أين يمكن الحصول على قروض لشراء الأراضي
تعتمد سهولة وتكلفة الاقتراض على نوع العقار الذي تشتريه:
- الأرض التي تنوي البناء عليها في المستقبل القريب
- الأرض الخام التي لا تنوي تطويرها
بالنسبة للجزء الأكبر ، القروض العقارية هي عبارة عن قروض قصيرة الأجل نسبياً ، تستمر من سنتين إلى خمس سنوات قبل سداد دفعة البالون . ومع ذلك ، توجد قروض طويلة الأجل (أو يمكنك تحويلها إلى قرض طويل الأجل) ، خاصة إذا كنت تقوم ببناء منزل سكني في العقار.
شراء وبناء في خطوة واحدة
المقرضين هم أكثر استعدادا للإقراض عندما يكون لديك خطط للبناء على الممتلكات الخاصة بك. عقد الأراضي الخام هو المضاربة. المبنى محفوف بالمخاطر أيضًا ، ولكن البنوك تكون أكثر راحة إذا كنت ستضيف قيمة للممتلكات (عن طريق إضافة منزل ، على سبيل المثال).
قروض البناء: قد تتمكن من استخدام قرض واحد لشراء الأراضي وتمويل البناء . هذا يسمح لك أن تعاني من خلال أقل من الأوراق وتكاليف إغلاق أقل. ما هو أكثر من ذلك ، يمكنك تأمين التمويل للمشروع بأكمله (بما في ذلك الانتهاء من بناء) - لن تكون عالقة عقد الأرض أثناء البحث عن المقرض.
خطط البناء: للحصول على الموافقة للحصول على قرض بناء ، ستحتاج إلى تقديم خطط للمقرض الخاص بك ، الذي سيريد أن يرى أن باني من ذوي الخبرة هو القيام بهذا العمل. سيتم توزيع الأموال مع مرور الوقت ، مع تقدم المشروع ، وبالتالي سوف يحتاج المتعهدون إلى متابعة ما إذا كانوا يتوقعون الحصول على أموال.
مميزات القروض: قروض البناء هي قروض قصيرة الأجل ، وعادة ما تستخدم مدفوعات الفوائد فقط وتستغرق أقل من سنة (من الناحية المثالية اكتمال المشروع بحلول ذلك الوقت). بعد ذلك الوقت ، يمكن تحويل القرض إلى قرض قياسي لمدة 30 عامًا أو 15 عامًا ، أو يمكنك إعادة تمويل القرض باستخدام البنية التي تم بناؤها حديثًا كضمان .
الدفعة الأولى: للاقتراض لتكاليف الأراضي والبناء ، ستحتاج إلى إجراء دفعة أولى . خطة للتوصل إلى 10 إلى 20 في المئة من القيمة المستقبلية للمنزل.
انتهى الكثير مقابل الأرض الخام
إذا كنت تشتري الكثير الذي يحتوي بالفعل على المرافق والوصول إلى الشارع ، فسوف يكون لديك وقت أسهل في الحصول على الموافقة.
الأراضي الخام: لا يزال من الممكن تمويل الأراضي الخام ، لكن المقرضين هم أكثر ترددًا (إلا إذا كان ذلك نموذجيًا لمنطقتك - على سبيل المثال ، تعتمد بعض المناطق على البروبان ، والآبار ، وأنظمة الصرف الصحي). انها مكلفة لإضافة أشياء مثل خطوط الصرف الصحي والكهرباء إلى الممتلكات الخاصة بك ، وهناك العديد من الفرص للنفقات غير المتوقعة والتأخير.
الدفعة المقدمة: إذا كنت تشتري الكثير (في أحد الأقسام الفرعية النامية ، على سبيل المثال) ، فقد تكون قادرًا على طرح أقل من 10 أو 20 بالمائة. بالنسبة للأراضي الخام ، خطط للتخفيض بنسبة 30 في المائة على الأقل ، وقد تضطر إلى إحضار نسبة 50 في المائة إلى الجدول للحصول على الموافقة.
مميزات القرض: إن العقود النهائية أقل مخاطرة بالنسبة للمقرضين ، لذا فمن المرجح أن يقدموا قروض بناء أحادية الخطوة تتحول إلى قروض عقارية "دائمة" (أو 30 سنة) بعد اكتمال البناء. مع الكثير غير المكتملة ، يميل المقرضون إلى الإبقاء على شروط القرض أقصر (من خمس إلى عشر سنوات ، على سبيل المثال).
