هو سوق العقارات الذهاب إلى تحطم؟

تعرف على علامات التحذير وما يجب عليك فعله الآن

في عام 2017 ، بدأت أغلبية الأمريكيين بالقلق من أن سوق العقارات سوف ينهار. في الواقع ، وافق 58 في المائة ممن شملهم الاستطلاع على أنه سيكون هناك "فقاعة إسكان وتصحيح للسعر" في العامين المقبلين. ونتيجة لذلك ، يعتقد 83 في المائة منهم أن الوقت مناسب للبيع.

إشارات تحذير

هناك الكثير من الدلائل على أن سوق الإسكان يتجه نحو منطقة الفقاعة. تحدث معظم حالات الأعطال فقط بسبب انفجار فقاعة الأصول .

إحدى العلامات الدالة على فقاعة الأصول هي أن أسعار المنازل قد تصاعدت. أسعار المنازل العائلية المتوسطة هي أعلى بنسبة 32 في المئة من التضخم . هذا يشبه عام 2005 ، عندما كانت 35 في المئة مبالغ في قيمتها.

إن مؤشر Bellwether Barometer هو مؤشر شركات بناء المنازل وشركات الرهن العقاري. في عام 2017 ، ارتفعت بشكل كبير كما فعلت في عامي 2004 و 2005. وهذا حسب مبتكرها ، Stack Financial Management ، الذي استخدمها للتنبؤ بالأزمة المالية 2 008 . وبالمثل ، ارتفع مؤشر SPDR S & P Homebuilders ETF بنسبة 400٪ منذ مارس 2009. وتفوقت على مؤشر S & P 500 بنسبة 270٪.

سجل مؤشر كيس-شيلر القومي أعلى مستوياته في ديسمبر 2016. وتركزت الزيادات في الأسعار في سبع مناطق حضرية. أسعار المنازل في دنفر ودالاس أعلى بنسبة 40 في المئة من قممها prerecession. وارتفعت أسعار كل من بورتلاند وسياتل بنسبة 20 في المائة ، وبوسطن وسان فرانسيسكو وشارلوت أعلى بنسبة 10 في المائة من قممهما.

أسعار المنازل في دنفر وهيوستن وميامي وواشنطن العاصمة هي أعلى بنسبة 10 في المئة على الأقل من المستويات المستدامة ، وفقا لشركة CoreLogic.

في الوقت نفسه ، انخفضت المساكن بأسعار معقولة. في عام 2010 ، كانت 11 في المائة من الوحدات المستأجرة في جميع أنحاء البلاد ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض. بحلول عام 2016 ، انخفض هذا إلى 4 في المائة فقط.

هذا النقص هو الأسوأ في المدن حيث ارتفعت أسعار المنازل. على سبيل المثال ، هبطت قيمة الإيجارات ذات الأسعار المعقولة في ولاية كولورادو من 32.4 في المائة إلى 7.5 في المائة فقط منذ عام 2010.

في مارس 2017 ، حذر ويليام بول ، وهو زميل بارز في معهد كاتو ، من أزمة أخرى عالية المخاطر. وحذر من أن 35 في المائة من قروض فاني ماي تتطلب التأمين على الرهن العقاري. هذا عن المستوى في عام 2006. في بعض النواحي ، هذه القروض أسوأ. خفضت فاني وفريدي تعريفهما للائتمان الثانوي من 660 إلى 620. وهذا يعني أن البنوك لم تعد تطالب المقترضين بالنتائج بين 620 و 660 من الرهون الثانوية. وكان بول هو رئيس البنك الاحتياطي الفيدرالي في كنساس الذي حذر من أزمة الرهن العقاري في عام 2005.

في عام 2016 ، تم شراء 5.7 في المائة من جميع مبيعات المنازل لإعادة بيعها بسرعة. يتم تجديد هذه المنازل "الوجه" وبيعها في أقل من عام. أفادت شركة Attom Data Solutions بأنها أعلى نسبة منذ عام 2006 ، خلال فترة الازدهار الأخيرة.

