المستأجرين في عام يسمح للتنوع
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
هل أنت متعب من تلك المكالمات الهاتفية في منتصف الليل وتهالك من المتاعب مع المستأجرين الخاص بك؟ ربما كنت تشعر بالإحباط لأنك تطارد الشيكات الإيجار والاصلاح؟ ربما ترغب حقا في بيع التأجير الخاص بك أو بناء شقة صغيرة ولكنك تخشى العواقب الضريبية. في الواقع ، ربما تكون قد فكرت في شراء قطعة من مركز تسوق جديد ، لكنك بالتأكيد لا تستطيع التأرجح في الشراء عن طريق دفع النقود ، ولم تقم أبداً ، حتى في الواقع ، بدفع أموال نقدية للمنزل .
إذا كان هذا يبدو مثلك ، فإليك الخبر السار. من خلال استخدام 1031 مستأجرين في البورصة المشتركة ، يمكنك بيع هذا العقار أو استئجار مبنى سكني ، وتجنب ضريبة الأرباح الرأسمالية مع الاحتفاظ بأموالك تعمل من أجلك. المستأجرين في عام ، والمعروف باسم TIC ، هي واحدة من أفضل الطرق التي يمكن للمستثمر المشاركة في ملكية واحدة أو أكثر من خصائص عالية الجودة ، مع الحفاظ على الثروة وتجنب الصداع لإدارة الممتلكات.
المستأجرين في عام 1031 تبادل تسمح للتنوع
على سبيل المثال ، لنفترض أنك تبيع أربعة أجزاء امتلكتها لمدة 15 عامًا وأنك تمتلك حقوق ملكية بمبلغ 400000 دولار. اعتمادا على حجم الديون التي لا تزال تحملها ، يمكن أن يكون سعر الشراء الخاص بالاستثمار الجديد حوالي مليون دولار. في حين أن هذا كثير من المال ، قد لا تكون مؤهلا لشراء خاصية من الدرجة الأولى حقا وحدها. ومع ذلك ، إذا قررت بدلاً من ذلك أن تستثمر في بطاقة TIC ، فإن 400،000 دولار من الأسهم يمكن أن تشتري فائدة تبلغ مليون دولار في ملكية مؤسسية بقيمة 30،000،000 دولار.
يسمح المستأجرون في 1031 المشتركة للتبادل التنويع بين العديد من الخصائص المختلفة في مواقع جغرافية مختلفة. يمكنك الاستثمار في مستودع ، أو وحدات تخزين ، أو فندق راقٍ ، أو مجمع مكاتب ، أو مستشفى أو مرفق معاون ، أو مبنى سكني يقدر قيمته بالملايين.
قد يقلل هذا التنويع من مخاطر محفظتك الاستثمارية وقد يزيد من قيمته.
اسأل مستشار استثمار موثوق به وليس الشخص الذي يبيع لك الاستثمار.
نصيحة: قبل أن تستثمر في أي 1031 مستأجر في البورصة المشتركة ، يرجى التأكد من قيام محام موثوق به بمراجعة الأوراق والقيام بالعناية الواجبة. يتضمن هذا إمكانية إجراء تحقيق في الكيان الذي يبيع الأمان ، بما في ذلك التأكد من أن الكيان مرخص بشكل صحيح. هناك الكثير من المحتالين ، والثراء المحتالين ندوة سريعة ، والعمل في هذه النهاية من العمل.
قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية للمستأجرين في بورصة 1031 المشتركة
يجب اتباع قواعد مصلحة الضرائب الأمريكية لتبادل 1031 بدقة لتأجيل المكاسب الرأسمالية واستهلاك الضرائب الاسترداد . يجب أن يتم الاحتفاظ بالممتلكات المتخلفة بغرض الاستثمار أو استخدامها في تجارة المالك أو نشاطه التجاري.
هناك خمسة متطلبات عامة لنجاح TIC 1031 Exchange التي قد تكون ناجحة:
- يجب إعادة استثمار 100٪ من عائدات البيع ، ويجب أن تكون قيمة عقار الاستبدال التجاري مساوية أو أكبر من قيمة العقار الذي تم التنازل عنه.
- يصبح الوسيط المؤهل هو البائع المعين ويحمل جميع عائدات بيع العقار المتخلى عنه.
- هناك فترة تعريف لمدة 45 يومًا ، والتي يجب خلالها تحديد ثلاث خواص بديلة " على الأقل " في الكتابة.