الحد من مخاطر المقرض: إذا كنت تشتري أرضًا خامًا ، فلن تحصل بالضرورة على قرض سيء. يمكنك تحسين فرصك في الحصول على صفقة جيدة إذا كنت تساعد المقرض على إدارة المخاطر. قد يكون من الممكن الحصول على قروض طويلة الأجل ، وأسعار فائدة أقل ، وشرط دفع أصغر. العوامل التي تساعد على ما يلي:
- درجة ائتمانية عالية (أعلى من 680) ، مما يدل على أنك قد اقترضت بنجاح وسددت في الماضي.
- انخفاض نسبة الدين إلى الدخل ، مما يشير إلى أن لديك ما يكفي من الدخل لإجراء الدفعات المطلوبة.
- مبلغ قرض صغير ، مما يؤدي إلى انخفاض المدفوعات والممتلكات التي من المرجح أن تكون أكثر سهولة للبيع.
لا خطط لتطوير
إذا كنت ستشتري الأراضي دون خطط لبناء منزل أو هيكل تجاري على الأرض ، سيكون الحصول على قرض أكثر صعوبة. ومع ذلك ، هناك العديد من الخيارات للحصول على التمويل.
البنوك المحلية والاتحادات الائتمانية: ابدأ بالاستفسار عن المؤسسات المالية الموجودة بالقرب من الأراضي التي تخطط لشرائها. إذا كنت لا تعيش بالفعل في المنطقة ، فقد يكون المقرضون المحليون ( والمقرضون عبر الإنترنت ) مترددين في الموافقة على قرض للأراضي الشاغرة. تعرف المؤسسات المحلية السوق المحلي ، وقد تكون لها مصلحة في تسهيل المبيعات في المنطقة التي تنظر إليها. على الرغم من أن المؤسسات المحلية قد تكون مستعدة للإقراض ، فإنها قد لا تزال تطالب بـ50٪ من رأس المال والقروض قصيرة الأجل نسبياً.
حقوق المسكن: إذا كان لديك رصيد كبير في منزلك ، فقد تكون قادرًا على الاقتراض مقابل تلك الأسهم برهن عقاري ثانٍ . مع هذا النهج ، قد تتمكن من تمويل كامل تكلفة الأرض وتجنب استخدام قروض إضافية. ومع ذلك ، فأنت تخاطر بشدة باستخدام منزلك كضمان - إذا كنت غير قادر على تسديد الدفعات على القرض ، يمكن للمقرض أن يأخذ منزلك في حبس الرهن . والخبر السار هو أن أسعار الفائدة على قرض رأس المال يمكن أن تكون أقل من أسعار الفائدة على قرض شراء الأراضي.
المقرضون التجاريون: خاصة إذا كنت ستستخدم العقار لأغراض تجارية أو استثمار ، فقد يكون المقرضون التجاريون خيارًا. للحصول على الموافقة ، ستحتاج إلى إقناع موظف القرض بأنك مخاطرة معقولة. قد يستمر السداد لمدة عشر سنوات أو أقل فقط ، ولكن قد يتم حساب المدفوعات باستخدام جدول إطفاء لمدة 15 عامًا أو 30 عامًا. المقرضون التجاريون قد يكونون أكثر ملاءمة عندما يتعلق الأمر بالضمانات. قد تسمح لك بتقديم ضمانات شخصية مع سكنك ، أو قد تتمكن من استخدام أصول أخرى (مثل الحيازات الاستثمارية أو المعدات) كضمان.
تمويل المالك: إذا لم تتمكن من الحصول على قرض من بنك أو اتحاد ائتماني ، فقد يكون مالك العقار الحالي على استعداد لتمويل عملية الشراء. قد يعرف المالكون ، خاصةً مع الأرض الخام ، أنه من الصعب على المشترين الحصول على تمويل من المقرضين التقليديين ، وقد لا يكونوا في عجلة من أمرهم لاسترداد الأموال. في هذه الحالات ، يحصل المالكون عادة على دفعة كبيرة نسبيا ، ولكن كل شيء قابل للتفاوض. فترة سداد مدتها 5 أو 10 سنوات شائعة ، ولكن يمكن حساب المدفوعات باستخدام جدول زمني أطول للإطفاء. تتمثل فائدة تمويل المالك في أنك لن تدفع نفس تكاليف الإغلاق التي تدفعها للمقرضين التقليديين (ولكن لا يزال الأمر يستحق الدفع للبحث في العنوان والحدود - يمكن لأصحاب الأراضي الشريكين أن يخطئوا).
