كيف يعمل القرض المهجن (ولماذا يستفيد من هذا النوع من الرهن العقاري)

يساعد سعر الفائدة المنخفض في تقليل الدفعات الشهرية وتكاليف الاقتراض. إذا كنت تبحث عن وسيلة لخفض سعرك دون المخاطرة برفع رهن عقاري أعلى في العام المقبل ، فقد يكون القرض المختلط حلاً. ولكن يمكن أن تتغير أسعار الفائدة الخاصة بك والمدفوعات الشهرية في أقل من ثلاث سنوات ، لذلك من الضروري فهم إيجابيات وسلبيات هذه القروض.

أساسيات القروض المختلطة

تأتي القروض المختلطة بأشكال مختلفة ، وهي الأكثر شعبية للقروض المنزلية.

وهي عبارة عن "هجين" (أو خليط) من قروض بسعر فائدة ثابت وقروض عقارية قابلة للتعديل (ARMs) - حيث تحصل على بعض فوائد كل نوع من أنواع القروض.

يمكن التنبؤ بالقروض ذات الفائدة الثابتة : أنت تعرف سعر الفائدة الذي ستحصل عليه طوال مدة القرض ، وستعرف دائمًا ما ستكون عليه دفعاتك الشهرية. يوفر القرض المختلط هذا الاستقرار لمدة تصل إلى 10 سنوات قبل بدء التعديلات.

عادة ما تبدأ القروض المعدلة بسعر فائدة مع انخفاض أسعار الفائدة ، وانخفاض أسعار يؤدي إلى دفع شهري أقل. ومع ذلك ، إذا ارتفعت أسعار الفائدة ، يمكن أن تزيد الدفعات الشهرية الخاصة بك ، الأمر الذي يمثل مشكلة إذا لم يكن لديك التدفق النقدي لتغطية دفعات أعلى.

عندما يعملون أفضل

ويأتي هذا المعدل المنخفض مع بعض المخاطر. لكن الهجينة يمكن أن تكون منطقية في الوضع الصحيح.

Short-timer: إذا كنت تخطط للتحرك أو إعادة التمويل في غضون بضع سنوات ، يمكنك الاستفادة من سعر أقل قبل بدء التعديلات.

ولكن إذا تغيرت الخطط واحتفظت بالقرض ، فإن الاستراتيجية قد تأتي بنتائج عكسية.

الدفعات المسبقة: يمكنك تقليل المخاطر من خلال إجراء دفعات إضافية كبيرة - تجاوزت الدفعة الشهرية المطلوبة. إذا قمت بسداد رصيد القرض بسرعة كافية ، فقد تتمكن من تعويض معدلات أعلى وتجنب حدوث صدمة دفع كبيرة.

معدلات منخفضة: إذا بقيت الأسعار أو تحركت أقل ، فستستفيد من معدل البداية الأقل على المدى الطويل. لكن التنبؤ بالمستقبل أمر صعب ، لذا قم بعمل خطة احتياطية في حالة ارتفاع أسعار الفائدة.

كيف هؤلاء يعملون

تبدأ القروض المختلطة بمعدل أقل من رهن عقاري ثابت معدل لمدة 30 عامًا ، ولكن المعدل يمكن أن يتغير بعد عدة سنوات. عادةً ما يحد المقرضون من مقدار تغير سعر الفائدة سنوياً وعلى مدار فترة القرض ، مما يوفر بعض الحماية إذا ارتفعت المعدلات بشكل كبير.

مثال: نفترض مبلغ قرض قدره 200000 دولار.

• إن رهنًا ثابتًا لمدة 30 عامًا بسعر فائدة يبلغ 4.25٪ سيحصل على دفعة شهرية قدرها 983.88 دولار (تعرف على كيفية حساب الدفعات الشهرية ، أو استخدم جدول بيانات للقيام بذلك). الدفعة الشهرية لن تتغير.
• وتبدأ 5/1 ARM بسعر فائدة يبلغ 3.4 في المائة بدفع شهري قدره 886.96 دولار - وهو ما يمثل وفورات قدرها 96.92 دولار في الشهر. بعد خمس سنوات ، يمكن أن يزيد سعر الفائدة أو الدفع الشهري أو ينقص.

الفترة الزمنية الثابتة: يستخدم نموذج ARM الهجين عادة سعرًا ثابتًا لمدة ثلاث أو خمس أو سبع أو عشر سنوات. خلال ذلك الوقت ، يبقى سعر الفائدة الأولي والمدفوعات الشهرية كما هي. عند البحث عن قروض مختلطة ، يخبرك الرقم الأول في المدة التي تستغرقها المدة المحددة.

