمرين الجدد الذين يكتسبون العقارات من خلال الأوراق المالية المتداولة علناً.
فهم لا يفهمون أن مكتبك التجاري REIT قد يواجه معدلات إيجار دورية حيث إنه يتبع دورات الازدهار والكساد ، في حين أن مستودعك الصناعي REIT قد يكون أكثر ثباتًا حيث يمكن إغلاق الطاقة الزائدة بأقل تكاليف صيانة أسرع بكثير مما هو ممكن مع شيء مثل مبنى سكني.
إنها طبيعة فئة الأصول .
أحد التخصصات الفرعية المثيرة للاهتمام في صناعة الاستثمار العقاري هو فندق REIT. وكما يمكنك أن تستخلص من الاسم ، فإن فندق REIT يركز على تطوير الفنادق أو إدارة أو الحصول على أو تمويل الفنادق والممتلكات ذات الصلة بالضيافة.
ويمكن أن تتراوح هذه النُزُق من النُزُل الاقتصادية التي تقع على جانب الطرق السريعة المنسية وطرق الولاية إلى منتجعات هيبة خماسية الماس في بعض أماكن الترفيه ، والقمار ، وعواصم السكان في العالم. يمكن أن تنطوي على تطوير وامتلاك العقار ، ودفع فريق إدارة طرف ثالث للتعامل مع التشغيل الفعلي للفندق في مقابل الحصول على حصة من الإيرادات .
يمكن أن يركزوا في الغالب على إدارة فنادق الفنادق الأخرى من أجل خفض الإيرادات. ويمكن أن تشمل تمويل مشروعات الفنادق ، والعمل كإستثمارات ذات دخل شبه ثابت .
يجب أن تفهم تمامًا ما تملكه أو أنك تخاطر بمدخراتك المكتسبة بشق الأنفس.
تتقلب فنادق REIT بشكل كبير لأن إشغال الفنادق يرتبط بالظروف الاقتصادية العامة ، مما يجعلها حساسة للغاية للتوسع والانكماش. عندما يضرب الركود ، تخفض الشركات ميزانيات السفر ، أو تختار مؤتمرات الفيديو أو المكالمات الهاتفية ، بدلاً من ذلك. الأسر والمنظمات تأجيل الإجازات ، والبقاء أقرب إلى المنزل.
بالنسبة لفندق REIT ، فإن هذا يعني أن التدفقات النقدية تجف في نفس الوقت مع ارتفاع العائدات بحيث تحصل على انخفاضات كبيرة في قيمة الوحدات أو الأسهم. وبالعكس ، عندما تتدهور الأمور ، ينفجر التدفق النقدي في بعض الأحيان من خلال السقف حتى تحصل على هذه العوائد والقيم السوقية المرتفعة. إنهم مختلفون جدا عن شياطين العالم الذين يضخون المال مثل الساعة ، الجيل بعد جيل. شركات مثل كولجيت بالموليف أو نستله. دعونا ننظر إلى التوضيح في الواقع الحقيقي لإظهار كيف يعمل REIT الفندق الفعلي.
كيف تصرف ريت للفنادق الحقيقية خلال الانهيار الاقتصادي 2008-2009
شركة هوسبيتاليتي بروبرتيز هي عبارة عن فندق رييت الذي يمتلك 291 فندقاً ، تشمل 43،976 غرفة أو جناح ، بالإضافة إلى 185 مركز سفر مملوك أو مستأجر. وفقا لوثائق SEC ، تقع هذه العقارات في 44 ولاية في الولايات المتحدة وكندا وبورتوريكو.
