الإصلاحات المشار إليها في التحقق من حالة الملكية

يسأل القارئ: "لقد انتهينا للتو من القيام بمناوراتنا النهائية للمنزل الذي من المفترض أن نغلقه في الأسبوع المقبل. وخلال تفتيشنا ، اكتشفنا أن بعض الأبواب الموجودة في غرف النوم مخزنة الآن في المرآب. من حقنا أن نجعل البائع يعيدهم؟ لقد أعطانا موظفنا التحقق من حالة الملكية للتوقيع ، وكتبنا عن ذلك أننا نريد أن يتم تثبيت الأبواب ، ونشعر بالقلق من أن البائعين قد يخططون للتخلص من الأبواب. هل يقوم البائع بإجراء الإصلاحات كما هو موضح في التحقق من حالة العقار؟ "

الإجابة: مبدئيًا ، هذا ليس بريدًا إلكترونيًا استجاب إليه هذا الدليل لأن دليل شراء منزلك هو برنامج REALTOR®. وباعتبارها شركة REALTOR® ، فإنه يُمنع من التدخل في معاملة أخرى لـ REALTOR®. ولذلك ، فإن الإجابة الصحيحة الوحيدة لهذا هي أن تطلب من وكيلك ما يجب عليك فعله بشأن التحقق من حالة الملكية.

ومع ذلك ، والآن بعد أن أصبحت هذه المعاملة غير نشطة ، فإنني أتناول السؤال على أمل تقديم تفسير للمشترين الآخرين. أولاً ، فهم أن التحقق من حالة الملكية ليس أداة للمفاوضات. يتم استخدام التحقق من حالة الملكية لإعفاء وكيل عقاري من المسؤولية بعد الجولة النهائية ، بالإضافة إلى إثبات أن المشتري لديه فرصة للنظر إلى العقار مرة أخرى.

نموذج قياسي CAR المستخدمة في ولاية كاليفورنيا يقول إن التحقق من حالة الملكية ليست طارئة من عقد الشراء .

هذا يعني أنه لا توجد شروط لتلبية قبل الإغلاق. لا يغير VOP التزامات البائع التعاقدية للمشترين. على سبيل المثال ، إذا وافق البائع على إصلاح سخان الماء ، فلا يزال البائع ملزمًا بإصلاح سخان المياه ، حتى إذا لم يتم إصلاح سخان المياه بعد.

التحقق من حالة الملكية والمشي النهائي

تحتوي معظم عقود الشراء على نوع من الإسهاب الذي يقول إن البائع يعد بتسليم المنزل عند الإغلاق بنفس الشرط الموجود في تاريخ عقد الشراء.

وكثيراً ما تسمح عقود الشراء بإجراء جولة نهائية خلال عدد معين من الأيام قبل الإغلاق. عادةً ما يكون لدى المشتري خيار التنازل عن التفتيش النهائي أو القيام بالمشي. لا يوصى مطلقًا بأن يتنازل المشتري عن هذا الفحص. لماذا ا؟ لأنه إذا حدث شيء مروع وسمحت بإغلاق الضمان قبل حلها ، فإن اللجوء الرئيسي ضد البائع قد ينطوي على الذهاب إلى المحكمة.

عندما يتم التنازل عن التحقق من حالة الملكية

منذ عدة سنوات ، بعت مسكن لمشتري من المملكة العربية السعودية. لم تكن تريد القيام بالمشي النهائي ، ووقعت تنازلاً عن الفحص النهائي. كنت قد سألت ما إذا كانت ابنتها تستطيع القيام بالمشي من أجلها ، لكنها رفضت. بعد بضعة أيام من الإغلاق ، قابلت الابنة في الشقة لأعطها المفاتيح. عندما فتحنا الباب ، اكتشفنا مشكلتين كبيرتين.

المشكلة الأولى كانت أن شخص ما قد حول التكييف إلى أسفل منخفض جدا ، وكان المروحة في حالة انفجار كامل. كان المكان درجة حرارة تجمد القطب الشمالي. كان الجو باردًا لدرجة أن وحدة التكييف قد جمدت. كانت كتلة من الجليد تذوب ، ونقع السجاد.

ثانيا ، كان هناك رائحة قطة قوية. لم نلاحظ قط في الإقامة في وقت سابق.

لكن الرائحة عندما فتحنا الباب كان لا مفر منه. البول القط له رائحة مميزة ، ومن الصعب جدا التخلص منه. لو كان هذا المشترى قد أجرى جولته النهائية ولاحظ البنود المتعلقة بالتحقق من حالة الملكية ، كان بإمكاننا إصدار طلب للإصلاح أو طلب الحصول على امتياز قبل الإغلاق. لكن في هذه المرحلة ، كان الأوان قد فات لإمساك الإغلاق لأنه أغلق.

التحقق من حالة الملكية ليس هو النموذج الذي يستخدم لمنع إغلاق الضمان. لمنع إغلاق الحساب ، يحتاج المشتري إلى توقيع طلب محدد. لن يحصل المشتري على نفس القدر من النفوذ بعد أن يختتمه المشتري الذي سيمتلكه قبل الإغلاق.

ينبغي أن أشير أيضاً إلى أن المشتري الذي كتب سؤالاً عن الأبواب في المرآب كان على الأرجح مشتر منزل لأول مرة ، وكان مشترى منزل لأول مرة عصبيا جدا في ذلك.

في معظم المعاملات العقارية ، من غير المعتاد أن يزيل البائع التركيبات دون إذن أو إذن. تخميني هو أن الأبواب في المرآب كانت دائما في المرآب ، ولم يلاحظها المشترون أثناء تفتيش المنزل الأولي.

_{في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، DRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.}