على عكس الإيجار لشقة ، والتي تدفع مقدما ، يتم دفع فائدة الرهن العقاري في المتأخرات. تسدد المدفوعات المتأخرة عند سداد الرهن العقاري في 1 أبريل ، على سبيل المثال ، لأنه يدفع الفائدة لشهر مارس.
لا أحب الإيجار
يتم سداد الإيجار من الأول إلى نهاية الشهر ، في معظم الحالات المعتادة. في بعض الأحيان ، إذا انتقلت إلى منزل في الأسبوع الأخير من الشهر ، فقد يقوم مدير العقار بتقييم الإيجار إلى أول الشهر ، وجمع شهر واحد بالإضافة إلى جزء تناسبي لهذا الأسبوع الإضافي ، ولكن يتم دفعه دائمًا في تقدم. مثل أنهم لا يثقون مستأجر للدفع. ولهذا السبب ، يُنظر إلى البنوك في بعض الأحيان على أنها أكثر ثقة ، على الرغم من أنها ليست كذلك. لأن الفائدة على الرهن العقاري تدفع للمتأخرات المتأخرة.
عادة ما يقوم المقترضون بالدفع المسبق عندما يحصلون على قرض إما لشراء منزل أو لإعادة تمويل الرهن العقاري الموجود. سيدفع المقترض أو مشتري البيوت الجديدة الفوائد حتى اليوم الذي لا يتجاوز 30 يومًا من دفع الرهن العقاري لأول مرة.
هذا يعني أنه إذا أغلقت الصفقة ، مثلاً ، في الخامس عشر من مارس ، فستكون الدفعة الأولى من رهن عقارك مستحقة في 1 مايو. قد يبدو الأمر كما لو أن شهر أبريل مجاني ، لكنه ليس كذلك.
ذلك لأن دفعة مايو ستدفع الفائدة لشهر أبريل. ومع ذلك ، فإن المبلغ المستحق للفترة بين 15 مارس و 31 مارس سيدفع من قبل المقترض عند الإغلاق. يسمى هذا الجزء الفائدة المدفوعة مسبقا.
عند سداد الدفعة في شهر مايو ، إذا كان الدفع مستحقًا في الأول من مايو ، فسيتم دفع الفائدة حتى أول مايو ، وسيتم خصم الجزء الأساسي من الرصيد غير المدفوع للقرض ، مما يؤدي إلى عدم سداد دفعة جديدة التوازن الجيد حتى 1 مايو (لأغراض الدفع).
مثال
للتوضيح ، دعنا نقول أن الرصيد الأصلي غير المدفوع من قرض الرهن العقاري هو حتى 200،000 دولار ، وتحمل فائدة بنسبة 5 ٪ سنويا ، مع دفع أصل ومبلغ فائدة قدره 1،703.64 دولار. وبعد سداد المدفوعات لمدة 11 شهرا ، أصبح الرصيد غير المسدد الآن يبلغ 300.893 دولار. يمكنك إجراء دفعة في 1 كانون الأول (ديسمبر) في 1 كانون الأول (ديسمبر) وهو 1،073.64 دولار. إذا كنت تحصل على الرصيد الأساسي السابق غير المدفوع وقدره $ 197،300.83 × 5٪ وتقسمه على 12 شهرًا ، فستحصل على جزء جديد من الفائدة الشهرية بقيمة 822،09 دولار.
مع مرور الوقت ، يدفع صاحب المنزل نسبة أكبر من الدفعة نحو أصل كل شهر من الفائدة مقابل الفائدة. ترتفع أجزاء الدفع الرئيسية ، وتنقص أجزاء دفع الفائدة. الآن ، إذا قمت بطرح جزء الفائدة الشهرية الجديد البالغ 822.09 $ من دفعة PI بقيمة 1،073.64 $ ، فإن الجزء الجديد من الأصل المدفوع مقابل الرصيد هو الفرق بين هذين الرقمين ، أو 251.56 دولار.
الآن ، يمكنك أخذ الرصيد الأساسي غير المدفوع من نوفمبر 197،300،93 $ وخصم الجزء الأساسي لشهر ديسمبر ، والرصيد الأساسي الجديد غير المدفوع حتى 1 ديسمبر هو 197،049.27.
افترض بعد إجراء دفعة 1 ديسمبر. عليك أن تقرر أن الوقت قد حان الآن لنقل وبيع منزلك لأن القفزة التصاعدية المفاجئة في تقدير حيك بشكل غير متوقع يجعل منزلك بقيمة 300،000 دولار.
مهلا ، يمكنك أن تحلم ، أليس كذلك؟ عند البيع ، سيطالب البنك بفائدة إضافية مدفوعة لتاريخ استلام الأموال. هذا يعني أنك ستدين بمبلغ 197،049.27 دولار بالإضافة إلى فائدة يومية بقيمة 27.37 دولار للبنك ، حتى التاريخ النهائي عندما يتلقى البنك المال.
للتلخيص ، يتم سداد الفائدة المدفوعة مسبقًا في بداية القرض حتى تاريخ استحقاق السداد الأول ، ويتم دفع فائدة إضافية عند سداد القرض الخاص بك ، حتى تاريخ سداد الدَين.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.