يدير فندق ريت مجموعة فنادقه ضمن مجموعة متنوعة من اتفاقيات الامتياز ، بما في ذلك كورتيارد باي ماريوت ، كاندلوود سويتس ، ريزيدنس إن باي ماريوت ، رويال سونيستا ، سونيستا ، ستايبريدج سويتس ، حياة بليس ، كراون بلازا هوتيلز آند ريزورتس ، ويندهام غراند ، ويندهام هوتيلز & Resorts، Sonesta ES Suites، فنادق ومنتجعات إنتركونتيننتال، فنادق ومنتجعات ماريوت، فندق كليفت، فنادق ومنتجعات راديسون، أجنحة تاون بليس من ماريوت، أجنحة هوثورن، فنادق صغيرة وأجنحة فنادق كارلسون، فنادق ومنتجعات هوليدي إن، أجنحة سبرينغ هيل بواسطة ماريوت وفنادق بارك بلازا للفنادق والمنتجعات.
في سنوات الازدهار التي سبقت انهيار القطاع العقاري الاقتصاد في أسوأ ركود منذ الكساد العظيم ، أنتجت REIT في هذا الفندق توزيع الدهون على الملاك. في عام 2004 ، حصلوا على 2.88 دولار نقدا للسهم الواحد ، في عام 2005 ، 2.89 دولار نقدا للسهم الواحد ، في عام 2006 ، 2.94 دولار نقدا للسهم ، في 2007 ، 3.03 دولار للسهم الواحد ، في عام 2008 ، 3.08 دولار للسهم الواحد.
عندما انهار العالم المالي ، على الرغم من ذلك ، سقطت حجوزات الفنادق على منحدر. ألغيت مؤتمرات الأعمال وتراجعت توزيعات النقد ، وانخفضت إلى 0.77 دولار للسهم الواحد ، بانخفاض مذهل بنسبة 75٪. إذا كنت تعتمد على هذا المال لدفع فواتيرك ، فوجدت فجأة أنها تبخرت في اللحظة التي احتجت إليها أكثر.
قم ببيع حصصهم بحماقة (مرة أخرى ، إذا كنت تملك فندق REIT فيجب أن تعلم أن هذا جزء لا يتجزأ من تجربة الملكية) ، فقد انهارت الأسهم من مستوى مرتفع بلغ 51.50 دولار في عام 2006 إلى مجرد 6.90 دولار في عام 2009. هذا الانخفاض بنسبة 86.6٪ في تمت إضافة سعر الأسهم إهانة لإصابة خفض حاد في دخلك السلبي .
ماذا حدث للمستثمرين المتطورة الذين فهموا طبيعة ملكية فندق REIT؟ جلسوا على ما يراهن من المثل ، راقبين توزيعات نقدية ترتفع إلى 1.96 دولار للسهم الواحد بسعر سهم يبلغ 32.46 دولار. من المؤكد أنه ليس في أي مكان قريب من السنوات الجيدة ، ولكن في فترة قياس مرعبة إلى حد ما ، فإنك تضرب قليلاً التضخم بعد الضرائب ، وتحافظ على قوتك الشرائية .
اشتريت الضمان العقاري منذ عشر سنوات ، ودفعت ما بين 26.50 دولار و 42.40 دولار للسهم الواحد. خلال ذلك الوقت ، جمعت 24.83 دولار أو ما يقرب من ذلك في توزيعات نقدية. إذا كنت ذكياً وأعاد استثمار هذه الأرباح خلال الأزمة ، فقد أصبح ما وصفه أحد الأكاديميين الماليين بـ "مُسرِّع العائد" ، مما جعل عدة مئات من نقاط الربح على كل شيك أو إيداع يُعاد إلى شراء أسهم إضافية بسبب جزئية. الانتعاش في القيمة السوقية.
على النقيض من هذا الفندق REIT مع شيء مثل REIT الصناعي. حتى مع انهيار العالم ، لا تريد الشركات إخلاء مستودعاتها ومرافق الشحن والمصانع. وبالإضافة إلى ذلك ، فهم في كثير من الأحيان (ليسوا دائما) قادرين على دفع عقود الإيجار التي يدينون بها قانونيا حتى لو كانت الشركة نفسها قد أفلست في نهاية المطاف. خلال نفس الانهيار ، لم تثبت شركة REIT الصناعية مثل EastGroup Properties الأرباح.
