نصائح للحصول على اسم قبالة الرهن العقاري

خيارات لتغيير المقترضين

التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري مشترك يعني أنه من الأسهل التأهل. لكن الأمور تتغير ، وقد يغادر أحد المقترضين المنزل أو يحتاج إلى التحرر من الديون لأسباب أخرى. إذن ، ما مدى سهولة إزالة اسم من الرهن العقاري ، وما هي الخيارات للقيام بذلك؟

من الممكن الحصول على اسم شخص ما من الرهن العقاري ، لكن هذه العملية صعبة في العادة. ينطبق هذا على أي مقترض أساسي بالإضافة إلى الموقعين المشتركين الذين ساعدوا على الحصول على موافقة المقترض.

حتى يتم إجراء تغييرات رسمية على الرهن العقاري (أو تسديده بالكامل) ، سيكون الجميع مسؤولين عن القرض ، وهذا الدين سيقلل من قدرتهم على الحصول على قروض أخرى .

التحدي

المقرضون ليسوا حريصين على أخذ اسم أي شخص من قرض المنزل. عندما وافقوا على القرض ، نظروا في درجات الائتمان والدخل لكلا المقترضين معا. خاصة عندما يتعلق الأمر بالقروض المنزلية ، غالباً ما يتطلب الأمر أكثر من دخل واحد للوصول إلى نسبة مقبولة من الدين إلى الدخل (وبعبارة أخرى ، يجد العديد من الأفراد صعوبة في الحصول على قرض عقاري في منزل عائلي).

جميع المقترضين مسؤولين بنسبة 100 ٪ عن الدين - إنها ليست 50/50 على قرض مشترك. إذا كان أحد المقترض غير قادر على الدفع لأي سبب من الأسباب (سواء كان صعوبات مالية أو وفاة أحد المقترضين) ، فيجب على المقترض الآخر إبقاء الدفعات الحالية أو سداد القرض. إذا قام المقرضون ببساطة بإزالة الاسم ، فإنهم يزيدون من مخاطرهم ويعطون شخص ما "خارجاً" ، وهو ما ترفض البنوك فعله.

للأسف بالنسبة للمقترضين المشاركين ، يرى المقرضون كل مقدم طلب كفرصة فردية لجمع على القرض.

قد تعتقد أنه قرض "لدينا" (وفي حالات الطلاق ، على سبيل المثال ، لم يعد هناك "نحن") ، ولكن اتفاقية القرض الخاصة بك ليست منظمة بهذه الطريقة. حتى إذا نصت اتفاقية الطلاق على أن شخصيتك السابقة هي المسؤولة عن الدين ، فإن المقرضين لديهم القدرة على الجمع من كل شخص تقدم بطلب .

قد يواجه الزوجان السابقان عواقب قانونية لعدم اتباع أوامر المحكمة ، ولكن لا يمكنك تغيير اتفاقية القرض الحالية.

كيفية الحصول على اسم إزالتها

هناك عدة طرق لإزالة اسم من قرض.

قم بالتخطيط لعملية تستغرق عدة أسابيع وتتضمن أعمالًا ورقية كبيرة ، لكن من الناحية المثالية ، ستتمكن من وضع القرض خلفك.

اسأل المقرض الخاص بك
تبدأ بسؤال المقرض الحالي حول تغيير القرض. لن تحصل على كل ذلك في مكالمة هاتفية واحدة ، ولكن يمكنك معرفة ما إذا كان من الممكن إبقاء القرض الحالي مع أقل المقترضين. إذا كان الأمر كذلك ، فإن أي مقترضين آخرين ( لا تتم إزالة أسمائهم) سيحتاجون إلى التأهل مرة أخرى للحصول على القرض بمفردهم. هؤلاء المقترضين يحتاجون إلى ائتمان جيد ودخل كافٍ للدفع بشكل مريح ، وسيحتاجون إلى إجراء عملية تقديم الطلبات مشابهة لما حصلتم عليه في البداية . إذا تمت الموافقة على طلبك ، قد يقدم المقرض الإفراج عن المسؤولية (غالبا ما تستخدم في حالات الطلاق).

إعادة تمويل القرض
إذا لم يعمل مقرضك الحالي معك ، حاول إعادة تمويل القرض . للقيام بذلك ، سوف تتقدم بطلب للحصول على قرض جديد واستخدام هذا الدين لسداد الديون القديمة. يجب على الشخص المسؤول عن القرض أن يقدم طلبًا فرديًا وسيحتاج إلى التأهل مع دخل وائتمان كافيين.