تحطم سوق الإسكان 2008

الناس الذين تم القبض عليهم في حادث تحطم عام 2008 يشعرون بالفزع من أن فقاعة 2017 ستؤدي إلى انهيار آخر. لكن السبب هو القوى التي لم تعد موجودة. يقوم مقايضة الائتمان الافتراضي بمقايضة المشتقات المؤمنة مثل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . خلق مديرو صناديق التحوط طلبًا هائلاً على هذه الأوراق المالية التي يفترض أنها خالية من المخاطر.

هذا خلق الطلب على الرهون العقارية التي تدعمها.

لتلبية هذا الطلب على القروض العقارية ، وعرضت البنوك وسماسرة الرهن العقاري قروض المنازل لأي شخص تقريبا. لقد خلقوا أزمة الرهن العقاري في عام 2006.

مع دخول العديد من المشترين غير المؤهلين إلى السوق ، ارتفع الطلب. اشترى العديد من الناس المنازل كاستثمارات لبيعها مع استمرار ارتفاع الأسعار. عرضوا الوفرة اللاعقلانية ، السمة المميزة لأي فقاعة الأصول.

في عام 2006 ، استوعبت شركات بناء المنازل الطلب. عندما تجاوز العرض الطلب ، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض. هذا انفجار فقاعة الأصول.

في سبتمبر 2006 ، ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن أسعار المساكن قد انخفضت لأول مرة منذ 11 عاما. كان المخزون مرتفعا ، مما يوفر إمدادات 7.5 شهرا. وفي نوفمبر / تشرين الثاني ، كشفت وزارة التجارة عن أن تصاريح المنازل الجديدة أقل بنسبة 28 في المائة مما كانت عليه في عام 2005.

لكن مجلس الاحتياطي الفيدرالي تجاهل هذه التحذيرات. كان يعتقد أن الاقتصاد قوي بما يكفي لسحب المساكن من الركود. وأشار إلى التوظيف القوي ، والتضخم المنخفض ، وزيادة الإنفاق الاستهلاكي. كما وعدت بتخفيض أسعار الفائدة . وهذا من شأنه أن يمنح الاقتصاد سيولة كافية لتغذية النمو.

قلل الاحتياطي الفيدرالي من حجم وتأثير سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري . استأجرت البنوك "لاعبي الكأس" لإنشاء هذه الأوراق المالية الجديدة. كتبوا برامج الكمبيوتر التي فرز حزم الرهون العقارية في حزم عالية المخاطر ومنخفضة المخاطر. دفعت الحزم عالية المخاطر أكثر ولكن كانت أكثر عرضة للتأخر. كانت حزم المخاطر المنخفضة أكثر أمانًا ، لكنها دفعت أقل.

هذه الحزم تحمل كميات غير معروفة من الرهون العقارية عالية المخاطر . لم تكن البنوك مهتمة بجدارة الائتمان للمقترضين لأنها تعيد بيع الرهونات في السوق الثانوية .

كانت قنبلة التوقيت الموقوتة هي ملايين قروض الفائدة فقط . هذه تسمح للمقترضين الحصول على دفعات شهرية أقل. ولكن إعادة تعيين معدلات الرهن العقاري هذه عند مستوى أعلى بعد ثلاث سنوات. كثير من هؤلاء أصحاب المنازل لا يستطيعون دفع الرهن العقاري. ثم انخفضت أسعار المساكن ولم يتمكنوا من بيع منازلهم لتحقيق ربح. ونتيجة لذلك ، فقد تعثر.

عندما كانت الأوقات جيدة ، لا يهم. اشترى الجميع حزم عالية المخاطر لأنها أعطت عائدا أعلى. ومع انخفاض سوق الإسكان ، كان الجميع يعلم أن المنتجات كانت تفقد قيمتها. نظرًا لعدم فهم أحد منهم ، كانت قيمة إعادة البيع لهذه المشتقات غير واضحة.