انخفض السهم من 48.54 دولار إلى 24.58 دولار ، بانخفاض بنسبة 49.36٪ فقط ، وهو ما لم يكن مختلفًا تمامًا عن مؤشرات سوق الأسهم ، مثل مؤشر داو جونز الصناعي ومؤشر S & P 500! بالنظر إلى طبيعة تدفق الأوراق المالية ، وكيف يؤثر ذلك على القيمة السوقية ، فإن ذلك مثير للإعجاب بشكل لا يصدق. حتى أكثر إثارة للإعجاب؟ إن الأسهم في الواقع هي 59.32 دولار في الوقت الحالي ، لذلك سيكون لديك مكسب رأسمال غير محقق بقيمة 10.78 دولار ، أو 22٪ على السهم نفسه على رأس كل تلك الأرباح التي تمتعت بها.
الآثار المترتبة على فندق REIT المستثمرون واضحة
هناك أربع طرق رئيسية يمكنك اتباعها من الناحية الاستراتيجية للوصول إلى امتلاك REITs للفنادق إذا كنت ترغب في امتلاكها:
- فقط شراء كتل من REITs الفندق خلال تعطل سوق الأوراق المالية ، وعلاجها بشكل مختلف جدا من صناديق الأسهم الخاصة بك أو غيرها من الممتلكات التي تخطط بعد ذلك على عقد إلى الأبد . وكلما انخفض أساس التكلفة ، كلما تمكنت من استخراج سعر الشراء الخاص بك مرة أخرى في أرباح نقدية إذا كنت تخطط لاستثمار هذه الأموال في مكان آخر.
- متوسط سعر الدولار بانتظام في REITs للفنادق ، مع العلم أنه في بعض الأحيان ، سوف تشتري في أسوأ لحظة ممكنة ولكن الثقة في المستويات المرتفعة والقيعان ، جنبا إلى جنب مع الأرباح المعاد استثمارها ، سوف متوسط كل شيء بالنسبة لك للحصول على عائد إجمالي مرض. بالنسبة لمعظم الناس ، ربما كان هذا هو النهج الأفضل حيث أن متوسط تكلفة الدولار يقلل بشكل كبير من مخاطر سوق الأوراق المالية ، خاصة عندما يقترن بالتنوع .
- المضاربة . عندما تكون صناعة الفنادق في حالة انهيار ، قم بشراء فنادق REIT حتى تعود سنوات الازدهار ، ثم أفرغها حتى لو كانت في نهاية المطاف أكثر ارتفاعًا. احتمالات النجاح على المدى الطويل هنا ليست كبيرة ما لم تكن قادراً على فهم صناعة الفنادق بشكل ضمني ومعالجة اكتساب REIT بنفس الطريقة التي كنت ستفعلها إذا كنت تنفق ملايين الدولارات لشراء عقار على الفور ، ولكن هناك أقلية من الأشخاص ذوو الخبرة المالية لديهم القدرة على القيام بذلك على أساس مدفوع بالتقييم ، بشرط أن يتمكنوا من العيش مع الشراء في وقت مبكر جدا أو البيع مبكرا جدا ، وهو أمر لا بد أن يحدث ، لأن المستثمرين ، ككل ، لديهم عادة التفاؤل أكثر من اللازم. أو متشائم من وقت لآخر.
- ألقِ في المنشفة واشترى شيئًا مثل صندوق مؤشر Vanguard REIT ، الذي يمزج الكثير من صناديق REIT معًا ، بما في ذلك REITs للفنادق ، كجزء من محفظة متنوعة. لديه عوائد أقل بكثير ولكن إذا كنت تعتقد أن المخاطرة المخفضة تستحق هذه المقايضة ، فقد يكون هذا أكثر حكمة لك.
على أي حال ، لا تعتبر فنادق REIT بقايا القلب. إذا كنت لا تعرف ما تفعله ، فقم بخفة.