كيف تستثمر في العقارات
الاستثمار في العقارات هو واحد من أقدم أشكال الاستثمار ، وقد كان موجودًا منذ الأيام الأولى للحضارة الإنسانية. يعتبر سوق العقارات ، الذي يعتبر سوقاً مفصلاً لأسواق الأسهم ، واحداً من فئات الأصول الأساسية الخمسة التي يجب على كل مستثمر أن يفكر جديا في إضافة محفظته إلى التدفق النقدي والسيولة والربحية والضرائب والتنويع الفريدة التي يقدمها. في هذا الدليل التمهيدي ، سوف نطلعك على أساسيات الاستثمار العقاري ، ونناقش الطرق المختلفة التي قد تكتسبها أو تأخذها في الاستثمارات العقارية.
أولاً ، لنبدأ بالأساسيات: ما هو الاستثمار العقاري؟
ما هو الاستثمار العقاري؟
الاستثمار العقاري هو فئة واسعة من الأنشطة التشغيلية والاستثمارية والمالية التي تدور حول جمع الأموال من الممتلكات المادية أو التدفقات النقدية المرتبطة بطريقة ما بممتلكات ملموسة.
هناك أربع طرق رئيسية لكسب المال في العقارات:
- التقدير العقاري : هذا هو الوقت الذي تزيد فيه الخاصية في القيمة. قد يكون هذا بسبب تغير في سوق العقارات الذي يزيد من الطلب على العقارات في منطقتك. يمكن أن يكون ذلك نتيجة للترقيات التي أدخلتها في استثماراتك العقارية لجعلها أكثر جاذبية للمشترين المحتملين أو المستأجرين. ارتفاع العقارات هو لعبة صعبة ، على الرغم من.
- الدخل من التدفق النقدي (الإيجار) : يركز هذا النوع من الاستثمار العقاري على شراء العقارات ، مثل مبنى سكني ، وتشغيلها بحيث تجمع كمية من السيولة النقدية من الإيجار. يمكن توليد دخل التدفق النقدي من المباني السكنية ، مباني المكاتب ، بيوت الإيجار ، وأكثر من ذلك.
- الدخل المتصل بالعقارات : هو الدخل الناتج عن الوسطاء وغيرهم من المتخصصين في الصناعة الذين يكسبون المال من خلال العمولات من بيع وشراء العقارات. كما يشمل أيضًا شركات إدارة العقارات التي تحصل على نسبة مئوية من الإيجارات مقابل تشغيل العمليات اليومية للممتلكات.
- إيرادات الاستثمار العقاري المساعدة : بالنسبة لبعض الاستثمارات العقارية ، يمكن أن يكون هذا مصدرًا ضخمًا للربح. وتشمل إيرادات الاستثمار العقاري المساعدة أشياء مثل آلات البيع في مباني المكاتب أو مرافق الغسيل في شقق منخفضة الإيجار. في واقع الأمر ، فهي بمثابة شركات صغيرة داخل استثمار عقاري أكبر ، مما يتيح لك كسب المال من مجموعة شبه أسيرة من العملاء.
إن أنقى وأبسط أشكال الاستثمار العقاري هو كل شيء عن التدفق النقدي من الإيجارات بدلاً من الارتفاع . يحدث الاستثمار العقاري عندما يكتسب المستثمر ، المعروف أيضًا باسم المالك ، قطعة من الممتلكات الملموسة ، سواء كانت أرضًا زراعية خامًا أو أرضًا به منزل أو أرض بها مبنى مكتب عليها أو أرض بها مستودع صناعي عليها ، أو شقة.
ثم يجد الشخص الذي يريد استخدام هذه الخاصية ، والمعروفة باسم المستأجر ، وأنها تدخل في اتفاق. يُمنح المستأجر حق الوصول إلى العقار ، لاستخدامه بموجب شروط معينة ، لفترة زمنية محددة ، وببعض القيود - يتم وضع بعضها في القانون الفيدرالي والولائي والمحلي ، وبعضها الآخر المتفق عليها في عقد الإيجار أو عقد الإيجار . في المقابل ، يدفع المستأجر القدرة على استخدام العقارات. يُعرف الدفع الذي يرسله إلى المالك باسم "الإيجار".