أخيراً وليس آخراً ، لم يكن العديد من مشتري هذه الـ MBS مجرد بنوك أخرى. كانوا مستثمرين فرديين ، وصناديق معاشات التقاعد ، وصناديق التحوط . التي تنشر المخاطر في جميع أنحاء الاقتصاد. استخدمت صناديق التحوط هذه المشتقات كضمان لاقتراض المال. أدى ذلك إلى تحقيق عوائد أعلى في سوق صاعدة ، ولكنه زاد من تأثير أي تراجع. لم تقم لجنة الأوراق المالية والبورصات بتنظيم صناديق التحوط ، لذلك لم يكن أحد يعرف مقدار ما يجري.

لم يدرك بنك الاحتياطي الفيدرالي أن الانهيار كان يختمر حتى مارس 2007. وقد أدرك أن خسائر الإسكان في صناديق التحوط يمكن أن تهدد الاقتصاد. طوال الصيف ، أصبحت البنوك غير راغبة في إقراض بعضها البعض. كانوا خائفين من أنهم سوف يتلقون MBS سيئة في المقابل. لم يعرف المصرفيون مقدار الديون المعدومة التي كانت لديهم في دفاترهم. لا أحد يريد أن يعترف بها. إذا فعلوا ذلك ، فسيتم تخفيض تصنيفهم الائتماني. ثم ، فإن سعر سهمهم سوف ينخفض ​​، ولن يكونوا قادرين على جمع المزيد من الأموال للبقاء في العمل. شهد سوق الأوراق المالية في جميع أنحاء الصيف ، حيث حاول مراقبو السوق معرفة مدى سوء الأمور.

وبحلول آب (أغسطس) ، أصبح الائتمان ضيق للغاية بحيث أقرض بنك الاحتياطي الفيدرالي البنوك 75 مليار دولار. أرادت استعادة السيولة لفترة كافية للبنوك لتدوين خسائرها والعودة إلى الأعمال التجارية لإقراض المال. بدلا من ذلك ، توقفت البنوك عن إقراض الجميع تقريبا.

كان دوامة الهبوط جارية. ومع تقليص البنوك للرهون العقارية ، انخفضت أسعار المساكن بشكل أكبر. وهذا جعل المزيد من المقترضين يتخلفون عن السداد ، الأمر الذي زاد من القروض المعدومة في دفاتر البنوك. هذا جعل البنوك تقرض أقل من ذلك.

