وفقا للبحوث ، تولد الأسهم عوائد حقيقية أعلى من العقارات
من المحتمل أن يكون شراء مسكن أساسي هو أفضل قرار يمكن أن يقوم به شخص ما لمستقبله المالي. ومع ذلك ، عند دخولك إلى المنازل الثانية ، والمنازل المخصصة لقضاء العطلات ، واستئجار العقارات ، والمباني التجارية ، والأراضي الخام المحتفظ بها لتقديرها ، فإنك تلعب لعبة كرة جديدة تمامًا. ويرجع ذلك إلى أن العائدات الحقيقية (صافية من التضخم) التي توفرها الأسهم العادية ، على مدى فترات طويلة من الزمن ، قد سحقت تلك المتاحة من خلال الملكية العقارية.
نعم. تقرأ هذا الحق. لقد أصبح الأميركيون معسرًا للغاية بملكية العقارات ، لدرجة أنهم لا يدركون في كثير من الأحيان قيمة عقارية تزيد قيمتها من 500000 دولار إلى 580.000 دولار في غضون خمس سنوات ، بعد التراجع عن مصاريف الفوائد بعد خصم الضرائب على الرهن العقاري والتأمين الإضافي وتكاليف الملكية ، إلخ. . ، لا حتى مواكبة التضخم! تلك المكافأة البالغة 80،000 دولار لن تشتري لك المزيد من السلع والخدمات. نفس كمية الهامبرغر ، حمامات السباحة ، مجموعات الأثاث ، البيانو الكبير ، السيارات ، أقلام الحبر ، سترات الكشمير ، أو أي شيء آخر قد ترغب في الحصول عليه. بافتراض رهن كامل في 6.25 ٪ ، خلال تلك السنوات الخمس ، كنت قد دفعت 151،401 $ في الفائدة الإجمالية ، أو ما يقرب من 93،870 $ بعد الخصومات الضريبية المناسبة (والتي تفترض أنك في الأقواس العليا ، القضية الأكثر ملاءمة). كان يمكن تخفيضها إلى حوالي 466،700 دولار ، مما يمنحك حقوق ملكية بمبلغ 113،300 دولار (580،000 دولار قيمة سوقية - 466،700 دولار رهن عقاري = 113،300 دولار أمريكي). خلال ذلك الوقت ، كنت ستقضي على دفعات بقيمة 184،715 $.
التخصيم في الرعاية العقارية ، والتأمين ، والتكاليف الأخرى ، سيكون إجمالي نفقاتك الشخصية الجيبية 200 ألف دولار على الأقل.
يجب أن يوضح ذلك مبدأً أساسيًا يجب على جميع المستثمرين تذكره: إن العقارات هي في الغالب وسيلة للحفاظ على الأموال التي كنت ستدفعها بخلاف ذلك في نفقات الإيجار ، ولكن لن يحقق معدلات عائد عالية بما يكفي لمضاعفة ثروتك بشكل كبير.
هناك بالطبع عمليات خاصة يمكن أن تحقق عوائد عالية على أساس الرافعة المالية ، مثل المتعاقدين الذين يشترون على أساس التكلفة المنخفضة ، وإعادة البناء ، وبيع المنازل ، ومصممي الفنادق الذين يصنعون وجهة مثيرة في جزء ساخن من المدينة (يجب من الجدير بالذكر أنه في هذه الحالة ، لا يأتي تكوين الثروة من القطاع العقاري ، ولكن من الأعمال التجارية - أو الأسهم العادية - التي يتم إنشاؤها من خلال عمليات الفنادق) ، أو وحدات التخزين في مدينة لا توجد فيها خصائص أخرى قابلة للمقارنة (مع ذلك ، مرة أخرى ، لا تأتي الثروة الحقيقية من العقارات ولكن من الأعمال التي يتم إنشاؤها!)
ما الذي جعل هذه الأسطورة العقارية العظيمة تتطور؟ لماذا خدعنا بها؟ تابع القراءة للحصول على إحصاءات ، إجابات ، ومعلومات عملية قد تكون قادراً على استخدامها.
1. بالنسبة للعديد من المستثمرين ، فإن العقارات أكثر قابلية للتداول من الأسهم
ربما لا ينظر المستثمر العادي إلى أسهمه على أنها جزء من نشاط حقيقي حقيقي يحتوي على مرافق وموظفين ويأمل المرء في تحقيق الأرباح. بدلا من ذلك ، يرون أنها قطعة من الورق الذي يتلوى حول الرسم البياني. مع عدم وجود فكرة عن أرباح المالك الأساسي وعائدات الأرباح ، فإنه من المفهوم سبب الذعر عند سقوط أسهم Home Depot أو Wal-Mart من 70 إلى 33 دولارًا.
لا تدرك جيدا أن السعر مهم للغاية - أي أن ما تدفعه هو المحدد النهائي لعائد استثمارك - فهم يفكرون في الأسهم على أنها أكثر من تذكرة يانصيب من الملكية ، ويفتحون صحيفة وول ستريت جورنال ويأملون في رؤية بعض الحركة الصعودية.