بالنسبة للعديد من المستثمرين ، فإن إيرادات الإيجار من الاستثمارات العقارية لها ميزة نفسية كبيرة على أرباح الأسهم والفوائد من الاستثمار في الأسهم والسندات . يمكنهم القيادة بواسطة الخاصية ، رؤيته ، ولمسه بأيديهم. يمكنهم رسم لونها المفضل أو استئجار مهندس معماري وشركة بناء لتعديله. يمكنهم استخدام مهاراتهم التفاوضية لتحديد معدل الإيجار ، مما يسمح للمشغل الجيد بتوليد معدلات رسملة أعلى ، أو "معدلات الفائدة القصوى".
من حين لآخر ، يصبح المستثمرون العقاريون مضللين كمستثمرين في البورصة خلال فقاعات سوق الأسهم ، ويصرون على أن معدلات الرسملة لا تهم. لا تسقط من أجلها إذا كنت قادراً على تسعير أسعار الإيجار الخاصة بك بشكل مناسب ، يجب أن تتمتع بمعدل عائد مرضٍ على رأس مالك بعد احتساب تكلفة العقار ، بما في ذلك احتياطي الإهلاك المعقول وضرائب الملكية وضريبة الدخل والصيانة والتأمين والنفقات الأخرى ذات الصلة. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تقيس مقدار الوقت اللازم للتعامل مع الاستثمار ، حيث أن وقتك هو أثمن ما لديك - إنه السبب الذي يعتز المستثمرون بالدخل السلبي . (عندما تكون ممتلكاتك كبيرة بما فيه الكفاية ، يمكنك إنشاء أو استئجار شركة لإدارة العقارات العقارية للتعامل مع العمليات اليومية لمحفظة العقارات الخاصة بك مقابل نسبة من إيرادات الإيجار ، وتحويل الاستثمارات العقارية التي كانت تدار بنشاط في الاستثمارات السلبية.)
ما هي بعض من الطرق الأكثر شعبية لشخص للبدء في الاستثمار في العقارات؟
هناك عدد لا يحصى من أنواع مختلفة من الاستثمارات العقارية التي قد يفكر فيها شخص ما في ملفه.
من الأسهل التفكير فيما يتعلق بالفئات الرئيسية التي تقع فيها الاستثمارات العقارية بناءً على المزايا والعيوب الفريدة والخصائص الاقتصادية ودورات الإيجار وشروط الإيجار المعتادة وممارسات الوساطة الخاصة بنوع العقار. يتم تصنيف العقارات العقارية عادة إلى واحدة من المجموعات التالية:
- الاستثمار العقاري السكني - هذه العقارات التي تشمل الاستثمار في العقارات المرتبطة بالمنازل أو الشقق التي يعيش فيها الأفراد أو العائلات. في بعض الأحيان ، تشتمل الاستثمارات العقارية من هذا النوع على عنصر أعمال خدمة ، مثل مرافق المعيشة المساعدة لكبار السن أو المباني ذات الخدمات الكاملة للمستأجرين الذين يرغبون في تجربة فاخرة. عادة ما تستمر عقود الإيجار لمدة 12 شهرا ، أو تعطي ستة أشهر أو تأخذ على أي من الجانبين ، مما يؤدي إلى تعديل أكثر سرعة لظروف السوق من أنواع أخرى من الاستثمارات العقارية.
- الاستثمار العقاري التجاري - تتكون الاستثمارات العقارية التجارية بشكل كبير من مباني المكاتب. يمكن إقفال هذه الإيجار لسنوات عديدة ، مما أدى إلى سيف ذو حدين. عندما يتم تأجير الاستثمار العقاري التجاري بالكامل مع المستأجرين على المدى الطويل الذين وافقوا على أسعار الإيجار الغنية ، يستمر التدفق النقدي حتى إذا انخفضت معدلات الإيجار على العقارات المماثلة (بشرط ألا يفلس المستأجر). من ناحية أخرى ، فإن العكس هو الصحيح - يمكنك أن تجد نفسك تحقق معدلات تأجير أقل بكثير من السوق في مبنى مكتبي لأنك وقعت عقود إيجار طويلة الأجل قبل زيادة أسعار الإيجار.
- الاستثمار العقاري الصناعي - يمكن أن تشمل العقارات التي تقع تحت مظلة العقارات الصناعية المخازن ومراكز التوزيع ووحدات التخزين ومرافق التصنيع ومحطات التجميع.