- تحدد قاعدة 200٪ أنه يمكن تحديد أي عدد من الخصائص البديلة ولكن لا يجب أن تتجاوز قيمتها الإجمالية 200٪ من قيمة العقار الذي تم التنازل عنه.
- في حالة عدم تطبيق قاعدة الملكية الثلاثة والقاعدة 200٪ ، يجب أن تشتمل القيمة السوقية الإجمالية للعقارات التجارية التي سيتم الحصول عليها في البورصة على 95٪ على الأقل من القيمة السوقية العادلة الإجمالية لجميع العقارات المحددة.
حرره إليزابيث Weintraub. في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
بمجرد اختيار الخاصية البديلة ، يكون لدى المستثمر 180 يومًا من تاريخ نقل الملكية المتخلفة إلى المشتري لإغلاق العقار الجديد. إذا كان تاريخ الاستحقاق على الإقرار الضريبي للمستثمر ، مع أي تمديدات ، للسنة الضريبية التي تم بيع العقار المتخلى عنها قبل فترة 180 يومًا ، فيجب أن يكتمل التبادل 1031 بحلول ذلك التاريخ.
يجب أن يتذكر المستثمرون أيضًا أن جزءًا من فترة الـ 180 يومًا قد يكون تم استخدامه بالفعل خلال فترة تحديد الهوية البالغة 45 يومًا. لا توجد امتدادات ولا استثناءات لقاعدة 45 يومًا ، والتي تشمل عطلات نهاية الأسبوع والأعياد. إذا تم تجاوز الحد الزمني ، يمكن استبعاد البورصة بأكملها ، وسوف تتبع العقوبات والضرائب.
إذا كان المستثمر يشتري فائدة جزئية في أكثر من خاصية واحدة ، فمن المستحسن التأكد من أن تواريخ الإغلاق المجدولة قبل الموعد النهائي.
المستأجرين في سند التبادل المشترك وتامين الملكية
بصفتك مالكًا في TIC ، ستحصل على سند منفصل كحل مستأجر مشترك وسياسة ملكية تضمن نسبة الفائدة الخاصة بك في العقار. لديك نفس الحقوق مثل أي مالك منفرد آخر.
التدفق النقدي والتقدير المحتمل من المستأجرين في 1031 المشتركة
هناك إمكانات للدخل تتناسب مع ملكيتك الجزئية ، والتي من المحتمل أن تكون أكبر من التدفق النقدي الذي تلقيته من استثماراتك السابقة.
قد يقابل التدفق النقدي انخفاض قيمة الأساس في الشراء الجديد.
أنت تشارك أيضًا في التقدير المطابق ، إن وجد ، للعقار إذا تم بيعه في النهاية. يعتبر TIC أداة قيمة للتخطيط العقاري حيث يجب أن يحصل ورثتك على أساس متصاعد عند زوالك.
حرره إليزابيث Weintraub. في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
خلال منتصف وأواخر التسعينات ، قدم المستثمرون طلبات عديدة إلى مصلحة الضرائب مطالبين بأحكام مسبقة حول ما إذا كان المستأجر غير المجزأ (الجزئي) ، المستأجرون ذوو المصلحة المشتركة في العقارات ، كيانًا مؤهلاً للتأجيل الضريبي بموجب القسم 1031.
ردا على ذلك ، في أكتوبر 2000 ، أصدرت مصلحة الضرائب إجراءات الإيرادات 2000-46. أعرب هذا الإجراء عن مخاوف من أن بعض المستأجرين في العلاقات المشتركة قد يُنظر إليهم على أنهم شراكات للأغراض الضريبية الفيدرالية وبالتالي غير مؤهلين لنظر 1031.
أوضحت مصلحة الضرائب أنها لن تصدر أي أحكام مسبقة. تم إلغاء هذا القرار في مارس 2002 ، متبوعًا بإجراءات الإيرادات 2002-22.
يعرف "Rev. Proc." ، "إجراءات الإيرادات 2002-22" بـ 15 نقطة ، والتي ستراجعها مصلحة الضرائب الأمريكية عندما "تفكر في طلب حكم بأن مصلحة كسرية غير مجزأة في تأجير العقارات ليست مصلحة في كيان تجاري " - بمعنى أن الشراكة غير المؤهلة يمكن أن تعرض البورصة لخطر تدقيق وعواقب ضريبية.
ومع ذلك ، سيظل الحصول على حكم مسبق مستحيلاً تقريبًا. الكثير من المعلومات المطلوبة لمراجعة مصلحة الضرائب ليست متاحة حتى يصبح الكفيل على استعداد للحصول على العقار ، وإغلاق القرض ، وبيع الفوائد للمستأجرين المشترك. ولهذا السبب يصدر معظم مجلس الرعاة إقراراً "يجب" أو "إرادة" ضريبيًا موجودًا في مذكرة التنسيب الخاص.
