ماذا تفعل إذا وجدت نفسك في مشكلة مالية مع منزلك
أنا لا أقصد رمي الماء البارد على حزبكم ، لكنني أود أن أتحدث عن الحذر.
والحقيقة هي أن الملايين من أصحاب المنازل قد انتهت في حبس الرهن . شعر العديد من هؤلاء الأشخاص بالسعادة والتفاؤل بشأن مشترياتهم كما تفعل.
بعد كل شيء ، عندما تقوم بشراء منزل ، ربما تكون فكرة أن هذا البيت قد يتعرض للرهن في يوم من الأيام هو آخر شيء يدور في ذهنك.
كيف يمكنك تجنب هذا الخطر؟ واصل القراءة.
لماذا يفقد أصحاب المنازل منازلهم؟
تقع معظم المنازل في حبس الرهن بعد أن يتخلف المالك - أو يتوقف عن سداد مدفوعات كاملة - على قرض الرهن العقاري. كيف يحدث هذا؟
في بعض الأحيان ، يحدث هذا بسبب أن المالك قد توسع ، وشراء المزيد من المنازل أكثر مما تستطيع تحمله بشكل معقول. وبالمثل ، عرض المقرض أيضًا قرضًا لمشتري غير مؤهل ؛ شخص ما لم يكن قد حصل على قرض منزل بهذا الحجم. (قبل الركود ، لم يتمكن العديد من المقرضين من التحقق من دخل الشخص قبل منح قرض. ليس من المستغرب أن العديد من المتقدمين للقروض تظاهروا بأنهم كسبوا نقودا أكثر مما كانوا يفعلون في الواقع).
وفي أحيان أخرى ، يتخلف المالك عن سداد ديونه بعد تعرضه لسلسلة من الأحداث غير المتوقعة في الحياة ، مثل فقدان وظيفته أو مواجهة فواتير طبية كبيرة ، مما يؤثر على قدرته على سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية.
وفي بعض الحالات ، أخذ المالك قرضاً ثانياً وأمضى الأموال على الخصوم (بدلاً من الأصول المدرة للدخل) ، مما أدى إلى انخفاض صافي ثروتها الإجمالية وألحق الضرر بقدرتهم على السداد في المذكرة الثانية.
في حالات أخرى ، يقبل المالك رهنًا بسعر فائدة قابل للتعديل ، على افتراض أنه سيكون قادرًا على الوفاء بالتزام الدفع إذا ارتفع السعر.
(يتطلب القانون الفيدرالي من المقرض الإفصاح عن الحد الأقصى لسعر الفائدة الذي قد يدفعه المالك بموجب شروط مذكرة الرهن العقاري المعدلة.) يتمتع المالك بأسعار فائدة تمهيدية منخفضة لفترة من الوقت ، ولكن عندما ترتفع هذه الأسعار ، يكتشف المالك أن والوفاء بتلك المدفوعات أصعب مما كان متوقعًا ، ويقع في المتأخرات.
وفي كثير من الحالات ، يدرك صاحب المنزل أنه أو هي "تحت الماء" على الرهن العقاري (وهو مفهوم سنناقشه أدناه) ويخلص إلى أن المشي هو الخيار الأكثر منطقية.
كما ترون ، هناك العديد من الأسباب التي تجعل المالكين يتخلفون عن دفعاتهم.
كيف تستطيع حماية نفسك؟
لا أحد يحب التفكير في عملية مواجهة حبس الرهن. ولكن يجب علينا أن نلقي نظرة فاحصة على عوامل الخطر التي قد تقودنا نحو تهديد حبس الرهن إذا أردنا تطوير نهج قوي ومسؤول تجاه مواردنا المالية الشخصية.
بالإضافة إلى ذلك ، يجب علينا أيضًا أن نفهم كيفية عمل عملية حبس الرهن ، بحيث إذا أخذ مستقبلنا حالة من الأسوأ ، سيكون لدينا بعض الأفكار حول ما يمكن أن يحدث في المستقبل. سيساعدنا ذلك في معرفة الخيارات الأخرى التي يمكننا الاختيار من بينها.
في هذه المقالة ، سنغطي أولاً عوامل الخطر الرئيسية التي قد تؤدي إلى حبس الرهن ثم الغوص في العملية الفعلية.
المخاطر التي تؤدي إلى التعويق
ما يقرب من 7 ملايين شخص فقدوا منازلهم خلال فترة الركود العظيم ، وفقا لسي بي اس نيوز.