تسعة أسباب لماذا تحطم الإسكان ليس وشيكا

1. هناك العديد من الاختلافات بين سوق الإسكان في عام 2005 والسوق الحالي. في عام 2005 ، بلغ إجمالي قروض الرهن العقاري أكثر من 620 مليار دولار وتمثل 20 في المائة من سوق الرهن العقاري. في عام 2015 ، بلغ مجموعها 56 مليار دولار وتضم 5 في المئة من السوق.
2. البنوك قد رفعت معايير الإقراض. وفقا لمؤشر ائتمان الإسكان الخاص بشركة CoreLogic ، كانت القروض التي نشأت في عام 2016 من بين أعلى مستويات الجودة التي نشأت في السنوات الخمس عشرة الماضية. في أكتوبر 2009 ، كان متوسط ​​نقاط فيكو 686 ، وفقا ل Fair Isaac. في عام 2001 ، كان متوسط ​​النقاط 490-510.
3. لقد أحدثت معايير الإقراض الأشد اختلافًا في سوق "الوجه". يمول المقرضون فقط 55 في المائة من قيمة المنزل. على "الزعنفة" أن تأتي بالباقي. خلال أزمة الرهن العقاري ، أقرضت البنوك 80 في المئة أو أكثر.
4. عدد المنازل المباعة اليوم هو 20 في المئة أقل من ذروة ما قبل التصادم. وهذا يعني أن هناك فقط أربعة أشهر من المنازل المتاحة للبيع. ونتيجة لذلك ، فإن نحو 64 في المائة من الأميركيين يمتلكون منازلهم ، مقارنة بنسبة 68 في المائة في عام 2007.
5. مبيعات المنازل أقل لأن الركود قد أفسد قدرة الشباب على بدء مهنة وشراء المنازل. في مواجهة ضعف سوق العمل ، عزز الكثيرون تعليمهم. ونتيجة لذلك ، أصبحوا الآن مثقلين بالقروض المدرسية. وهذا يقلل من احتمالية توفير ما يكفي لشراء منزل. سيبقي الطلب منخفضًا.
6. وقد تفوقت أسعار المساكن الدخل. تبلغ نسبة متوسط ​​تكلفة الدخل إلى السكن 30 في المائة. في بعض مناطق المترو ، ارتفعت إلى 40 أو 50 في المئة. لسوء الحظ ، مناطق المترو هي أيضا المكان الذي توجد فيه الوظائف. وهذا يجبر الشباب على دفع المزيد مقابل الإيجار ليكونوا قريبين من وظيفة لا تدفع ما يكفي لشراء منزل. وتقول شركة NAR أن اثنين وثلاثين في المائة من مبيعات المنازل اليوم ستعود إلى مشتري المساكن لأول مرة ، مقارنة بنسبة 40 في المائة تاريخياً. عادة ، هذا المشتري هو 32 ، يكسب 72000 $ ويدفع 182،500 دولار للمنزل. ويدفع الزوجان من ذوي الدخلين مبلغ 208،500 دولار في المتوسط.
7. أصحاب المنازل لا يأخذون الكثير من المساكن للخروج من منازلهم. وارتفعت أسعار المساكن إلى 85 مليار دولار في عام 2006. وقد انهارت إلى أقل من 10 مليارات دولار في عام 2010 ، وظلت هناك حتى عام 2015. وبحلول عام 2017 ، ارتفعت فقط إلى 14 مليار دولار. Obamacare هو أحد الأسباب لذلك. وانخفضت ايداعات الافلاس بنسبة 50 في المئة منذ تمرير قانون مكافحة الفساد. في عام 2010 ، قدم 1.5 مليون شخص. في عام 2016 ، لم يقم سوى 770،846.
8. يشير بعض الناس إلى أن أسعار المساكن الوطنية قد تجاوزت ذروتها في عام 2006. ولكن ما إن يتم تعديلها لمدة 11 سنة من التضخم ، فإنها فقط عند مستوى 2004. بين عامي 2012 و 2017 ، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 6.5 في المائة سنوياً في المتوسط. بين عامي 2002 و 2006 ، ارتفعت بنسبة 7.5 في المئة سنويا. في عام 2005 ، ارتفعت بنسبة 16 في المئة.
9. تركز شركات بناء المنازل على المنازل الراقية. المنازل الجديدة أكبر وأغلى. يبلغ متوسط ​​حجم المنزل العائلي الجديد حوالي 2700 قدم مربع. يقارن ذلك بـ 2500 قدم مربع في عام 2006.

ما يمكن أن يسبب الانهيار

تسبب ارتفاع أسعار الفائدة في انهيار في الماضي. هذا لأنهم يجعلون القروض أكثر تكلفة. يبطئ بناء المنزل ، مما يقلل من العرض. لكنه يبطئ أيضا الإقراض ، الذي يقلل من الطلب. بشكل عام ، لن تؤدي زيادة معدل الفائدة ببطء ومطرد إلى خلق كارثة.

صحيح أن ارتفاع أسعار الفائدة سبقت انهيار الإسكان في عام 2006. ولكن ذلك يرجع إلى العديد من المقترضين الذين لديهم قروض بفائدة فقط ورهن عقاري بسعر فائدة قابل للتعديل . على عكس القروض التقليدية ، ترتفع أسعار الفائدة جنبا إلى جنب مع معدل الأموال الاتحادية . كما كان لدى الكثير منها معدلات تحفيزية تمهيدية تم إعادة تعيينها بعد ثلاث سنوات. عندما رفع الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة في نفس الوقت الذي قاموا فيه بإعادة التعيين ، وجد المقترضون أنهم لم يعودوا قادرين على تحمل المدفوعات. انخفضت أسعار المساكن في نفس الوقت ، لذلك لم يستطع أصحاب الرهن العقاري دفع هذه المبالغ أو بيعها. هذا هو السبب في ارتفاع معدلات التخلف عن السداد.

