وقد تغير تعريف خصائص مماثلة من النوع على مر السنين
أدخل 1031 تبادل الضرائب المؤجلة. بالنسبة للعديد من دافعي الضرائب ، هذا يشبه الأموال التي تتدفق من السماء.
1031 تبادلات الضرائب المؤجلة
وقد تم الاستشهاد بـ 1031 Exchange باعتبارها أقوى أداة لبناء الثروة لا تزال متاحة لدافعي الضرائب. لقد كان جزءا رئيسيا من استراتيجية النجاح من السحرة المالية لا تعد ولا تحصى والمعلمين العقارات. مع اسمها من القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية ، يسمح تبادل الضرائب المؤجلة لدافعي الضرائب ببيع الدخل أو الاستثمار أو الممتلكات التجارية واستبدالها بملكية مماثلة .
يتم تأجيل أو إرجاء المكاسب الرأسمالية على بيع هذه الممتلكات طالما يتم اتباع قواعد مصلحة الضرائب بدقة. إنها استراتيجية حكيمة واستثمارية حكيمة بالإضافة إلى أداة للتخطيط العقاري. من الناحية النظرية ، يمكن للمستثمر مواصلة تأجيل المكاسب الرأسمالية على العقارات الاستثمارية حتى الموت ، ويحتمل تجنبها جميعا.
1984 تغيير التشريعات بعض الجوانب
في الأيام الأولى من "التبادلات المتشابهة" ، اتخذ هذا المصطلح حرفيًا وغالبًا ما شكل صعوبات.
على سبيل المثال ، إذا كنت تملك مبنى سكني من ثلاثة طوابق تريد بيعه من خلال تبادل 1031 ، فسيتعين عليك العثور على مبنى سكني آخر مكون من ثلاثة طوابق أراد مالكه مقايضته. ثم يجتمع اثنان منكم ، وسيجري التبادل.
في الماضي ، لم تكن هناك قيود زمنية على التبادل.
طالب مكتب ضريبة الدخل بضوابط أكثر صرامة على العملية ، والتي أدت إلى تمرير الكونغرس في عام 1984 القسم 1031 (أ). وقد حدد هذا التشريع التبادلات المؤجلة ، وخصائص "مماثلة" محددة أكثر ، ووضع جدولاً زمنياً لاستكمال عملية التبادل.
تأهيل
العقارات المؤهلة للاستخدام التجاري أو الاستثمار مؤهلة لتبادل 1031. السكن الشخصي غير مؤهل ، وعموما ، خاصية الإصلاح والوجه لا تؤهل لأنها تتناسب مع فئة الممتلكات المحتفظ بها للبيع. العطلة أو البيوت الثانية ، التي لا يتم عقدها كإيجارات لا تؤهل للحصول على العلاج 1031 ؛ ومع ذلك ، يوجد اختبار استخدام تحت الفقرة 280 من رمز الضريبة التي قد تنطبق على هذه الخصائص. يجب استشارة خبير ضريبي في هذه الحالة.
الأرض ، التي هي قيد التطوير ، والممتلكات التي تم شراؤها لإعادة بيعها لا تؤهل للحصول على معاملة مؤجلة من الضرائب. لا تعتبر الأسهم والسندات والمذكرات وممتلكات المخزون واهتمامًا مفيدًا في الشراكة ملكية "مماثلة" لأغراض التبادل.
للتأهل لصفقة 1031 اليوم ، يجب أن تأخذ الصفقة شكل "تبادل" بدلاً من مجرد بيع عقار واحد مع شراء آخر لآخر. أولاً ، يجب أن يتم الاحتفاظ بالممتلكات التي يتم بيعها والخاصية البديلة الجديدة لأغراض الاستثمار أو للاستخدام الإنتاجي في التجارة أو الأعمال التجارية.
يجب أن تكون خصائص "مثل نوع".
تتناسب الأنواع التالية من مقايضات العقارات مع متطلبات التبادل المؤهل لخصائص "مماثلة":
- مكتب في مقابل مركز للتسوق
- مركز تسوق في مقابل الأرض
- أرض مقابل مبنى صناعي
- مبنى سكني في مقابل مبنى صناعي
- استئجار عائلة واحدة في مقابل المستأجرين في الممتلكات المشتركة (TIC)
اليوم ، يمكنك تبادل بناء هذه الشقة من الطوب لأرض خام ، أو مستودع ، أو مبنى مكاتب صغير. ومع ذلك ، هناك قيود زمنية صارمة يجب الوفاء بها ، أو لن يتم السماح بتبادل 1031 ، وسيتم فرض العواقب الضريبية.
قبل عام 1984 ، كانت جميع عمليات التبادل تتم في وقت واحد مع إغلاق ونقل الملكية المباعة ، (الممتلكات المتخلفة) ، وشراء العقارات الجديدة ، (عقار بديل).
بالإضافة إلى المشاكل التي واجهتها عند محاولة العثور على عقار مناسب ، كانت هناك صعوبات في النقل المتزامن للعناوين وكذلك الأموال. ليس كذلك اليوم.
تتجنب بورصة 1031 المتأخرة تلك المشاكل التي كانت سائدة قبل عام 1984 ، لكن تم فرض مواعيد نهائية أكثر صرامة. دافع ضرائب يرغب في إتمام عملية تبادل ، ويسرد ويسوق العقار بالطريقة المعتادة. عندما يتقدم المشتري إلى الأمام ، ويتم تنفيذ عقد الشراء ، يدخل البائع في اتفاقية تبادل مع وسيط مؤهل يصبح بدوره البائع البديل. تتطلب اتفاقية التبادل عادةً إحالة عقد البائع إلى الوسيط. يحدث الإغلاق ، ولأن البائع لا يستطيع أن يلمس المال ، يتلقى الوسيط العائدات المستحقة للبائع.