المقرضون المتخصصون: إذا كنت تنتظر الوقت المناسب لبناء أو اختيار تصميم لمنزلك ، فربما يتعين عليك استخدام الحلول أعلاه. ولكن إذا كان لديك خطط غير عادية لممتلكاتك ، فقد يكون هناك مقرض يركز على استخدامك المقصود للأرض. على عكس البنوك (التي تعمل مع الأشخاص الذين يقومون ببناء المنازل ، بالنسبة للجزء الأكبر) ، فإن المقرضين المتخصصين يجعلون نقطة فهم مخاطر ومزايا الأسباب الأخرى لملكية الأراضي. سيكونون أكثر استعدادًا للعمل معك لأنهم ليسوا مضطرين إلى اكتشاف صفقة لمرة واحدة. قد يكون هؤلاء المقرضين إقليميين أو قوميين ، لذا ابحث على الإنترنت عن كل ما يدور في ذهنك. فمثلا:
- الحفاظ على الموارد الطبيعية
- الاستجمام في الهواء الطلق على الممتلكات الخاصة
- مزارع الطاقة الشمسية أو الرياح
- أبراج الخلوية أو البث
- الزراعة أو استخدام الثروة الحيوانية ، بما في ذلك تربية المواشي والمزارع العضوية ومزارع الهوايات وصعود الخيول
نصائح للمشترين
قم بواجبك قبل شراء الأرض. قد ترى الخاصية على أنها لائحة فارغة مليئة بالإمكانات ، لكنك لا تريد أن تدخل رأسك.
تكاليف الإغلاق: بالإضافة إلى سعر الشراء ، قد يكون لديك أيضًا تكاليف إغلاق إذا حصلت على قرض. ابحث عن رسوم الإنشاء ورسوم المعالجة وتكاليف التحقق من الائتمان ورسوم التقييم والمزيد. تعرف على المبلغ الذي ستدفعه ، واتخذ قرار التمويل النهائي مع هذه الأرقام في الاعتبار. بالنسبة إلى العقارات الرخيصة نسبيًا ، يمكن أن تصل تكاليف الإغلاق إلى نسبة مئوية كبيرة من سعر الشراء.
الحصول على استطلاع رأي: لا تفترض أن خطوط السياج الحالية أو الواسمات أو المعالم الجغرافية "الواضحة" تعرض بدقة حدود الملكية. احصل على محترف لاستكمال مسح الحدود والتحقق قبل الشراء. قد لا يعرف مالكو العقارات الحاليون ما يملكونه ، وستكون مشكلتك بعد الشراء.
التحقق من العنوان: خاصة إذا كنت تقترض بشكل غير رسمي (باستخدام حقوق الملكية الخاصة بك أو تمويل البائع ، على سبيل المثال) ، افعل ما يفعله المقرضون المحترفون - البحث عن عنوان. معرفة ما إذا كان هناك أي امتيازات أو غيرها من القضايا مع الخاصية قبل تسليم المال.
ميزانية التكاليف الأخرى: بمجرد امتلاكك الأرض ، قد تكون على الخطاف مقابل نفقات إضافية. قم بمراجعة تلك النفقات بالإضافة إلى أي مدفوعات قروض ستقوم بها للأرض. تشمل التكاليف المحتملة ما يلي:
- ضرائب البلدية أو المقاطعة (يرجى الرجوع إلى مستشارك الضريبي لمعرفة ما إذا كنت مؤهلاً للحصول على خصم)
- التأمين على الأراضي الشاغرة أو المباني المهجورة
- مستحقات رابطة أصحاب المنازل (HOA) ، إن وجدت
- أي صيانة مطلوبة ، مثل إصلاح خطوط السياج ، وإدارة الصرف ، إلخ.
- تكاليف البناء ، إذا قررت أن تبني ، أو إضافة خدمات ، أو تحسين الوصول إلى العقار
- رسوم تصريح ، لأي نشاط خططت على الممتلكات
تعرف القواعد
عندما ترى أرضًا شاغرة ، قد تفترض أن أي شيء ممكن. ومع ذلك ، فإن القوانين المحلية ومتطلبات تقسيم المناطق تحد من ما يمكنك القيام به - حتى في ملكيتك الخاصة. قد تكون قواعد HOA محبطة بشكل خاص. تحدث مع السلطات المحلية ، ومحامي العقارات ، والجيران (إن أمكن) قبل الموافقة على الشراء.
إذا اكتشفت أية مشكلات في أحد الممتلكات ، فانتظر ، واطلب إجراء تغييرات. قد يكون لديك الحظ ، أو قد تتمكن من القيام بما تريد بعد اتباع الإجراءات المناسبة (عن طريق ملء الأوراق ودفع الرسوم). سيكون الأمر أسهل على الأرجح إذا طلبت الإذن بدلاً من إزعاج الجيران.