- الاستثمار في العقارات بالتجزئة - يريد بعض المستثمرين امتلاك عقارات مثل مراكز التسوق أو مراكز التسوق أو مراكز التسوق التقليدية. يمكن للمستأجرين أن يشملوا متاجر التجزئة وصالونات الحلاقة والمطاعم والمؤسسات المماثلة. في بعض الحالات ، تشتمل أسعار الإيجار على نسبة مئوية من مبيعات التجزئة في المتجر لإيجاد حافز لمالك العقار لكي يفعل ما يفعله هو أو هي ، أو يمكنه ، لجعل خاصية التجزئة جذابة للمتسوقين.
- الاستثمار في العقارات متعددة الاستخدامات - هذه فئة شاملة عندما يقوم المستثمر بتطوير أو امتلاك عقار يضم أنواعًا متعددة من الاستثمارات العقارية المذكورة أعلاه. على سبيل المثال ، يمكنك بناء مبنى متعدد الطوابق يحتوي على متاجر ومطاعم في الطابق الأرضي ، ومساحة للمكاتب في الطوابق القليلة التالية ، وشقق سكنية في الطوابق المتبقية.
يمكنك أيضا المشاركة في جانب الإقراض من الاستثمار العقاري من خلال:
- امتلاك البنك الذي يقدم القروض العقارية والقروض العقارية التجارية. وهذا يمكن أن يشمل الملكية العامة للأسهم . عندما يقوم مستثمر مؤسسي أو فردي بتحليل أسهم مصرفية ، فإنه يدفع الانتباه إلى تعرض العقارات للقروض البنكية.
- تأمين قروض عقارية خاصة للأفراد ، غالباً بأسعار فائدة أعلى لتعويضك عن المخاطر الإضافية ، ربما بما في ذلك توفير الائتمان من الإيجار إلى المالك.
- الاستثمار في سندات الميزانين ، والتي تسمح لك بإقراض المال لمشروع عقاري يمكنك تحويله بعد ذلك إلى ملكية أسهم إذا لم يتم سداده. هذه تستخدم في بعض الأحيان في تطوير الامتيازات الفندقية.
هناك تخصصات فرعية للاستثمار العقاري بما في ذلك:
- تأجير مساحة بحيث يكون رأس المال القليل مربوطًا به ، وتحسينه ، ثم تأجيره بنفس المساحة للآخرين مقابل معدلات أعلى بكثير ، مما يخلق عوائد مذهلة على رأس المال. مثال على ذلك هو عمل مكتب مرن يتم تشغيله بشكل جيد في مدينة كبرى حيث يمكن للعمال الأصغر أو المتنقلين شراء وقت المكتب أو استئجار مكاتب محددة.
- الحصول على شهادات امتياز الضرائب. هذه هي منطقة مقصورة على الاستثمار العقاري ولا تناسب المستثمرين غير المتمرسين أو غير المجربين ، ولكن - في ظل الظروف المناسبة ، في الوقت المناسب ، ومع النوع المناسب من الأشخاص - تحقق عوائد عالية للتعويض عن الصداع. والمخاطر التي ينطوي عليها.
صناديق الاستثمار العقاري (REITs)
علاوة على كل هذا ، يمكنك بالفعل الاستثمار في العقارات من خلال ما يعرف باسم ثقة الاستثمار العقاري ، أو REIT. يمكن للمستثمر شراء REITs من خلال حساب الوساطة ، Roth IRA ، أو حساب آخر للحجز من نوع ما. صناديق الاستثمار العقاري فريدة من نوعها لأن الهيكل الضريبي الذي تعمل بموجبه تم إنشاؤه مرة أخرى أثناء إدارة أيزنهاور لتشجيع المستثمرين الأصغر على الاستثمار في مشاريع عقارية لن يكونوا قادرين على تحمل تكاليفها ، مثل بناء مراكز التسوق أو الفنادق. الشركات التي اختارت علاج REIT لا تدفع ضريبة الدخل الاتحادية على أرباح الشركات طالما أنها تتبع بعض القواعد ، بما في ذلك شرط لتوزيع 90 ٪ أو أكثر من الأرباح للمساهمين كأرباح الأسهم .
