الأساسيات التي تشكل صرف 1031 الضرائب المؤجلة
سأل العديد من المستثمرين ما هو بالضبط 1031 الصرف ، ما هي المبادئ التوجيهية والجداول الزمنية ، وهل يمكنك تأجيل الضرائب الخاصة بك مكاسب رأس المال؟ اعتقدت أنه من المفيد الإجابة عن بعض الأسئلة الأكثر شيوعًا في هذه المقالة.
ما هو التبادل 1031؟
إن §l031 Exchange عبارة عن معاملة يسمح فيها لدافعي الضرائب بتبادل عقار استثماري لآخر بتأجيل النتيجة الضريبية لعملية بيع.
تم التصريح بالمعاملة بموجب المادة 1031 من قانون IRS.
يقرأ قانون مصلحة الضرائب IRS في الواقع: "لا يجوز الاعتراف بأي ربح أو خسارة في تبادل الممتلكات المحتفظ بها للاستخدام الإنتاجي في التجارة أو الأعمال التجارية أو الاستثمار ، إذا تم تبادل هذه الممتلكات فقط لممتلكات من نفس النوع ، والتي ستعقد إما للاستخدام الإنتاجي في التجارة أو العمل أو للاستثمار. "
متطلبات لتبادل 1031
- الجداول الزمنية لتبادل 1031
يجب على المستثمر (أو المبادل) اتباع إرشادات صارمة لمدة 45 - 180 يومًا لإجراء التبادل. وبمجرد أن يبيع المُبتَّع ممتلكاته (الممتلكات المتخلى عنها) يكون لديه / لديها 45 يومًا لتحديد الملكية (العقارات) ذات القيمة المتساوية أو الأكبر. بمجرد تحديده ، يكون للمبادل 180 يومًا من اليوم الذي باع فيه ممتلكاته للحصول على العقار (العقارات) المحددة (أو 135 يومًا من نهاية فترة 45 يومًا).
- خاصية من نفس النوع في بورصة 1031
يجب على المستثمر الحصول على خاصية "مماثلة" . هذا يعني أنه يجب أن يكون أشكالًا أخرى مؤهلة من العقارات. على سبيل المثال ، يمكن للمبادل بيع دوبلكس وشراء عقار تجاري ، أو يمكنه بيع قطعة أرض وشراء مبنى سكني. الخاصية تحتاج فقط إلى أن تكون "مثل نوع".
- تبادل الملكية المخصصة للاستثمار
يجب أن يتم الاحتفاظ بالممتلكات المباعة (الممتلكات التي تم التنازل عنها) والممتلكات المكتسبة حديثًا (عقار الاستبدال) لأغراض الاستثمار أو الأعمال التجارية. لذلك ، لا يمكنك بيع مسكنك الأساسي وشراء عقار استثماري ، ولا يمكنك بيع واستثمار الممتلكات وشراء المنزل الأساسي.
- مساواة أو أكبر الديون والأسهم في بورصة 1031
إذا قام المبادل ببيع عقار بمبلغ مليون دولار ، حيث كان 500 ألف دولار عبارة عن حقوق ملكية و 500 ألف دولار ديون ، عندئذ يحتاج المبادل إلى شراء عقار بقيمة 1 مليون دولار أو أكثر. علاوة على ذلك ، يحتاج المبادل إلى استخدام جميع الأسهم واستبدال كل الديون لتأجيل 100٪ من ضرائب أرباح رأس المال.
قد يضيف المبادل عوائد إضافية إلى عملية الشراء الجديدة إذا كان يرغب / ترغب في ذلك ، ويمكن للمبادل تحمل ديون إضافية إذا كان ذلك مطلوبًا أيضًا. إذا كان المُبادل لا يرغب في استخدام جميع عائدات المبيعات فيمكنه إجراء تبادل جزئي ودفع ضرائب أرباح رأس المال السارية على الفرق. هذا هو يشار إلى "التمهيد".
- الإيصال البنّاء والوسيط المؤهل لتبادل 1031
قد لا يستلم المبادل نقداً من البيع. يُعرف هذا باسم "الإيصال البنّاء" وسيؤدي إلى حدث خاضع للضريبة على تلك الأموال المستلمة. وفقًا لأحكام مرفأ مصلحة الضرائب الأمريكية ، يجب على المُبادل استخدام وسيط مؤهل أو QI لتسهيل إجراء 1031 معاملة.
يعتبر QI طرفًا ثالثًا مستقلًا (ليس محاميك أو وكيل أو وسيط أو CPA) الذي يحمل عائدات المبيعات ويشتري العقار البديل نيابة عنك. من المهم للغاية في بيئة اليوم أن يرتبط فقط بالوسطاء المؤهلين ذوي السمعة الطيبة والمؤمنين والمستعبدين.
- 1031 مخاطر الصرف
كما هو الحال مع أي استثمار في العقارات ، هناك مخاطر مرتبطة بصناديق ديلاوير القانونية و / أو المستأجرين في الملكية المشتركة . لا يمكن معالجة جميع عوامل الخطر ذات الصلة في هذا المنتدى. يتم توضيح عوامل الخطر في مذكرة التنسيب الخاصة لكل عرض. ينبغي على المستثمرين فهم جميع عوامل الخطر بدقة ومناقشتها مع ممثلهم المالي قبل الاستثمار في صندوق ديلاوير القانوني أو المستأجرين في البورصة المشتركة.
واحدة من المشاكل التي صادفتها عند تمثيل البائعين الذين يتلقون عروضاً من مستثمر في البورصة 1031 هو أننا لا نعرف ما إذا كانوا يخططون لإغلاق الضمان. قد يقوموا بتسمية 3 عقارات مختلفة أو كتابة عروض على مجموعة من المنازل المختلفة لمجرد رؤية ما يتم قبوله. بعد ذلك ، بعد أن يكون لديهم مجموعة من العروض المقبولة ، يختارون ما يريدونه للشراء ، مما يعني إلغاء الآخرين.
يقول المحامون إن هذا النوع من الممارسات ينتهك العهود الصادقة المتأصلة في العقود ، لكنه لا يمنعها من الحدوث. اسأل الوكيل إذا كان هذا هو العرض الوحيد.
هذه المواد ليست عرضًا للبيع أو طلبًا لشراء أي أمان. المعلومات هي لأغراض المناقشة والمعلومات فقط. وليس المقصود أن يحل محل المشورة القانونية أو الضريبية أو المالية المختصة. تسري القوانين الضريبية السارية على القانون الفيدرالي وتتعلق به فقط. قد يكون لدى الدول الفردية رموز ضرائب خاصة بها. يرجى الاتصال بالضرائب المهنية والقانونية المناسبة في ولايتك. يتم توفير هذه المعلومات من مصادر يُعتقد أنها موثوقة ، لكن يجب استخدامها جنبًا إلى جنب مع المشورة المهنية التي تتوافق مع وضعك الشخصي.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي شركة وساطة في ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.