ويكشف تاريخ معدل الأموال الفيدرالية أن بنك الاحتياطي الفيدرالي رفع معدلات الفائدة بسرعة كبيرة بين عامي 2004 و 2006. وكان المعدل 1.0 في المائة في يونيو 2004 ، ليتضاعف إلى 2.25 في المائة بحلول كانون الأول (ديسمبر). ضاعف أسعار الفائدة مرة أخرى ، إلى 4.25 في المئة ، بحلول ديسمبر 2005. بعد ستة أشهر ، كان معدل 5.25 في المئة.

رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعاره بوتيرة أبطأ بكثير منذ 2015. وقد رفعها إلى 0.5 في المائة في ديسمبر 2015. وقد رفعها 1/4 نقطة بنهاية عام 2016 ، وإلى 1.25 في المائة بحلول يونيو 2017 .

قد ينهار سوق العقارات إذا عادت البنوك وصناديق التحوط إلى الاستثمار في المنتجات المالية الخطرة. هذه المشتقات كانت السبب الرئيسي للأزمة المالية . وقسمت البنوك رهون عقارية وأعادت بيعها في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. هذه الأوراق المالية كانت أعمال أكبر من الرهون العقارية نفسها. هذا هو السبب في أن البنوك باعت الرهون العقارية إلى أي شخص. انهم بحاجة لهم لدعم المشتقات. قاموا بتقطيعها بحيث تم إخفاء الرهون العقارية السيئة في حزم مع حزم جيدة. ثم عندما تعثر المقترضون ، كان يشتبه في أن جميع المشتقات كانت سيئة. هذا هو السبب في وفاة بير شتيرنز وليمان براذرز.

قد تؤدي خطة الإصلاح الضريبي من ترامب إلى هبوط في الأسعار يمكن أن يؤدي إلى الانهيار. اقترح الكونجرس إزالة الخصم على أسعار الفائدة على الرهن العقاري. هذا الخصم يبلغ 71 مليار دولار. وهو بمثابة الإعانة الفيدرالية لسوق الإسكان. يساعد الاستراحة الضريبية أصحاب المنازل في الحصول على متوسط ​​صافي قدره 195،400 دولار. هذا أكبر بكثير من متوسط ​​قيمة المستأجرين البالغ 5400 دولار. حتى إذا احتفظت الخطة الضريبية بالخصم ، فإن الخطة الضريبية تأخذ الكثير من الحوافز. رفعت خطة ترامب الخصم القياسي. نتيجة لذلك ، لم يعد الأمريكيون يفكرون. عندما يحدث ذلك ، لا يمكنهم الاستفادة من خصم الفائدة على الرهن العقاري. تعارض صناعة العقارات الخطة الضريبية.

قد ينهار السوق إذا أصبح منحنى العائد على سندات الخزانة الأمريكية مقلوبًا . هذا عندما تصبح معدلات الفائدة على Treasurys قصيرة الأجل أعلى من عوائد على المدى الطويل. إن العوائد العادية قصيرة الأجل منخفضة لأن المستثمرين لا يحتاجون إلى عائد مرتفع للاستثمار لمدة أقل من عام. عندما يعكس هذا ، فإن المستثمرين يعتقدون أن المدى القصير أكثر خطورة من المدى الطويل. هذا يدمر سوق الرهن العقاري ، ويشير إلى الركود. منحنى العائد مقلوب قبل أيونات العطل لعام 2008 و 2000 و 1991 و 1981.

هل ستنخفض أسعار المنازل؟

في فقاعة الإسكان الأخيرة ، قدم أصحاب المنازل تصاريح للبناء الجديد. كان هذا أقل من مليون في عام 1990 أثناء الركود. فقد ارتفع تدريجياً خلال التسعينيات ، وتجاوز المليون في عام 1998. وظل على هذا المستوى حتى عام 2002 ، عندما تجاوز 1.5 مليون. بلغ رقم ​​قياسي جديد 2 مليون في عامي 2004 و 2005. في عام 2006 ، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض. سعى أصحاب المنازل أكثر من 1.5 مليون تصريح. انخفض ذلك إلى أقل من مليون في عام 2007. وبحلول عام 2009 ، انهارت إلى 500000.