المبادئ التوجيهية لإجراءات الإيرادات للمستأجرين في 1031 تبادل مشترك
القس Proc. وضع مبادئ توجيهية واضحة لهيكل وتمويل وإدارة مستأجر مشترك في الملكية. فهي تسمح لـ2 إلى 35 مالكًا مشاركًا ، على الرغم من أن الرعاة والمقرضين قد يضعون حدودًا أدنى لبعض العقارات ، والتي تتراوح عادة بين 10 و 25 مستثمرًا.
يعامل الزوج والزوجة في بعض الأحيان ككيان واحد (حسب قانون الولاية) ولا يسمح لأي من المالكين المشتركين بتقديم الإقرارات الضريبية كشراكة. لكل شريك الحق في بيع أو تقسيم ملكيته الجزئية ولكن فقط بعد عرضها للبيع على الآخرين. هناك تقاسم متناسب للأرباح وكذلك الديون (الرهن العقاري).
مع هذه المبادئ التوجيهية الواضحة ، بدأت صناعة TIC بجدية واجتذبت عددًا كبيرًا من الرعاة الجدد والوسطاء / المتعاملين والممثلين المسجلين في السوق. منذ التسعينيات ، كان هناك اهتمام كبير بالمستأجرين في 1031 تبادل مشترك. في الواقع ، ازداد النمو في حقوق الملكية بنسبة 550 ٪ في TICs من عام 2002 إلى عام 2004. ويقدر أن إجمالي قيمة الاستثمارات TIC التي أغلقت في عام 2007 أكثر من 8.5 مليار دولار. يقول البعض أن هذا الرقم أعلى من ذلك - حيث وصل إلى 10 مليارات دولار (عند إضافة الرافعة المالية).
المستأجرين في العروض المشتركة للمستثمرين المعتمدين
يتم تقديم الغالبية العظمى من عروض TIC "للمستثمرين المعتمدين" فقط ، مما يعني أنه يجب الوفاء بمعايير مالية معينة.
- يجب أن يكون للمستثمرين الأحاديين (أو بالاشتراك مع الزوج) أكثر من مليون دولار.
- دخل سنوي قدره 200،000 دولار في العامين الماضيين مع توقع أن هذا سوف يستمر.
- دخل مشترك مع الزوج 300000 دولار على مدى العامين الماضيين مع توقع عدم حدوث أي تغيير.
- يجب أن يكون لدى كيان مثل شركة ذات مسؤولية محدودة ، أو شراكة أو شركة أصول لا تقل قيمتها عن 5 ملايين دولار ، أو إذا كانت الأصول أقل من 5 ملايين دولار ، فيجب أن يكون كل مستثمر معتمدًا كفرد.
حرره إليزابيث Weintraub. في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
يمكن للمستثمر الحصول على مساعدة قيمة في العثور على عقار بديل من واحدة من العديد من الشركات المتخصصة في التعامل مع 1031 التبادل والمستأجرين في 1031 تبادل مشترك. يتمتع هؤلاء المتخصصون في TIC بالوصول إلى عدد كبير من العقارات الاستثمارية وكثيراً ما أكملوا مستويات مختلفة من العناية الواجبة ، بما في ذلك مقارنات الأسعار ، والإفصاح ، وصافي الدخل ، وتقارير الوظائف الشاغرة ، إلخ.
عادة ، أنفقت الشركات الراعية مبالغ طائلة من الأموال التي تنظم هذه العروض العقارية للتأكد من أنها تلبي متطلبات مصلحة الضرائب الأمريكية لتبادل 1031 TIC. في بعض الأحيان يربط الراعي ملكية مع اتفاقية شراء ثم يعد مستندات الاكتتاب ، والتي غالباً ما تسمى "مذكرة الاكتتاب الخاص" (PPM) ، والتي يتم تسويقها بعد ذلك من خلال الوسطاء التجاريين. عدد قليل من الرعاة على مقربة من الممتلكات قبل تسويقه ولكن هذا يمكن أن يكون أكثر تكلفة بسبب تكاليف تحمل.
تقييم ممثل الاستثمار المسجل
- اختيار ممثل الاستثمار المسجل الذي يتخصص في استثمارات TIC. يجب القيام بذلك قبل بيع العقار الاستثماري الخاص بك.