أحد الجوانب السلبية للاستثمار في REITs هو أنه ، على عكس الأسهم العادية ، فإن توزيعات الأرباح المدفوعة عليها ليست "أرباحًا مؤهلة" ، وهذا يعني أن المالك لا يمكنه الاستفادة من معدلات الضرائب المنخفضة المتاحة لمعظم الأرباح. بدلا من ذلك ، يتم فرض ضرائب على الأرباح من صناديق الاستثمار العقاري في المعدل الشخصي للمستثمر. على الجانب الصاعد ، قضت IRS فيما بعد بأن أرباح REIT المتولدة داخل ملجأ ضريبي مثل Rollover IRA لا تخضع إلى حد كبير لضريبة دخل الأعمال غير ذات الصلة ، لذا قد تتمكن من الاحتفاظ بها في حساب تقاعد دون قلق كبير من تعقيد الضريبة. على عكس الشراكة المحدودة الرئيسية .
(إذا كنت مهتمًا بمعرفة المزيد عن هذه الأوراق المالية الفريدة ، فابدأ بالتعرف على الاستثمار العقاري من خلال REITs ، والذي يغطي سيولة REIT ، والإنصاف ، وكيفية استخدام REITs لميزة الاستثمار العقاري الخاص بك ، وأكثر من ذلك بكثير.)
الاستثمار في العقارات من خلال ملكية المنزل
بالنسبة لجميع خيارات الاستثمار العقاري المتاحة للمستثمرين ، فإن الشخص العادي سيحصل على أول تجربة ملكية عقارية له بالطريقة التقليدية: عن طريق شراء منزل.
لم أشاهد أبدا شراء منزل بنفس الطريقة التي يفعلها معظم المجتمع. بدلاً من ذلك ، أفضل التفكير في إقامة الشخص الأساسي كمزيج من المنفعة الشخصية والتقييم المالي ، وليس بالضرورة استثمارًا. لكي تكون أكثر مباشرة ، فإن المنزل ليس استثمارًا بنفس الطريقة التي يكون بها مبنى سكني. في أفضل حالاتها ، وفي ظل الظروف المثالية ، تكون الإستراتيجية الأكثر أمانًا هي التفكير في المنزل كنوع من حساب التوفير القسري الذي يمنحك الكثير من الاستخدام الفردي والفرح أثناء إقامتك فيه.
من ناحية أخرى ، عندما تقترب من التقاعد ، إذا أخذت نظرة شاملة لثروتك الشخصية ، فإن الملكية التامة للمنزل (دون أي دين ضدها) هي واحدة من أفضل الاستثمارات التي يمكن أن يقوم بها الشخص. لا يمكن استغلال الأسهم فقط من خلال استخدام معاملات معينة ، بما في ذلك الرهون العكسية ، لكن التدفقات النقدية المحفوظة من عدم الاضطرار إلى الاستئجار عمومًا تؤدي إلى تحقيق صافي المدخرات - مكون الربح الذي كان من الممكن أن يذهب إلى المالك يبقي فعليًا في مالك المنزل جيب. هذا التأثير قوي لدرجة أنه حتى في عشرينيات القرن العشرين ، كان الاقتصاديون يحاولون إيجاد طريقة للحكومة الفيدرالية لفرض ضريبة على المدخرات النقدية على تأجير أصحاب المنازل الخالية من الديون ، معتبرة أنها مصدر دخل.
هذا هو نوع مختلف من الاستثمار ، على الرغم من - شيء يعرف باسم "الاستثمار الاستراتيجي". إذا كان الاقتصاد ينهار ، طالما أنك تستطيع دفع ضرائب الملكية والصيانة الأساسية ، لا يمكن لأحد أن يخرجك من منزلك. حتى لو كان عليك أن تزرع طعامك في حديقة ، فهناك مستوى من السلامة الشخصية التي تهمك. هناك أوقات تكون فيها العوائد المالية ثانوية بالنسبة إلى اعتبارات أخرى أكثر عملية. ومع ذلك ، مهما فعلت ، لا تضحي بسيولتك في محاولة لبناء الأسهم في استثماراتك العقارية بسرعة كبيرة ، لأن ذلك يمكن أن يؤدي إلى كارثة (بما في ذلك الإفلاس).
