إغلاق FSBO دون مساعدة من وكيل
قد تكون تقود سيارتك حول حي تحبه وترسم علامة في الساحة: "للبيع من قبل المالك!" قد تصادف واحدة في القسم الخاص بتصنيف العقارات في جريدتك المحلية. إذا كنت تعمل مع وكيل وهي مجتهدة بشكل خاص ، فقد تكون قد صادفت واحدة أثناء البحث عن شيء في النطاق السعري الذي يلبي مواصفاتك الخاصة.
في أي حال ، هناك. للوهلة الأولى ، كنت تحب الممتلكات. هل هناك شيء يجب عليك متابعته أو يجب عليك أن تتنقل؟ يمكنك المتابعة دون تحفظ إذا كنت تضع بعض الأشياء في الاعتبار. شراء FSBO هو مجرد مثل شراء أي ممتلكات أخرى ... نوع من. لكن على أي شخص أن يتحمل مسؤوليات وكيل الإدراج المفقود.
هل تحتاج الى وكيل؟
من الواضح أن البائع لا يريد تعيين وكيل إدراجات ؛ هو خاض في هذا بمفرده. لكن العديد من المالكين على استعداد لدفع وكيل المشتري. إذا كان لديك وكيل بالفعل ، يمكنها الاتصال بالمشتري نيابةً عنك. إذا لم يكن لديك حساب حتى الآن ، فكر في العثور على الشخص الذي يرغب في تولي الوظيفة.
لا يسعد وكلاء المشتري دائمًا بالعمل على FSBOs بدون وكيل إدراجات لأنهم لا يريدون هذه المسؤولية ، أو لأنها تعني المزيد من العمل ليس بالضرورة المزيد من المال. عندما يكون هناك وكيل واحد فقط ، غالباً ما ينتهي هذا الشخص بالقيام بعمل كلا الطرفين.
أما بالنسبة لاحتياجاتك ، فإن وجود وكيل يمكن أن يكون مفيدًا للغاية طوال العملية بالكامل ، ويدفع البائع عادة عمولة الوكيل ، لذلك ليس هناك سبب لعدم محاولة عمل شيء ما مع شخص ما. لماذا يجب عليك الذهاب وحدها إذا لم يكن لديك؟
كتابة عقد الشراء
يبدأ بيع المنزل بعقد شراء .
إذا لم تكن مرتاحًا بكتابة واحدة بنفسك ولا ترغب في الاستعانة بموظف ، يمكنك استدعاء محام عقاري للتعامل مع هذا الجانب من الصفقة نيابة عنك. في الواقع ، يجب أن يكون لديك محامٍ منتظر في الأجنحة على أي حال للتأكد من إنجاز المعاملة بالكامل بشكل قانوني وحماية جميع حقوقك.
سيقوم العديد من المحامين بوضع عرض شراء ووثائق أخرى مقابل رسوم معقولة ، وعادة ما يتم إنفاق المال بشكل جيد. يمكنك أيضًا العثور على عقود شراء العقارات عبر الإنترنت ، ولكن قد يكون من الأفضل لك الاستعانة بخبير محترف إذا لم تكن لديك الخبرة اللازمة لإكمال النماذج بشكل صحيح. ربما هذا ليس الوقت المناسب ليكون بيني الحكماء والجنيه أحمق.
إذا قررت أن تهتم بالمستندات بنفسك ، فضع بعض الأشياء في اعتبارك:
- عرض أقل من قائمة الأسعار. بهذه الطريقة ، يمكن للمفاوضات أن ترتفع فقط. إذا بدأت في الارتفاع أكثر من اللازم ، فلا يمكنك الرجوع.
- اكتب في الحالات الطارئة. تأكد من وجود طريقة للخروج من المعاملة إذا وجدت عيوبًا مادية في الموقع لم يقم البائع بإصلاحها ، إذا كان CC & R غير مرضٍ ، أو إذا لم تتم الموافقة على قرضك ، من بين أمور أخرى. وتشمل بعض الحالات الطارئة الشائعة تقييمًا مرضًا للمنزل ، والموافقة على القرض ، والتفتيش المنزلي المرضي وتفتيش الآفات ، والعنوان الواضح من البائع ، والموافقة على إفصاح البائع ، والتأمين. إذا كان أي من هذه العوامل لا يمكن الوفاء به ، يصبح العقد لاغيا وباطلا ... إذا قمت بتضمين بنود الطوارئ المناسبة.
- لا تعطي إيداع الأموال الخاصة بك جدية للبائع. اعطيه لطرف ثالث ليحتفظ بك ، مثل عنوان أو شركة الضمان . عادة ، فإن وكيل الإدراج يضعها في حساب الضمان الخاص بها لحفظها. أنت لا تريد أن تدخل في حساب البائع. ماذا لو قام البائع بإنفاقها ووقعت الصفقة بسبب أحد بنود الطوارئ هذه؟ أو ماذا لو رفض أن يعيدها لك؟ كنت ستخرج من المال ، على الأقل حتى يمكنك نقله إلى المحكمة وإخراجه منه. لكنك تحاول شراء منزل ، أليس كذلك؟ هل تريد حقاً ربط نقودك بهذه الطريقة الآن؟
- تحديد من يدفع على ماذا. لا توجد قواعد محددة هنا. من يدفع لأي رسوم قابلة للتفاوض. معرفة من سيدفع لضرائب النقل ، والضمان ، ورسوم الملكية. إذا كنت مفاوضًا ممتازًا ، فكلما كان أفضل. ربما يمكنك الاعتناء بهذا بمفردك.