في حين أن عدد حالات حبس الرهن قد تباطأ منذ ذلك الحين ، لا يزال العديد من أصحاب المنازل في ورطة. وبحلول نهاية عام 2015 ، كان ما يقرب من 4.3 مليون من مالكي المنازل تحت الماء ، مما يعني أن مالك المنزل يملك منزلاً أقل من المبلغ المستحق على الرهن العقاري.
إن كونك تحت الماء في منزلك هو واحد من أكبر عوامل الخطر التي تشير إلى حبس الرهن. بعد كل شيء ، إذا كان المنزل يستحق أقل من الرصيد المستحق ، فقد تخلص إلى أنه من المنطقي أن تتخلى عنك.
قبل أن تتخذ هذا القرار ، على الرغم من ذلك ، هنا كلمة تحذير: يحمل بعيدا الآثار الرئيسية للائتمان الخاص بك . يمكن أن يضر قدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل ، فضلا عن قدرتك على استئجار المنازل ، وفتح بطاقات الائتمان ، والاقتراض على أنواع أخرى من القروض ، وحتى المؤهلة للحصول على وظائف معينة.
ماذا يجب أن تفعل إذا كان منزلك تحت الماء ؟ قد ترغب في التمسك بالمنزل وانتظر الخاصية لاستعادة قيمتها. إذا كنت بحاجة إلى الانتقال ، يمكنك استئجار المنزل للمستأجر. بالتناوب ، إذا كان يجب عليك بيع المنزل ، يمكنك أن تطلب من المقرض الخاص بك للموافقة على البيع على المكشوف (سنناقش هذا أدناه) أو جلب النقدية إلى الجدول الختامي.
ماذا لو لم تكن تحت الماء لكنك تصارع لتسديد الدفعات ؟
أولا ، قبل شراء منزل ، شراء منزل أقل تكلفة من المنزل الذي تتأهل. لست بحاجة لشراء منزل بسعر الحد الأقصى للقرض الذي تتأهل للحصول عليه.
يقول الكثير من الناس في قطاع العقارات أن الرهن العقاري الخاص بك في حد ذاته ينبغي أن تلتهم ثلث راتبك في المنزل. لا يشمل هذا الرقم الإصلاحات والصيانة والمرافق والتكاليف الإضافية الأخرى. ومع ذلك ، قد يكون هذا الرقم مرتفعًا جدًا. جرّب هذا النهج ، بدلاً من ذلك: كقاعدة عامة ، استهدف جميع الدفعات المتعلقة بالمنازل ، بما في ذلك المرافق العامة والإصلاحات والصيانة ، للوصول إلى حوالي 25 إلى 30 في المائة من راتبك في المنزل.
علاوة على ذلك ، احتفظ بصندوق للطوارئ يغطي ستة أشهر على الأقل من نفقاتك. احتفظ بصندوق الطوارئ هذا في حساب توفير قائم على النقد وليس في أي نوع من أنواع الاستثمارات (مثل الأسهم). لا تنقر على هذا في أيام العطل أو أعياد الميلاد أو النفقات السنوية. الحفاظ على هذا فقط لحالات الطوارئ الحقيقية.
إذا وجدت نفسك تكافح من أجل الدفع ، فابدأ في خفض النفقات بشكل كبير في مختلف مجالات حياتك. أنت في خضم أزمة مالية. تنفق مثل ذلك. لا تقطع كابلك فقط ؛ بيع التلفزيون بأكمله. لا تكتفي بتناول وجبة غداء التحول إلى حمية أرز وفاصوليا بالكلية حتى تعود على قدميك. اربح نقودًا إضافية في كل ثانية من أوقات المساء وعطلات نهاية الأسبوع مع العمل الحر ، والتي يمكنك التعامل معها عبر الإنترنت من المنزل أثناء نوم أطفالك. معرفة ما إذا كنت مؤهلاً لإعادة تمويل الرهن العقاري بسعر فائدة منخفض .
إذا تراجعت عن دفعاتك ولا تعتقد أنك تستطيع اللحاق بك ، فقد حان الوقت لبيع منزلك. بيع منزلك هو أفضل بكثير من حبس الرهن.
إذا كان منزلك يستحق أقل من المبلغ المستحق عليك ، فستحتاج إلى موافقة المقرض الخاص بك على البيع على المكشوف. البيع على المكشوف هو بيع المنزل الذي يستلم فيه المقترض أقل مما هو مدين به في الوقت الحالي. المقرض يفقد الفرق.