إذا كنت تنقذ لشراء منزل ، فإن أحد أكبر الأخطاء التي أراها هو أن المستثمرين الجدد يضعون أموالهم في سوق الأسهم ، إما من خلال الأسهم الفردية أو صناديق المؤشرات . إذا كان لديك أي فرصة للحصول على نقودك في غضون خمس سنوات أو أقل ، فليس لديك أي أعمال في أي مكان بالقرب من سوق الأسهم. بدلاً من ذلك ، يجب أن تتبع تفويضًا استثماريًا يُعرف باسم المحافظة على رأس المال . في ما يلي أفضل الأماكن لاستثمار الأموال التي تنقذها للدفع مقدمًا .
أيهما أفضل - الاستثمار العقاري أو الاستثمار في الأسهم؟
أحد الأسئلة الأكثر شيوعا التي أواجهها ينطوي على جاذبية النسبية للاستثمار في الأسهم مقابل الاستثمار في العقارات . النسخة القصيرة هي أنها تشبه إلى حد ما مقارنة الفانيلا والآيس كريم الشوكولاته. فهي مختلفة ، ومع نمو قيمة صافي ثروتك ، قد تجد أن كلاهما له دور يلعبه في محفظتك الإجمالية. كما ستقوم شخصيتك بإبلاغ قرارك ، حيث أن بعض الناس أكثر توجها نحو ملكية الأسهم أو الملكية العقارية ، على التوالي.
مخاطر الاستثمار العقاري
يتم إنشاء نسبة كبيرة من العوائد العقارية بسبب استخدام الرافعة المالية. يتم الحصول على الممتلكات العقارية بنسبة من رأس المال ، والباقي ممولة بالدين. هذا يؤدي إلى عوائد أعلى على حقوق المساهمين للمستثمر العقاري. ولكن إذا ساءت الأمور ، فقد يؤدي ذلك إلى الخراب بسرعة أكبر من محفظة الأسهم العادية المدفوعة بالكامل. (هذا صحيح حتى لو انخفض هذا الأخير بنسبة 90٪ في سيناريو الكساد الكبير ، حيث لا يمكن لأحد أن يجبرك على التصفية).
لهذا السبب يصر المستثمرون العقاريون الأكثر تحفظًا على نسبة الدين إلى حقوق الملكية بنسبة 50٪ ، أو في الحالات القصوى ، هياكل رأس المال بنسبة 100٪ ، والتي لا تزال قادرة على تحقيق عوائد جيدة إذا تم اختيار الأصول العقارية بحكمة. الملياردير تشارلي مونجر يتحدث عن صديق له قبل انهيار العقارات 2007-2009. هذا الصديق ، وهو مالك ثري في كاليفورنيا ، نظر حوله إلى التقييمات العالية على ممتلكاته وقال لنفسه: "أنا أغنى مما كنت سأحتاجه من قبل. لا يوجد سبب لي للمخاطرة من أجل المزيد ". باع هذا الصديق العديد من ممتلكاته واستخدم العائدات لسداد الديون على ما تبقى منها والتي اعتقد أنها الأكثر جاذبية. ونتيجة لذلك ، عندما انهار الاقتصاد ، كانت أسواق العقارات في حالة اضطراب ، وكان الناس يفقدون ممتلكاتهم إلى حبس الرهن ، وكانت أسهم البنوك تنهار - ولم يكن عليه أن يقلق بشأن أي منها. حتى مع انخفاض الإيجارات بسبب الصعوبات المالية للمستأجر ، كان كل شيء لا يزال فائض النقدية وكان مسلحا بالأموال التي ما زالت تغذي نفسها ، مما يسمح له بالاستفادة من شراء الأصول التي أجبر الجميع على بيعها.
توقف عن محاولة الثراء بهذه السرعة ، واكتفي بالقيام بذلك بالطريقة الصحيحة. سيكون لديك ضغوط أقل بكثير في حياتك ، ويمكن أن يكون الكثير من المرح.
بعض الأفكار النهائية عن الاستثمار العقاري
بالطبع ، هذه ليست سوى بداية رحلتك لفهم الموضوع ، لأننا بالكاد خدش السطح. يأخذ الاستثمار العقاري سنوات من الممارسة ، والخبرة ، والتعرض إلى التقدير الحقيقي ، والتفهم ، والماجستير.