التبادل تحمل قيود الوقت
عند هذه النقطة ، يبدأ أول تقييد للتوقيت ، وهو قاعدة تحديد 45 يومًا للتحديد. يجب على دافع الضرائب إما الإغلاق أو التحديد الكتابي لإحدى العقارات البديلة المحتملة خلال 45 يومًا من إغلاق الملكية الأصلية ونقلها. الفترة الزمنية غير قابلة للتفاوض ، بما في ذلك عطلات نهاية الأسبوع وأيام العطل ، ولن تقدم مصلحة الضرائب استثناءات. إذا تجاوزت الحد الزمني ، يمكن استبعاد البورصة بالكامل ، ومن المؤكد أن الضرائب ستتبعها.
أنواع خصائص الاستبدال لتحديد:
- ثلاثة عقارات دون اعتبار لقيمتها السوقية العادلة.
- لا يتجاوز أي عدد من العقارات طالما بقيت قيمتها السوقية العادلة في نهاية فترة إثبات الهوية 200٪ من إجمالي القيمة السوقية العادلة للممتلكات المتنازلة اعتبارًا من تاريخ التحويل.
- إذا تم تجاوز قاعدة الملكية الثلاث وقاعدة 200٪ ، لن يفشل التبادل إذا اشترى دافع الضرائب 95٪ من القيمة السوقية العادلة الإجمالية لجميع العقارات المحددة.
ما هو التمهيد؟
من الناحية الواقعية ، يتبع معظم المستثمرين قاعدة الملكية الثلاثة حتى يتمكنوا من إكمال العناية الواجبة واختيار الإجراء الذي يعمل على أفضل وجه بالنسبة لهم. عموما ، الهدف هو التجارة لتجنب نقل "التمهيد" والحفاظ على تبادل الضرائب معفاة من الضرائب.
"Boot" هو المال أو القيمة السوقية العادلة لأي عقارات إضافية يتلقاها دافع الضرائب من خلال البورصة. يشمل المال جميع المكافئات النقدية والديون والمطلوبات التي تخضع لها الممتلكات المتبادلة. إنها ملكية "غير متشابهة" ، والقواعد التي تحكمها أثناء التبادل معقدة. يكفي أن نقول ، دون مشورة الخبراء ، يمكن أن يؤدي تلقي "الحذاء" إلى فرض ضرائب.
تخضع لقاعدة 180 يومًا
بمجرد اختيار خاصية الاستبدال ، يكون لدى دافع الضرائب 180 يومًا من تاريخ نقل الملكية المتخلفة إلى المشتري لإغلاق العقار البديل الجديد. ومع ذلك ، إذا كان تاريخ الاستحقاق على الإقرار الضريبي للمستثمر ، مع أي توسعات ، للسنة الضريبية التي تم بيع العقار المتخلي عنها قبل فترة 180 يومًا ، فيجب أن يكتمل التبادل بحلول ذلك التاريخ المبكر. تذكر ، لقد تم استخدام جزء من هذه الفترة بالفعل خلال فترة التعريف. لا توجد امتدادات ولا استثناءات لهذه القاعدة ، لذلك من المستحسن جدولة الإغلاق قبل الموعد النهائي.
بما أن القانون يشترط ألا يقوم دافع الضرائب بلمس عائدات المعاملة الأولى ، فإن الوسيط المؤهل يكتسب العقار البديل من البائع عند الإغلاق وبعد إتمام المعاملة ، ثم يحوله إلى دافعي الضرائب.
لست من أجل المستثمر بنفسك
إنه وصف أساسي لكيفية نجاح 1031 Exchange. واعتمادًا على موقف دافعي الضرائب ، قد يتم إشراك نوع الملكية المتخلى عنها ، وخصائص العقار البديل ، والجوانب الأخرى من البورصة. قد يصبح إكمالها معقدًا ، ويجب دائمًا استشارة الخبراء. هذه ليست مهمة للمستثمر "افعلها بنفسك".
إن استخدام قوة بورصة 1031 لبناء والحفاظ على الثروة والأصول ، وتوليد التدفق النقدي من الاستثمارات ، وإعادة الهيكلة ، وتنويع وتدعيم الممتلكات العقارية هو حق كل مالك للاستثمار العقاري في الولايات المتحدة. لا ينبغي على دافعي الضرائب الأمريكيين أبداً دفع ضرائب أرباح رأس المال على بيع ممتلكاتهم الاستثمارية إذا كانوا يعتزمون إعادة استثمار تلك العائدات في المزيد من العقارات الاستثمارية. الأوراق المالية المقدمة من خلال باسيفيك ويست للأوراق المالية ، وشركة عضو FINRA / SIPC.
هذه المواد ليست عرضًا للبيع أو طلبًا لشراء أي أمان. المعلومات هي لأغراض المناقشة والمعلومات فقط. وليس المقصود أن يحل محل المشورة القانونية أو الضريبية أو المالية المختصة. تسري القوانين الضريبية السارية على القانون الفيدرالي وتتعلق به فقط. قد يكون لدى الدول الفردية رموز ضرائب خاصة بها. يرجى الاتصال بالضرائب المهنية والقانونية المناسبة في ولايتك. يتم توفير هذه المعلومات من مصادر يُعتقد أنها موثوقة ، لكن يجب استخدامها جنبًا إلى جنب مع المشورة المهنية التي تتوافق مع وضعك الشخصي.
بقلم C. Grant Conness ، رئيس ، مجموعة بدائل 1031
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.