إذا كان المقرض يدرك أنه من المرجح أكثر أن يسترد خسائره من خلال بيع قصير أكثر من خلال عملية الرهن التقليدية ، فإنها سوف تسمح للمقترض بالمضي في إدراج ممتلكاته كبيع قصير.
تعتبر المبيعات القصيرة إحدى الطرق لتجنب مواجهة التداعيات الائتمانية للرهن الشامل ، ولكنها ليست مثالية. احتفظ بهذا في جيبك الخلفي كملاذ أخير.
مع كل ما يقال ، دعونا نتحدث عن عملية الرهن الفعلية. كما أنت على وشك أن ترى ، عملية الرهن طويلة إلى حد ما ، وهناك العديد من الفرص في هذه العملية التي يمكنك فيها محاولة الإفراج عن منزلك من خلال البيع على المكشوف ، بدلا من حبس الرهن.
دعونا ننظر إلى العملية حتى تتمكن من فهم ما يحدث على طول كل خطوة من الطريق.
عملية التعويق
أولاً ، إخلاء المسؤولية: تختلف العملية حسب حالة كل ولاية. في بعض الولايات ، يحتفظ المقرض بسلطة البيع ويمكنه متابعة "حبس الرهن غير القضائي". العملية التالية المبينة أدناه هي وصف عام للغاية لعملية الرهن القضائية في بعض الولايات. إذا وجدت نفسك تواجه احتمال حبس الرهن ، تحدث إلى محام.
وبمجرد أن يتخلف المقترض عن سداد أقساط الرهن العقاري الخاصة به ، يمكن للمقرض بعد ذلك تقديم إشعار بالتخلف عن السداد ، يُعرف أيضًا باسم " إشعار التخلف" أو "Lis Pendens". هذا علنا علنا إشعار التنبيهات الافتراضية للمقترض أنه كان هناك خرق للاتفاق.
بعد أن يتلقى المقترض إشعار التخلف عن السداد ، يكون لديه فترة سماح يحددها قانون الولاية ، حيث يمكنه إعادة القرض عن طريق سداد الرصيد المتأخر المستحق والتأخر في سداد مدفوعات الرهن العقاري. تُعرف فترة السماح هذه بـ pre-termecosure.
فترة ما قبل الرهن هي الفترة الزمنية بين إشعار التخلف عن السداد ، وبينما يمكن استرداد ملكية أو بيع عقار في مزاد علني. خلال فترة السماح هذه ، يكون لدى المقترض بعض الخيارات للحصول على آخر مستجدات القرض:
- يمكن للمقترض جعل دفعاتهم محدثة وإعادة قرضهم من خلال دفع الأرصدة المتأخرة.
- يمكنهم التقدم بطلب للحصول على تعديل قرض للحد من مدفوعات الرهن العقاري الخاصة بهم.
- يمكنهم محاولة بيع العقار لطرف ثالث لتجنب حبس الرهن.
- ويمكنهم السماح ببيع العقار في مزاد عام قبل الرهن.
إذا كان المقترض غير قادر على إعادة قرضه ، فإن المقرض لديه القدرة على استعادة ملكية العقار والحصول على الملكية بنية إعادة بيع العقار. أصبحت العقارات التي استعادها المقرض (عادة ما يكون مصرفًا) تعرف باسم العقارات المملوكة (REO).
الخط السفلي
اتبع بعض الإرشادات الأساسية لتقليل مخاطر التعرض لأزمة الرهن العقاري الشخصية: قم بشراء منزل أقل بكثير مما يمكنك تحمله. احتفظ بصندوق للطوارئ مع نفقات لمدة ستة أشهر على الأقل.
إنشاء تيارات متعددة للدخل ، بحيث إذا جف أحد المصادر ، فلن ينخفض دخلك إلى الصفر. تجنب الديون الاستهلاكية غير الرهن العقاري ، مثل قروض السيارات أو ديون بطاقات الائتمان . افهم كيف تعمل هذه العملية ، بحيث لا تقع في أي مفاجآت.
مع أن يقال ، استمتع ببيتك. الغالبية العظمى من أصحاب المنازل لا يعانون من حبس الرهن. أنت ذكي بما فيه الكفاية لإلقاء نظرة استباقية على عوامل الخطر الرئيسية التي تؤدي إلى هذه التجربة المؤسفة حتى تتمكن من الحماية ضد تلك. وتدور هذه الضمانات ، إلى حد كبير ، حول مبدأ التمويل الشخصي الخالدة في العيش دون إمكانياتك.