باستخدام 5/1 ARM الموصوف أعلاه ، يبقى السعر كما هو في السنوات الخمس الأولى. سيحتفظ الرهن العقاري المهجن 10/1 بالسعر المبدئي لمدة عشر سنوات.

فترة التسوية: بعد انتهاء الفترة المحددة ، يمكن أن يتغير سعر الفائدة ، ويخبرك الرقم الثاني في اسم القرض بمدى حدوث ذلك. يمكن لـ ARM 1/5 ضبط كل سنة (واحدة) للفترة المتبقية من القرض.

المدفوعات الشهرية: إذا تغير سعر الفائدة ، فسيتم تغيير دفعتك الشهرية. يتم احتساب مدفوعات القرض لسداد الديون الخاصة بك - وتغطية رسوم الفائدة - على مدى الحياة المتبقية من القرض الخاص بك . تتطلب أسعار الفائدة المرتفعة دفعات شهرية أعلى ، وعادة ما تكون هذه مفاجأة غير مرحب بها للمقترضين. لكن معدلات يمكن أن تقع أيضا.

كيف تتغير الأسعار؟

هناك عاملان رئيسيان يؤثران في معدلك. يبدأ المقرض الخاص بك مع معدل مؤشر ، ثم يضيف فروق.

مؤشر: المعايير وأسعار الفائدة في الاقتصاد الأوسع نطاقا تؤثر على معدل قابل للتعديل الخاص بك. يتم ربط القروض المختلطة بفهرس ، والذي يوفر نقطة انطلاق للسعر الخاص بك. على سبيل المثال ، قد يستخدم قرضك معدل الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) كمؤشر. عندما يتحرك هذا المعدل لأعلى وأسفل ، يمكن أن يتحرك معدل القرض الخاص بك معه.

السبريد: يضيف المقرضون مبلغًا يعرف باسم "الفارق" أو "الهامش" للوصول إلى سعر الفائدة النهائي. توفر هذه الرسوم الإضافية فائدة تعويض إضافي للمقرضين.

مثال: افترض أن لديك قرضًا مختلطًا في فترة التعديل. ليبور 1 سنة حاليا 2 في المئة. الفارق على القرض الخاص بك هو 2.25 في المئة. سيتم تعديل سعر الفائدة على القرض إلى 4.25 في المائة (2 في المائة زائد 2.25 في المائة).

أسعار الفائدة القصوى : تحدد معظم القروض المختلطة أو "الحد الأقصى" كم من أسعار الفائدة يمكن أن تتغير. هذه المخاطر تقلل المخاطر بالنسبة للمقترضين من خلال منع زيادة غير محدودة في السعر.

• تحدد الأحرف الاستهلالية الأولية مقدار المعدل الذي يمكن أن يتغير في أول تعديل لك بعد الانتهاء من المدة المحددة. على سبيل المثال ، إذا كان المؤشر يتحرك بنسبة 3 في المائة ولكن لديك سقف أولي بنسبة 2 في المائة ، فإن سعرك سينتقل فقط بنسبة 2 في المائة.
• تحدد الحدود القصوى الدورية مقدار التغيير في كل فرصة تعديل. على سبيل المثال ، قد لا يكون المعدل قادراً على تغيير أكثر من 2 في المائة سنوياً.
• تحدد حدود العمر القصوى الحد الأقصى للتعديلات الإجمالية على مدى فترة القرض. إذا ارتفعت الأسعار لتصل إلى الحد الأقصى بعد تعديلات قليلة فقط ، فإن الأسعار لن تزيد بعد الآن.

تتوفر القروض المختلطة من المقرضين التقليديين ، ويمكنك أيضا استخدام البرامج الحكومية مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية والقروض المشتقة من وزارة الزراعة لجعل التأهل أسهل. قد تكون القروض المدعومة من الحكومة الأفضل إذا كنت تخطط لدفع دفعة صغيرة أو لديك مشاكل في تاريخ الائتمان الخاص بك ، ولكن لا تتجاهل القروض الائتمانية.

إذا كان رصيدك بحاجة إلى دفعة ، يمكنك الاستفادة من معدلات منخفضة نسبيًا خلال السنوات الأولى من القرض المختلط ، ومن المفترض أن تساعد دفعاتك في الوقت المحدد في تحسين رصيدك . ومع ذلك ، فإن التأهل للحصول على سعر أفضل على الطريق غير مضمون أبداً - خاصة إذا ارتفعت المعدلات بشكل حاد.