- تقييم بعض خصائص الاستبدال الممكنة. كما تفعل ذلك مع ممثل الاستثمار المسجل الخاص بك ، يجب عليك التدقيق في مقدمي كل عرض. ما هو سجلها؟ هل البنية التحتية لمنظمتهم التجارية كافية؟ هل مديروهم وموظفوهم وإدارتهم مؤهلون؟
- تأكد من أن ممثل الاستثمار الخاص بك يحمل ترخيص Series 7 أو Series 22 ، إلى جانب ترخيص Series 63 أو Series 66. يجب أن يكون / هي أيضا من ذوي الخبرة في العقارات التجارية ، ولديه سجل حافل من التبادلات الناجحة TIC.
أسئلة لطرح الشركات الراعية
- هل برنامج الكفيل منظم بشكل جيد ومنصف للمستثمرين؟
- هل يتم جمع الطرح بعناية ، قانونياً وميكانيكيًا ، مع الإفصاح الصحيح؟
- هل تم تحقيق الأهداف المحددة في المستندات؟
- هل المخاطر المرتبطة بالاستثمار منصوص عليها بوضوح؟
- هل يتم إنشاء البرنامج ، مع أصوله ، مع احتمالية عالية لتحقيق الأهداف؟
- هل الأهداف المتوقعة معقولة بالنظر إلى الحقائق؟
- ما هي الضمانات والاحتياطيات الموجودة؟
يسمح المستأجرون في 1031 Exchange المشترك للمستثمر بالعديد من الخيارات عند البحث عن عقارات بديلة.
عادة ما تكون هناك حاجة إلى استثمار في رأس المال بقيمة لا تقل عن 100000 دولار ، ولكن سيكون لكل عرض عقار حد أدنى يتم تحديده بقسمة إجمالي حقوق المساهمين على العدد الممكن من حصص TIC.
يجب تقييم كل عرض PPM وتحليله ومقارنته مع المقترحات التنافسية الأخرى. ينبغي البحث في النفقات المتوقعة في الماضي والحاضر والمستقبل ، والمعلومات المالية المستأجر ، والموقع والقضايا البيئية ، وتشمل دراسة لمنطقة سوق العقارات في الممتلكات.
حرره إليزابيث Weintraub. في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
أكملت بعض الشركات التي تتعامل مع TICs العناية الواجبة على مجموعة متنوعة من العقارات الاستثمارية المحتملة. للقيام بذلك ، يكمل ممثلو الاستثمار المسجلون العناية الواجبة داخل شركتهم ، عادة من خلال قسم العناية الواجبة ؛ بينما يسعى آخرون إلى الخدمات الخارجية من "مستشاري العناية الواجبة" والمحامين.
أنواع المستأجرين في 1031 تبادل مشترك
1031 يمكن تنظيم المستأجرين في البورصة المشتركة بطرق متنوعة ، وغالبًا ما تأتي هذه الفرص مجمعة مع الإدارة والتمويل.
في بعض الأحيان يتم تقديم قرض عدم اللجوء ، والذي يمنع المقرض من متابعة الأصول الأخرى للمقترض في حالة التقصير. يقتصر أمان المقرض في القرض على قيمة العقار.
ومع ذلك ، بدأ بعض المقرضين مؤخراً مطالبة الكيان المسؤول بالتوقيع على المسؤولية في حالة عدم استخدام الإيجارات الواردة من العقار لسداد القرض ، ولكن بدلاً من ذلك يتم تحويلها للإصلاح ، إلخ. وقد نصت جهات إقراض أخرى على أن TIC و ، في بعض الأحيان كل مشتر فردي ، يجب أن يضمن المقرض ضد أي قضايا بيئية في المستقبل. يحث المستثمرون على التدقيق الدقيق في وثائق القرض و PPM لتجنب إمكانية تحمل مسؤولية أكبر بكثير من استثماراتهم الأصلية.
عند القيام بالعناية الواجبة على برامج TIC ، ينبغي على المستثمرين إجراء مقارنة دقيقة بين البنية والتوافق مع 15 Rev. Proc. القواعد الارشادية. قد تؤدي المعاملة التي تنحرف بشكل كبير إلى رفض IRS لها ، مما يعرض المستثمرين لعواقب ضريبية مستقبلية.
يتم تنظيم العروض مع وثيقة موقعة من قبل كل مالك ، مما يوفر الراعي مع السلطة للتعامل مع الإدارة اليومية للممتلكات. قد يكون هناك عقد إيجار رئيسي أو اتفاق إدارة يحتوي على فروق في الطريقة التي يتم بها تشتت الإيجارات والأموال التي تم جمعها إلى المالكين المشاركين TIC.
