كيفية كسب المال من خلال الاستثمار في العقارات
الطرق الثلاث الأساسية لكسب المال من الاستثمارات العقارية
هناك ثلاث طرق رئيسية للمستثمرين كسب المال من العقارات:
- زيادة في قيمة العقار
- دخل الإيجار جمعها عن طريق تأجير الممتلكات للمستأجرين ، و
- الأرباح الناتجة عن النشاط التجاري الذي يعتمد على العقارات.
باختصار ، هذا هو. بالطبع ، هناك طرق أخرى للاستفادة بشكل مباشر أو غير مباشر من العقارات ، مثل تعلم التخصص في مجالات أكثر باطنية مثل شهادات الضرائب الضريبية ، ولكن هذه العناصر الثلاثة تمثل الغالبية العظمى من الدخل السلبي ، والثروات النهائية ، وقد أحرز في صناعة العقارات. من خلال تعلم كيفية الاستفادة منها في محفظتك الخاصة ، يمكنك إضافة فئة أصول أخرى إلى إجمالي مخصصات أصولك ، وزيادة كلا التنويع ، وإذا تم تنفيذه بحذر ، يمكنك تقليل المخاطر.
1. جعل المال من زيادة في قيمة الممتلكات الخاصة بك للاستثمارات العقارية
أولاً ، من المهم أن تفهم أن قيم الخاصية لا تزيد دائمًا.
يمكن أن يصبح هذا واضحا بشكل مؤلم خلال فترات مثل أواخر الثمانينيات وأوائل التسعينات ، والانهيار العقاري في 2007-2009. في الواقع ، في كثير من الحالات ، نادرًا ما تهزم قيم العقارات التضخم . على سبيل المثال ، إذا كنت تملك 500000 دولار من العقارات والتضخم هو 3 ٪ ، قد تبيع الممتلكات الخاصة بك مقابل 515،000 دولار (500،000 دولار × 1.03 ٪) ولكنك لست أكثر ثراء مما كنت عليه في العام الماضي.
أي أنه لا يزال بإمكانك شراء نفس الكمية من الحليب والخبز والجبن والزيت والبنزين والسلع الأخرى (صحيح ، الجبن قد تنخفض هذا العام والبنزين ، ولكن مستوى المعيشة الخاص بك سيبقى على حاله تقريباً). السبب؟ كسب 15000 $ لم يكن حقيقيا. كان اسميا.
يحدث هذا لأن الحكومة عليها أن تخلق المال عندما تنفق أكثر مما تتطلبه من الضرائب. وكل شيء آخر متساوٍ ، مع مرور الوقت ، ينتج عنه كل قيمة خاسرة للدولار الحالي ويصبح أقل قيمة مما كان عليه في الماضي.
أحد الطرق التي يستطيع بها المستثمرون العقاريون الأكثر حنكة كسب المال في العقارات هو الاستفادة من وضع يبدو وكأنه ينمو كل بضعة عقود: عندما يتوقع أن يتجاوز معدل التضخم المعدل الحالي للديون طويلة الأجل ، قد تجد الناس على استعداد للمقامرة من خلال الحصول على العقارات ، واقتراض المال لتمويل شراء ، ومن ثم الانتظار لزيادة التضخم. وبهذه الطريقة ، يمكنهم سداد الرهون العقارية بالدولارات التي تستحق أقل بكثير. هذا يمثل نقل من المدخرين إلى المدينين. لقد رأيت الكثير من المستثمرين العقاريين يجنيون المال بهذه الطريقة في السبعينيات وأوائل الثمانينيات ، حيث بدأ التضخم يخرج عن السيطرة قبل أن يأخذ بول فولكر 2X4 إلى ظهره وجعله تحت السيطرة من خلال رفع أسعار الفائدة بشكل كبير.
الحيلة هي أن تشتري عندما تكون أسعار الغطاء المعدلة دوريًا جذابة أو عندما تعتقد أن هناك سببًا محددًا هو أن قطعة معينة من العقارات سوف تكون في يوم من الأيام أكثر قيمة من معدل الحد الأقصى الحالي وحده الذي يشير إلى أنه يجب أن يكون. على سبيل المثال ، يمكن للمطورين العقاريين الموهوبين أن ينظروا إلى المشروع المناسب ، في الوقت المناسب ، بالسعر المناسب ، وأن يخلقوا فعليًا الدخل الإيجاري المستقبلي لدعم تقييم قد يبدو غنيا على أساس الظروف الحالية لأنهم يفهمون الاقتصاد ، عوامل السوق ، والمستهلكين. في مدينتي القديمة ، شاهدت فندقًا قديمًا فظيعًا على قطعة أرض كبيرة تحول إلى مركز تسوق مزدحم مع مبانٍ مكتبية تضخ بها إيجارات كبيرة للمالك. في غياب تلك التدفقات النقدية أو القيمة الحالية أو الصافية الحالية ، فأنت تضار إلى درجة أو أخرى ، بغض النظر عن ما تقوله لنفسك ، بغض النظر عن البنوك التي توافق على قروضك ، وبغض النظر عما يقوله المجتمع من حولك.
