لا تزيد من المخاطر الخاصة بك عن طريق خفض السيولة الخاصة بك
أصحاب المنازل ليست معفية من هذا الواقع. ومن الناحية الثقافية ، فإن كل شخص في الولايات المتحدة تقريبا لديه رغبة في امتلاك منزله الخاص به. للتمتع بالملكية العقارية الحرة والواضحة من رهن البنك أو المؤسسة المالية هو جزء من الحلم الأمريكي. ومع ذلك ، ما لم تكن في وضع يسمح لك بمحو الرصيد الكامل للرهن العقاري في مسكنك الأساسي ، فإن دفع مبالغ إضافية لخفض الرصيد الأساسي قد يؤدي إلى كارثة مالية ، خاصة إذا لم تقم بصيانة صندوق الطوارئ الخاص بك . قد يكون من الصعب تصديق ذلك ، لكنها الحقيقة. عندما يذهب الاقتصاد إلى الجنوب ، فإن وجود ما يكفي من النقود من أجل النجاة من فقدان الوظيفة ، أو الكارثة الطبية ، أو الطوارئ الأسرية يمكن أن يعني الفرق بين الليالي الطوال والسلام الداخلي.
كلما كان لديك المزيد من العدالة في بيتك ، كلما زادت احتمالية قيام البنك بالعجز إذا كنت تفوت المدفوعات
تخيل أنك تملك بنكًا.
لديك اثنين من العملاء ، جون وماري ، وكلاهما تملك منزل تقديره بمبلغ 200،000 دولار. لقد أصبح جون مرقطًا كليًا ، ويعود إلى عينيه في سداد ديون بطاقات الائتمان ، ويستأجر سيارته ، ولا يمتلك أي أصول سائلة ، ولديه تاريخ عمل غير مستقر. من ناحية أخرى ، تتمتع ماري بمميزات ممتازة ، وعلى الرغم من أنها لا تملك الكثير من المدخرات الزائدة ، إلا أنها حققت مدفوعات مزدوجة أو ثلاثية لتخفيض الرصيد على رهنها العقاري ، والذي يبلغ الآن 15 ألف دولار فقط.
تتطلع بشغف إلى اليوم الذي يمكنها فيه إرسال القسيمة الأخيرة إلى البنك وتعلم أن منزلها بالكامل بالكامل.
الآن ، تخيل أن كليهما يعاني من كارثة. ربما كانوا في حادث وغير قادرين على العمل أو تم تسريحهم بسبب الركود . باعتبارك البنك ، لن تلاحظ حتى يتم تفويت أي دفعة. ستنتقل حقاً وستنتبه عندما مرت ستين يومًا ، ولم يتم استلام أي شيكات في البريد. في مرحلة ما ، يتم تمرير الحد الأدنى حيث تتطلب القوانين واللوائح المصرفية أن تتعرف على أنه من الممكن ألا تتلقى أي مدفوعات أخرى من John أو Mary. بطبيعة الحال ، يريد موظفو البنك تجنب ذلك لأنه يقلل من ربحيتهم المبلغ عنها ، ويقلل من قوة ميزانيتهم العمومية ، ويجعل المنظمين غاضبين ، ويحصلون على المالكين (أو المساهمين إذا كان البنك يتم تداوله علناً ) وهم يطلقون النار عليهم لتغيير الوضع أو خطر فقدان وظائفهم.
ولتجنب ذلك ، سيقوم موظفو البنك باتخاذ إجراءات استباقية لإعادة القرض إلى "وضع الاستحقاق" بأسرع ما يمكن بحيث لا يلحق الضرر بالبيانات المالية. الطريقة الرئيسية التي يمكن القيام بها هي الحجز على العقار وبيعه للمشتري.
من وجهة نظرك كمالك البنك ، من الذي ستزداد بعده أولاً؟ جون ، الذي لا يكاد يملك أي إنصاف في منزله ، أو ماري؟ إذا كنت ستحجز على يوحنا ، فستضطر إلى استرداد ما يقرب من 200،000 دولار للسعر المطلوب للقضاء على القرض في كتبك. إذا كنت ممنوع على ماري ، يمكنك تصفية الممتلكات بسعر مخفض للغاية وبسرعة كبيرة والقضاء على قرض كامل 15000 $.
نعم ، لقد كانت ماري عميلاً جيدًا جدًا. نعم ، لقد فعلت كل شيء بشكل صحيح. ربما ليس من العدل أن تكون هي أول من ستتبعه ولكن لفهم سبب القيام بذلك ، يجب أن تدرك بنية الحوافز الموضوعة لموظفي وول ستريت ، والتي هي بدورها نتيجة رغبة المستثمرين بالاستقرار ، وأعلى ، الأرباح.
من هم المستثمرون؟ أنت وأنا. في خطط 401 (k) لدينا ، حسابات IRA ، أو من خلال ملكية صناديق المؤشرات أو الأسهم الفردية في حساب الوساطة العادية.