- استخدام prorations لصالحك. معرفة ما إذا كان أي proration سيكون في صالحك. على سبيل المثال ، عادةً ما يكون الجزء غير المستخدم من ضرائب العقارات عبارة عن ائتمان يعود إلى البائع إذا تم دفعه مقدمًا قبل البيع. في هذه الحالة ، قد ترغب في طلب عدم التكرار. ولكن إذا تم سداد الضرائب في المتأخرات ، فإن البائع سيقدم لك الرصيد ، لذا ستحتاج إلى التفضيلات.
- متي ستحملك؟ حدد متى يقوم البائع بتسليمك المفاتيح وستحصل على ملكية العقار. من المقبول في بعض أجزاء البلاد أن تتوقع الاستحواذ في يوم الإغلاق. في مناطق أخرى ، يتم منح الحيازة في اليوم التالي للإغلاق لإعطاء البائع الوقت للتحرك.
حول هذا التفتيش الرئيسية
دائما الحصول على تفتيش المنزل من قبل مفتش المنزل السمعة. الكثير من الصفقات تذهب إلى الجنوب عندما يكون هناك مفتش منزل سيء . اطلب وثائق التفويض واطلب من المفتش ما إذا كان ينتمي إلى جمعية ، ثم تابع كلاهما للتأكيد.
لديك بعض الخيارات إذا تم العثور على مشاكل كبيرة مع التفتيش. يمكنك أن تطلب من البائع أن:
- أصلح المشكلة ، ولكن ضع في اعتبارك أنه ليس مطلوبًا من توظيف أفضل مقاول متاح أو التأكد من القيام بعمل جيد. وتحدد العديد من العقود أن العقار يباع "كما هو" ، لذا تحقق من ملكيتك. في هذه الحالة ، لا يُطلب من البائع إصلاح أي شيء.
- اعطيك المال لتوظيف مقاول خاص بك بعد الإغلاق. سيتم تطبيق هذا المبلغ على تكاليف إغلاق حسابك. ولكن أيا كان ما تفعله ، لا تذكر في ملحق أن الائتمان هو للإصلاحات.
- تخفيض سعر البيع ، عادة بمبلغ يتناسب مع التكلفة المتوقعة للإصلاحات.
احصل على سياسة العنوان
يعتقد بعض المشترين أن الأمر لا يستحق المال الإضافي لشراء التأمين على الممتلكات ، ولكن المشتري الذكي يفعل ذلك دائمًا. يمكن أن تكون تكلفة إصلاح السحاب على عنوان أو لتسوية حقوق المساهمين هائلة عند مقارنتها بالبنسات التي تكلفها لشراء التأمين.
بعض الأساطير حول عروض FSBO
- FSBOs ليست باعة خطيرة. غير صحيح. قد تكون أقلية صغيرة مجرد اختبار للمياه ، ولكن الأغلبية تريد بيع منازلهم.
- FSBOs ليست مرنة على السعر. يعتقد بعض المشترين أن عملاء FSBO لا يوظفون وكلاء لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف ذلك ، وأنهم بحاجة إلى أخذ كل عشرة سنتات من الصفقة حتى لا ينحرفوا عن السعر. ولكن وفقا لدراسات أجرتها الجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين ، فإن أكثرها مبيعا من قبل المالكين يحصلون بالفعل على أقل من منازلهم من أولئك الذين يدرجون مع وكيل عقاري . عادة ما تكون FSBOs على استعداد للتفاوض ، لكنها قد لا تكون جيدة جدا في ذلك إذا لم يفعلوا ذلك من أجل لقمة العيش.
- للبيع من قبل المالكين يخفون الحقائق المادية. تلتزم FSBOs بنفس القوانين التي تحكم أولئك الذين يمثلهم وكيل عقاري . يجب على هؤلاء الباعة أن يقدموا للمشترين إفصاحات تفرضها الحكومة الفيدرالية والولايات ، إن وجدت ، بما في ذلك الكشف عن أي حقائق جوهرية ذات صلة بالموضوع.
- ليس عليك الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري. هذا أمر مفيد دائمًا سواء كنت تشتري جهاز FSBO أو تسلك طريقًا أكثر تقليدية. قد لا تكون مطلوبة ، ولكنها تساعد في تحديد النطاق السعري الخاص بك ، وسوف يقدر جميع البائعين معرفة أنك قد وافقت بالفعل على المتابعة.
الخط السفلي
تذكر ، طلب المشورة القانونية والضريبية إذا كان لديك أي أسئلة. عادةً ما يكون أمرًا خطيرًا بعض الشيء لشراء جهاز FSBO عندما لا يكون لدى هؤلاء الأشخاص خبرة في بيع المنازل. ويعتقدون أيضا أنهم "ينقذون" المال عن طريق عدم توظيف وكيل عندما ، في الواقع ، أنهم يخسرون المال عادة ، وفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.
في وقت الكتابة ، كانت إليزابيث وينتروب ، Cal BRE # 00697006 ، وسيطًا مشاركًا في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.