قد يكون المقرضون الآخرون أكثر استعدادًا للموافقة على القرض ، ويمكنك الاطلاع على برامج مثل قروض FHA (التي قد يكون لها معايير موافقة أسهل عندما يتعلق الأمر بحجم الدفعة المقدمة ونتائج الائتمان).

إذا كنت تحت الماء
إعادة التمويل أمر صعب خاصة عندما يكون منزلك يستحق أقل من مدين لك ، أو إذا كان لديك الحد الأدنى من رأس المال في المنزل . المقرضين التقليديين لديهم متطلبات صارمة لنسب القروض إلى القيمة ، ولن تتمكن من الوفاء بتلك الشروط ما لم تكتب شيكًا كبيرًا. لحسن الحظ ، توجد العديد من برامج إعادة التمويل الحكومية التي قد تساعدك في الحصول على قرض جديد - فقط تأكد من حصولك على قرض إعادة التمويل تحت المقترض الذي تريده قبل القيام بكل الأوراق.

افتراض
قد يكون من الممكن نقل الرهن العقاري إلى مستعير مختلف. تقدم القروض "المفترضة" هذه الميزة ، لكن معظم القروض غير مستحقة.

إذا كنت قد اقترضت من خلال قروض إدارة الإسكان الفدرالية أو وزارة شؤون المحاربين القدامى ، فقد تكون لديك هذه القدرة - ولكن الأمر يستحق أن تسأل ، بغض النظر عن المكان الذي اقترضت منه.

بيع الممتلكات
إذا لم تكن أي من الطرق المذكورة أعلاه مناسبة لك ، فقد تحتاج إلى بيع العقار واستخدام عائدات المبيعات لتسديد القرض. يمكن أن يتسبب هذا بوضوح في حدوث عطل لك أو لعائلتك ، وقد يكون من الصعب بيعه إذا كنت تحت الماء ، لذا فكر مليًا واحصل على المساعدة من المتخصصين في العقارات المحلية قبل اتخاذ قرار.

التكاليف

تتضمن جميع الخيارات المذكورة أعلاه رسومًا ، لذلك قم بتقييم العديد من البدائل قبل الاختيار ، وحدد من سيدفع الرسوم. حتى إذا كنت تبيع عقارًا وتتلقى أموالًا ، فمن المرجح أن تؤدي رسوم الوكيل العقاري والتكاليف الأخرى إلى تقليل عملية الاستيلاء. من بين الخيارات المدرجة ، من المحتمل أن يكون الإفراج عن المسؤولية أو افتراض القرض هو الأكثر تكلفة - سيساعدونك على تجنب تكاليف إغلاق المرتبطة بإعادة التمويل.

نفس القصة للمشاركين في التوقيع

كل ما سبق ينطبق على الموقعين على الرهن العقاري. بصفتك موقّعًا مشتركًا ، فأنت مسؤول بنسبة 100٪ عن القرض ، ولا تريد المقرضين السماح لك بالتخلص من الخطاف. تحدث إلى المقترض الأساسي حول إعادة التمويل ، وتذكر أن مستقبله مرتبط بك.

مع بعض القروض (قروض الطلاب ، على وجه الخصوص) ، يكون من الأسهل الحصول على قرض من الموقع بعد فترة من الدفع في الوقت المحدد. ومع ذلك ، لا تقدم قروض المنازل نفس الميزات.

استقال من ادعاءات

لن يلغي عمل quitclaim اسم المقترض من الرهن العقاري. مع وجود سند مطالبة استقال ، يمكن للمالك نقل جميع حقوق الملكية لشخص آخر ، ولكن أي اتفاقات قرض تظل دون تغيير (التخلي عن الملكية لا يعني أنك تتخلى عن تحمل المسؤولية). ونتيجة لذلك ، يمكن أن يؤدي إقرار مطالبة الإقلاع عن التدخين إلى ترك المقترض أسوأ حالاً - فهم مدينون بالمال على عقار ، لكن لم يعد لديهم أي مصلحة في ملكيته.

معلومات مهمة

المعلومات الواردة في هذه الصفحة أساسية في طبيعتها ولا يمكن اعتبارها نصيحة قانونية أو مالية. تحدث مع محامي محلي على دراية بموقفك قبل اتخاذ أي قرارات مالية.