لقد تعافوا تدريجيا إلى 1.3 مليون في عام 2017. ومن المتوقع أن تنخفض إلى 1.1 مليون بحلول عام 2020.

متى سيتعطل سوق الإسكان مرة أخرى؟

سيحدث انهيار السوق التالي في عام 2026 ، وفقا لأستاذ في جامعة هارفارد الإمتدادية تيو نيكولاس. وهو يعتمد على دراسة قام بها الاقتصادي هومر هويت. لقد تبعت الطفرات والانهيارات في القطاع العقاري دورة استمرت 18 عامًا منذ عام 1800. وكانت الاستثناءات الوحيدة هي الحرب العالمية الثانية والركود التضخمي.

يقول نيكولاس أن سوق العقارات لعام 2017 لا يزال في مرحلة التوسع. ولن تحدث المرحلة التالية ، المتدنية ، حتى تبدأ معدلات الشغور في الإيجار في الزيادة. إذا حدث ذلك أثناء رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة ، فقد يؤدي ذلك إلى حدوث عطل.

كيف تحمي نفسك من حادث

إذا كنت من بين غالبية الأمريكيين الذين يشعرون بالقلق ، فهناك سبعة أشياء يمكنك القيام بها لحماية نفسك من حادث تحطم العقارات.

1. شراء منزل للعيش فيه ، وليس على الوجه. وكان ثلثا المنازل التي خسرتها الأزمة المالية في المرتبة الثانية والثالثة. عندما انخفض سعر البيع دون الرهن العقاري ، ابتعد أصحابها. احتفظوا بمنازلهم ، لكنهم فقدوا استثماراتهم.
2. الحصول على قرض عقاري بسعر فائدة ثابت. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري ، ستبقى دفعتك كما هي. إذا كان هذا يعني أنك لا تستطيع تحمل سوى منزل أصغر ، فليكن ذلك. هذا أفضل من المخاطرة وفقدها في وقت لاحق.
3. إذا حصلت على رهن عقاري بسعر فائدة متغير ، تعرف على سعر الفائدة عندما يعيد. احسب الدفعة الشهرية وتأكد من قدرتك على دفعها مع دخلك الحالي. خذ الفرق بين تلك الدفعة المستقبلية وما تدفعه اليوم بسعر الفائدة المنخفض واحفظه. بهذه الطريقة سيكون لديك الأموال اللازمة لدفع الرهن العقاري الخاص بك إذا انخفض دخلك.
4. شراء أسوأ منزل في أفضل منطقة تستطيع. تأكد من أن المنطقة بها مدارس جيدة ، حتى إذا كنت لا تخطط لإنجاب الأطفال بنفسك. سوف المشترين المحتملين. يمكنك دائما تحسين المنزل على مر السنين إذا سمح دخلك. لن تعاني الأحياء الجيدة من القدر نفسه من التراجع في الانكماش التالي كمناطق فقيرة. وسوف تعود أيضا أسرع.
5. تأكد من أن منزلك يحتوي على ثلاث غرف نوم على الأقل. هذا سيجذب العائلات إذا كنت بحاجة إلى إعادة البيع.
6. أفضل طريقة لحماية نفسك هي مع محفظة متنوعة من الأصول. يعني التنويع مزيجًا متوازنًا من الأسهم والسندات والسلع والأسهم في منزلك. معظم المخططين الماليين لا يشملون حقوق المسكن كأصل ، ولكن يجب عليهم. إنه أكبر رصيد يمتلكه معظم الناس.
7. للحد من الأضرار الناجمة عن انهيار العقارات ، وشراء أصغر منزل يمكنك العيش بشكل معقول في. محاولة سداد الرهن العقاري الخاص بك في وقت مبكر ، لذلك لا تفقد منزلك في حالة ركود. عزز استثماراتك في الأسهم والسندات والسلع بحيث تساوي أو تتجاوز حقوق المسكن الخاصة بك. إذا كانت هناك فقاعة أصول في الإسكان ، فلا تستسلم لإغراء إعادة التمويل وإخراج الأسهم. بدلاً من ذلك ، عاود زيارة تخصيص الأصول للتأكد من أنه لا يزال متوازنًا.