فهم فخ الإعفاء من الضرائب العقارية

لا تتجاهل الضرائب العقارية الحكومية

ملاحظة: تتغير قوانين الولاية بشكل متكرر وقد لا تعكس المعلومات التالية التغييرات الأخيرة في القوانين. للاطلاع على الضرائب الحالية أو المشورة القانونية ، يرجى استشارة أحد المحاسبين أو المحامين نظرًا لأن المعلومات الواردة في هذه المقالة ليست ضريبية أو قانونية وليست بديلاً عن الضرائب أو المشورة القانونية.

في عام 2014 ، فرضت مقاطعة كولومبيا والولايات التالية ضريبة العقارات الخاصة بها بالإضافة إلى الضريبة العقارية الفيدرالية - كونيتيكت ، ديلاوير ، هاواي ، إلينوي ، مين ، ميريلاند ، ماساتشوستس ، مينيسوتا ، نيو جيرسي ، نيويورك ، أوريغون ، رود آيلاند. وتينيسي وفيرمونت وواشنطن.

في العديد من هذه الدول ، هناك "فجوة" كبيرة بين قيمة الإعفاء من الضرائب العقارية الفيدرالية وقيمة الإعفاء من الضرائب العقارية. بالنسبة للأزواج المتزوجين الذين يعيشون في هذه الدول ، يمكن أن تؤدي الفجوة إلى استحقاق ضرائب عقارية على الدولة عندما يموت الزوج الأول على الرغم من عدم وجود ضريبة ملكية فدرالية حتى بعد وفاة الزوج الثاني.

للحصول على مخطط يوضح معلومات ضرائب الوالية في الماضي والحاضر ، يرجى الرجوع إلى الرسم البياني الخاص بضرائب وإعفاءات الولاية .

ما هي الفجوة الإعفاء من ضريبة الدولة؟

تشير فجوة إعفاء ضريبة الولاية إلى الفرق بين الإعفاء الضريبي العقاري في الولاية والإعفاء الضريبي الفيدرالي من الضرائب العقارية. على سبيل المثال ، في حين أن الإعفاء الضريبي الفيدرالي لعام 2014 كان 5،340،000 دولار ، فإن إعفاء مين لعام 2014 كان 2000،000 دولار فقط ، مما يترك "فجوة" قدرها 3،340،000 دولار بين الإعفاءات. في ولاية ماساشوستس ، كان الإعفاء من الضرائب العقارية لعام 2014 هو 1،000،000 دولار فقط ، وبالتالي فإن الفجوة كانت تبلغ 4340،000 دولار.

كيف يمكن أن تؤثر فجوة الإعفاء من ضريبة العقارات على خطة العقار؟

قد يكون الزوجان المتزوجان اللذان يعيشان في مقاطعة كولومبيا أو إحدى الولايات المذكورة أعلاه يواجهان مشكلة في ضرائب الوﻻية عندما يموت الزوج اﻷول . لماذا ا؟ لأن الخطة العقارية النموذجية للمتزوجين سوف تشمل AB Trusts التي تم تصميمها لتعظيم الاستفادة من الإعفاءات الضريبية العقارية الاتحادية لكل من الزوجين.

إذا تم تنظيمها بشكل صحيح ، يسمح تخطيط AB Trust للزوجين المتزوجين بمبلغ 10،680،000 دولار من الضرائب العقارية الاتحادية. لكن المشكلة بالنسبة للأزواج الذين يعيشون في العاصمة أو إحدى الولايات المذكورة أعلاه هي أن تخطيط AB Trust لا علاقة له بالتقليل من ضرائب العقارات الحكومية. وتتفاقم هذه المشكلة من خلال إدخال " قابلية الإعفاء من الضرائب العقارية الاتحادية " بين المتزوجين للوفيات التي تحدث في عام 2011 أو السنوات اللاحقة.