إنه صندوق التقاعد الذي يدفع الشيكات إلى والديك أو أجدادك. إنها شركة التأمين التي تحتاج إلى توليد الأموال لدفع المطالبات. ومع مطالبة المستثمرين بالأرباح ، لا تريد وول ستريت أن ترى مصرفاً يمتلك الكثير من العقارات. لن يخاطر الموظفون في مصرفك بمهمتهم بمحاولة إدراج منزل جون لمدة ستة أشهر حتى يتمكن من الحصول على القليل من الأسهم. انهم مهتمون فقط في حماية الأموال التي تقدموا جون ، ووعد بالسداد. هذا هو السبب في أنها تتحول إلى المزادات. انهم لا يستطيعون التخلص من منزل جون لأن العائدات قد لا تكون كافية لسداد القرض. ومن ناحية أخرى ، يمكن إدراج منزل ماري مقابل 125،000 دولار في مزاد. فهم يحصلون على مبلغ 15،000 دولار ويحتفظون بموازنة مالية نقية بينما تخسر 75،000 دولار في الأسهم التي كان من الممكن أن يتم الاستيلاء عليها ، فهي قادرة على إدراج العقار في السوق لمدة طويلة بما يكفي للحصول على عرض محترم.
"ماذا عن جون؟" تسأل. هذا هو الجزء القاسي. من المرجح أن تقوم العديد من البنوك بإعادة هيكلة شروط الدفع لمساعدته على الخروج من الوضع ، وذلك لأن بإمكانها بعد ذلك الشرعية الاحتفاظ بها في الكتب على أنها قرض "جيد". قد يقدمون دفعة بالون في نهاية الرهن العقاري لخفض المدفوعات الحالية. قد تسمح بسنتين من مدفوعات الفائدة فقط. في إطار المتطلبات التنظيمية ، تكون السماء هي الحد الأقصى ، وهي تعتمد فعلاً على مدى رغبة البنك في تجنب الضربات إلى هوامش الربح .
كيف يمكن لصاحب المنزل حماية نفسه أو نفسها من هذا الوضع؟
أكبر دفاع لديه أي مستثمر ضد الرهن هو السيولة . قلها مرارًا وتكرارًا. لا يهتم البنك بقدر كبير من الأموال التي تدين بها لهم ، فقط لأنك تستمر في سداد الدفعات في الوقت المحدد ، دون تأخير ، لذا تبدو أرقامهم كبيرة.
كانت ماري أفضل حالاً عن طريق أخذ تلك المدفوعات المزدوجة والثلاثية التي كانت تقوم بها على رهنها العقاري ووضعها في حساب أو صندوق سوق نقود معفاة من الضرائب. (في الوقت الذي كتبت فيه هذه المقالة في الأصل ، كانت هذه الأموال تدفع من 4٪ إلى 5٪. في هذه الأيام ، لن تحصل على الكثير من دخل الفائدة ، ولكن الأمر يستحق خفض المخاطر). إذا حدث شيء ما ، يمكنها تغطية النقص عن طريق الغمس في المحمية التي بنتها. إذا بدا الأمر وكأن الوضع لن يتغير ، يمكنها أن تضع منزلها في السوق وتحاول تخليص نفسها من الوضع قبل مواجهة كارثة مالية.
إن الخطر الأكبر الوحيد الذي ينطوي على استراتيجية تركز على السيولة هو خطر أن ينفق شخص ما الأموال مع الحفاظ على الدين. إن الحساب الذي يحتوي على مبلغ كبير من النقد غير المقيد هو ببساطة إغراء كبير للكثير من الناس. ربما يتخلفون عن فواتير بطاقاتهم الائتمانية. ربما كانوا يريدون تلفزيونًا بشاشة مسطحة جديدة ويعتقدون أنهم سيغوصون في الصندوق ويدفعونه في غضون بضعة أشهر. (يبدو أنه لا يعمل بهذه الطريقة لنسبة كبيرة من الناس.) على هذا النحو ، إذا كان هناك أي احتمال أن تميل إلى إنفاق المال على أي شيء آخر غير دفع منزلك في حالة الطوارئ ، فمن المحتمل فكرة سيئة. انها حقا تأتي إلى الانضباط الذاتي ومزاجه.
الخطر الكبير الآخر هو إغراء الذهاب إلى بضع نقاط مئوية إضافية من خلال الاستثمار في الأصول ذات المخاطر العالية. هذه الإستراتيجية المالية الخاصة تعتمد على سلامة المدير. بالنسبة لمعظم الناس ، فإن هذا يعني السندات ذات السيولة الضريبية عالية السيولة مثل صندوق سوق المال الذي يستثمر في السندات البلدية. في الحالات الاستثنائية ، يمكن لأولئك الذين لديهم معرفة عالية التخصص لأسواق معينة (مثل الأسهم أو العقارات) استثمار هذه الأموال مع تقليل المخاطر. يعتبر أكثر احتياطيات السيولة أمانًا عمومًا هو حساب TreasuryDirect المملوك لسندات الخزينة المحتفظ بها مباشرةً لدى وزارة الخزانة الأمريكية.