ستحتاج إما إلى تضخم جوهري في العملة الاسمية (إذا كنت تستخدم الدين لتمويل الشراء) لإنقاذك أو نوع من الاحتمالية ذات الاحتمال المنخفض للعمل في صالحك.
2. كسب المال من دخل التأجير الذي تولده استثماراتك العقارية
إن جني الأموال من جمع الإيجارات أمر بسيط لدرجة أن كل شخص عمره ست سنوات سبق له أن لعب لعبة Monopoly يدرك على المستوى العميق كيف تعمل الأساسيات. إذا كنت تملك منزلًا أو مبنى سكنيًا أو مبنى إداريًا أو فندقًا أو أي استثمار عقاري آخر ، فيمكنك تحصيل رسوم من الأشخاص الذين يستأجرون في مقابل السماح لهم باستخدام العقار أو المنشأة. بالطبع ، بسيطة وسهلة ليست هي الشيء نفسه. إذا كنت تملك مباني سكنية أو بيوت إيجار ، فقد تجد نفسك تتعامل مع كل شيء من المراحيض المقطوعة إلى المستأجرين الذين يديرون مختبرات meth. إذا كنت تمتلك مراكز تسوق أو مباني مكاتب ، فقد تضطر إلى التعامل مع شركة مستأجرة منك إفلاسها. إذا كنت تمتلك مستودعات صناعية ، فقد تجد نفسك تواجه تحقيقات بيئية عن تصرفات المستأجرين الذين استخدموا ممتلكاتك. إذا كنت تمتلك وحدات تخزين ، فقد تكون السرقة مصدر قلق. الاستثمارات العقارية ليست من النوع الذي يمكنك الاتصال به ونتوقع أن تسير الأمور على ما يرام.
والخبر السار هو أن هناك أدوات متاحة تجعل المقارنات بين الاستثمارات العقارية المحتملة أسهل. واحدة من هذه ، والتي سوف تصبح لا تقدر بثمن بالنسبة لك على سعيكم لكسب المال من العقارات هو نسبة مالية خاصة تسمى معدل الحد الأقصى ، وهو اختصار لـ "معدل الرسملة". إذا كان العقار يكسب 100000 دولار في السنة ويبيع بمبلغ 1000000 دولار ، فستقسم الأرباح (100000 دولار) حسب السعر (1،000،000 دولار) وتحصل على 0.1 أو 10٪. وهذا يعني أن معدل الحد الأقصى للعقار هو 10٪ ، أو أنك ستحصل على 10٪ من استثمارك إذا كنت قد دفعت ثمن العقار بالكامل نقدًا وبدون دين.
وتمامًا كما أن السهم لا يستحق إلا القيمة الحالية الصافية للتدفقات النقدية المخصومة ، فإن العقار النهائي يستحق الجمع بين 1) المنفعة التي يولدها لمالكه و 2) صافي التدفقات النقدية الحالية التي يولدها نسبة إلى السعر الذي تم دفعه للاستثمار. يمكن أن يكون دخل الإيجار هو هامش الأمان الذي يحميك أثناء الانهيارات. أنواع معينة من الاستثمارات العقارية هي أكثر ملاءمة لهذا الغرض. للعودة إلى مناقشتنا السابقة لتحديات جني الأموال من العقارات ، مباني المكاتب ، لتقديم رسم توضيحي واحد ، يتضمن عادة عقود إيجار طويلة ومتعددة السنوات. قم بشراء واحدة بالسعر المناسب ، في الوقت المناسب ، وباستخدام ملف استحقاق المستأجر والإيجار الصحيح ، ويمكنك الإبحار من خلال انهيار العقارات الذي يجمع ما يزيد عن متوسط شيكات الإيجار التي يتعين على الشركات المؤجرة منك تقديمها (بسبب عقد إيجار وقعوا عليه) حتى عندما تكون معدلات أقل متاحة في مكان آخر. أخطأ ، على الرغم من ذلك ، ويمكن أن تكون مؤمنا في عوائد فرعية بعد فترة طويلة من تعافى السوق.
3. كسب المال من العمليات التجارية العقارية
الطريقة الأخيرة لكسب المال من الاستثمارات العقارية تشمل الخدمات الخاصة والأنشطة التجارية. إذا كنت تملك فندقًا ، يمكنك بيع الأفلام حسب الطلب لضيوفك. إذا كنت تمتلك مبنىً للمكاتب ، فقد تجني أرباحًا من آلات البيع ومواقف السيارات. إذا كنت تملك غسيل سيارة ، فقد تجني أرباحًا من المكانس الكهربائية التي يتم التحكم فيها عن بعد. هذه الأنواع من الاستثمارات تتطلب دائمًا معرفة دون التخصص. على سبيل المثال ، هناك رجال ونساء يقضون حياتهم المهنية بأكملها متخصصين في تصميم وبناء وامتلاك وتشغيل غسيل السيارات. بالنسبة لأولئك الذين يصلون إلى قمة مجالهم ويفهمون تعقيدات سوق معينة ، فإن فرصة كسب المال يمكن أن تكون بلا نهاية.
المزيد عن صنع المال في العقارات
لمزيد من المعلومات حول كيفية كسب المال في العقارات ، اقرأ دليل المبتدئين الكامل للاستثمار العقاري .