يمكنك المشي في تأجير الممتلكات. تشغيل يديك على طول الجدران ، وتشغيل وإطفاء الأنوار ، جز العشب ، وتحية المستأجرين الجدد. مع وجود أسهم Bed و Bath و Beyond يجلسون في حساب الوساطة الخاص بك ، قد لا يبدو ذلك حقيقيًا. غالباً ما يتم حتى إيداع شيكات الأرباح التي ترسل عادةً إلى منزلك أو عملك أو بنكك الإلكتروني إلكترونياً في حسابك أو يتم إعادة استثماره تلقائيًا. على الرغم من أنه من الناحية الإحصائية على المدى الطويل ، فمن المرجح أن تقوم ببناء القيمة الصافية من خلال هذا النوع من الملكية ، إلا أنها لا تبدو حقيقية مثل العقار.
2. العقارات ليس لها قيمة يومية مقتبسة في السوق
من ناحية أخرى ، قد تقدم العقارات ، بعد ذلك ، ضرائب أقل بكثير ، بعد عودة التضخم ، لكنها تخليص أولئك الذين ليس لديهم أدنى فكرة عما يفعلونه من رؤية قيمة سوقية مدرجة كل يوم. ويمكنهم الاستمرار ، وحيازة ممتلكاتهم ، وجمع إيرادات التأجير ، وهم يجهلون تماماً حقيقة أنه في كل مرة تتحرك فيها أسعار الفائدة ، تتأثر القيمة الجوهرية لحيازاتهم ، تماماً مثل الأسهم والسندات. تم تناول هذا الخطأ عندما قام بنيامين جراهام بتعليم المستثمرين أن السوق موجود لخدمتهم ، وليس إرشادهم. وقال إن الشعور بالعاطفة بشأن حركات السعر كان بمثابة السماح لنفسك بالعواقب النفسية والعاطفية على أخطاء الآخرين في الحكم. قد يتم تداول سهم Coca-Cola بسعر 50 دولارًا أمريكيًا للسهم ، لكن هذا لا يعني أن السعر منطقي أو منطقي ، ولا يعني ذلك أنك إذا دفعت 60 دولارًا ، وأنك خسرت 10 دولارات أمريكية لكل سهم قمت به استثمارًا سيئًا. وبدلاً من ذلك ، ينبغي على المستثمر أن يقارن بين عائدات الأرباح ، ومعدل النمو المتوقع ، وقانون الضرائب الحالي ، إلى جميع الفرص الأخرى المتاحة لهم ، مع تخصيص مواردهم لتلك التي تقدم أفضل العوائد المعدلة حسب المخاطر. العقارات ليست استثناء. السعر هو ما تدفعه ؛ القيمة هي ما تحصل عليه.
3. الخلط ما هو قريب مع ما هو قيم
لقد أخبرنا علماء النفس منذ فترة طويلة أننا نبالغ في تقدير أهمية ما هو قريب وقريب من اليد مقارنة بما هو بعيد. قد يفسر ذلك جزئياً السبب الذي يجعل الكثير من الناس يغشون على زوجاتهم أو يختلسوا من تكتلات الشركات ، أو كما يوضح أحد قادة الأعمال ، قد يشعر رجل غني لديه 100 مليون دولار في حساباته الاستثمارية بغضب شديد بشأن خسارة 250 دولاراً ترك النقدية على منضدة في فندق.
قد يفسر هذا المبدأ سبب شعور بعض الناس بأنهم أكثر ثراءً من خلال الحصول على 100 دولار من إيرادات الإيجار التي تظهر في صندوق بريدهم كل يوم مقابل 250 دولارًا أمريكيًا من الأرباح "التي تحقق من خلال أسهمهم المشتركة". وقد يفسر ذلك أيضًا سبب تفضيل العديد من المستثمرين للأرباح النقدية لمشاركة عمليات إعادة الشراء ، على الرغم من أن هذه الأخيرة أكثر كفاءة من حيث الضرائب ، وكل شيء آخر متساوٍ ، ينتج عنه المزيد من الثروة التي يتم إنشاؤها نيابةً عنها.
وغالبا ما يتم تعزيز ذلك من خلال الحاجة الإنسانية للسيطرة. خلافا لشركة وورلدكوم أو إنرون ، فإن الاحتيال المحاسبي من قبل أشخاص لم تقابلهم من قبل لا يمكن أن يجعل المبنى التجاري الذي تستأجره للمستأجرين يختفي بين عشية وضحاها. بخلاف حريق أو كارثة طبيعية أخرى ، والتي غالبًا ما يغطيها التأمين ، لن تستيقظ فجأة وتكتشف أن مقتنياتك العقارية قد اختفت أو أنه تم إغلاقها لأنها أغلقت لجنة الأوراق المالية والبورصات . بالنسبة للكثيرين ، يوفر هذا مستوى من الراحة العاطفية.