على سبيل المثال ، إذا كانت خطة التملك لزوجين من مساتشوستس قد كُتبت منذ عدة سنوات فقط لزيادة استخدام الإعفاءات الضريبية الفدرالية للزوجين (مثل عام 1997 ، عندما كان الإعفاء الضريبي الفيدرالي 600000 دولار فقط) ، وكان أحد الزوجين يموت في عام 2014 ، ثم سيذهب أول مبلغ 5،340،000 دولار من ملكية الزوج المتوفى إلى B Trust. ولكن بما أن إعفاء ولاية ماساتشوستس للضرائب العقارية هو 1،000،000 دولار فقط ، فإن مبلغ 3440،000 دولار أمريكي من B Trust سيخضع لضرائب ولاية ماساتشوستس. وهذا بالتأكيد سيكون مفاجأة للزوج الباقي على قيد الحياة الذي قيل له منذ سنوات عندما تمت صياغة خطة التركة بأن الضرائب العقارية لن تكون واجبة الدفع إلا بعد رحيل كلا الزوجين.

ماذا لو لم تتضمن الخطة العقارية لزوجين ماساتشوسيتس خطة AB Trust لأن الزوجين يرغبان في الاعتماد على قابلية الإعفاء من الضرائب العقارية الفيدرالية؟

ثم ، بافتراض أن الزوج الباقي على قيد الحياة يتخذ جميع الخطوات اللازمة لانتقال قابلية النقل ، عندها سيكون الزوجان قادرين على تمرير مبلغ 10،680،000 دولار (إذا توفي كلاهما في عام 2014) خاليًا من الضرائب العقارية الفيدرالية. ولكن ماذا عن الضرائب العقارية ماساتشوستس؟ بالتخلي عن أي نوع من التخطيط الضريبي للولاية ، فإن الزوجين سيكونان فقط قادرين على نقل مبلغ 1،000،000 دولار أمريكي من ضريبة ماساتشوستس.

يمكن استخدام صناديق ABC في التخطيط لضرائب العقارات الحكومية في بعض الدول

إذن ، ما الذي يمكن أن يفعله المتزوجين الذين يعيشون في إحدى الولايات التي سيخضعون فيها لفراغ الإعفاء من الضرائب العقارية؟ لحسن الحظ ، في بعض هذه الدول ، هناك طرق للتخطيط لكل من ضرائب الولايات وضريبة العقارات الفدرالية بطريقة تؤجل دفع جميع الضرائب العقارية حتى بعد وفاة الزوج الثاني باستخدام نظام " ABC Trust " بدلاً من النظام النموذجي AB الثقة التخطيط.

وتشمل هذه الولايات إلينوي ، ومين ، وميريلاند ، وماساتشوستس ، وأوهايو (حتى عام 2012 ، منذ إلغاء ضريبة العقارات في أوهايو في 1 يناير 2013) ، وأوريجون ، ورود آيلاند ، وتينيسي وواشنطن. قد يكون من الممكن استخدام تخطيط ABC Trust في ولاية فيرمونت ، ولكن يرجى استشارة محامي تخطيط ولاية فيرمونت للتأكد.

ولكن ماذا عن الدول التي لا يمكن فيها تخطيط ABC Trust؟ ثم في هذه الدول ، سيظل المتزوجون بحاجة إلى إدراج تخطيط AB Trust في خططهم العقارية ، ومن ثم سيحتاج الزوج الباقي إلى الاختيار بين دفع ضريبة الولاية بعد وفاة الزوج الأول أو نقص تمويل B Trust وإجراء انتخابات النقل. بحيث يتم تأجيل كل من الضرائب الحكومية والفدرالية حتى بعد وفاة الزوجة الباقية على قيد الحياة.

أخيرًا ، لاحظ أنه في معظم الولاية التي تجمع الضرائب العقارية في الولاية ، فإن التخطيط AB Trust أو ABC Trust ضروريان للأزواج المتزوجين من أجل زيادة استخدام الإعفاء الضريبي على مستوى الولاية من كل زوج منذ ذلك الحين وحتى الآن ، تعترف Hawaii فقط بقابلية حملها. الإعفاء من الضرائب العقارية في الولاية وماريلاند سوف يدرك قابلية النقل ولكن ليس حتى عام 2018.