قد تحتوي العروض أيضًا على مستأجرين في اتفاق مشترك ، والذي يصف العلاقة بين المستثمر الفرد والمالكين الآخرين لـ TIC. يمكن أيضًا تنظيم TIC ككيان ذي غرض خاص (SPE) حيث لا يتم إدراج أي أفراد كمالكين. تحت شركة ذات مسؤولية محدودة ، تقوم شركة واحدة ذات مسؤولية محدودة بشراء وامتلاك مصلحة TIC. يوفر هذا الهيكل طبقة إضافية من الحماية للمسئولية للمالكين المشتركين والمقرض. عادة لن يكون راعي TIC مسؤولاً عن إدارة الاستثمار ويجب توظيف الإدارة المستقلة.
هل المستأجرون في أوراق مالية مشتركة أو عقارات؟
تعامل معظم الجهات الراعية استثمارات TIC كأوراق مالية لأنها تلبي تعريف الأمان سواء في الولاية التي تكون فيها الملكية أو في مختلف الولايات التي يعتزم الراعي عرضها للبيع. وهذا يعني أن هذا يعني أن تجار الأوراق المالية المرخصين فقط يمكنهم تسويق هذه الاستثمارات ، مع إشراف لجنة الأوراق المالية والبورصات . ومع ذلك ، فإن جميع مصالح TIC ، بما في ذلك تلك الأوراق المالية ، يتم نقلها عن طريق الفعل ، وتصنفها معظم الدول على أنها عقارات.
يمكن أن تكون مسألة ما إذا كان الاستثمار العقاري أمراً معقداً ، وتتسبب المسألة في إثارة ذعر كبير.
في حين أن شراء حصة TIC هو صفقة عقارية لأغراض 1031 ، يتم بيع معظمها كأوراق مالية. ومع ذلك ، فإنه ليس من المستغرب أن بعض الجهات الراعية لا تزال تبيع مصالح TIC على أنها عقارات ولا تقوم بتسويقها كأوراق مالية.
وبما أن سماسرة العقارات عادة ما يشاركون في بيع العقار المتخلي ، فإن تسويق عروض TIC من خلال هؤلاء السماسرة لا يبدو منطقياً إلا لأنهم في وضع يسمح لهم بتحديد المستثمرين المحتملين. يكمن النزاع في قواعد FINRA (هيئة تنظيم الصناعة المالية) ولجنة الأوراق المالية والبورصات ، والتي تحظر دفع رسم أو عمولة لأي شخص لا يحمل ترخيصًا للأوراق المالية.
هذا يستبعد بفعالية دفع رسوم الإحالة أو العمولات إلى سماسرة العقارات. ومن المؤسف أن هذه القواعد ، التي تهدف إلى حماية المستثمرين ، لا تشجع المهنيين العقاريين على تقديم مزايا معاملة TIC إلى عملائهم في البورصة البالغ عددهم 1031.
الطلب على المستأجرين في 1031 التبادلات المشتركة قوي
يجب على المستثمر أن ينظر إلى TIC على أنه عقار سيعقد كاستثمار معتدل إلى طويل الأجل. إذا كانت السيولة مهمة ، فيجب النظر في الخيارات البديلة.
يستمر الطلب على المستأجرين في العقارات الشائعة في النمو مع مرور كل عام. يكفي القول أن السرعة الفائقة لسوق TIC وعملية التبادل 1031 يمكن أن تكون شاقة للمستثمرين غير المعتادين على TIC ، لكن فرص تحقيق وفورات في الأرباح والضرائب هائلة.
الأوراق المالية المقدمة من خلال أي شركة للأوراق المالية يجب أن تقدم لك بياناً مماثلاً يتبع ، لا يمكنك الاعتماد عليه:
هذه المواد ليست عرضًا للبيع أو طلبًا لشراء أي أمان. المعلومات هي لأغراض المناقشة والمعلومات فقط. وليس المقصود أن يحل محل المشورة القانونية أو الضريبية أو المالية المختصة. تسري القوانين الضريبية السارية على القانون الفيدرالي وتتعلق به فقط. قد يكون لدى الدول الفردية رموز ضرائب خاصة بها. يرجى الاتصال بالضرائب المهنية والقانونية المناسبة في ولايتك. يتم توفير هذه المعلومات من مصادر يُعتقد أنها موثوقة ، لكن يجب استخدامها جنبًا إلى جنب مع المشورة المهنية التي تتوافق مع وضعك الشخصي.
حرره إليزابيث Weintraub. في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.