عروض الشراء الحادة في عروض الشراء يمكن أن تؤدي إلى نتائج عكسية
أنت تعرف من يحب حقا بما في ذلك شرط التصعيد في عرض الشراء ؟ وكلاء عقارات. يبدو وكلاء المشترين خاصة أن تكون دائخ للغاية حول هذه الممارسة. لكن الوكلاء لا يتحملون مسؤولية الاهتمام ببنود التصعيد لأنه غالباً ما يكون مشترو المنازل أنفسهم هم الذين يروونها عن طريق الإيحاء بأن بند التصعيد ، والذي يُطلق عليه أيضًا اسم العرض الحاد ، قد يكون فكرة جيدة.
ما هو شرط التصعيد؟
عادة ما يتم استخدام شرط التصعيد في موقف محتمل للعديد من العروض .
وهو مرادف للعبارة: عرض سعر حاد. يتم استخدامه في محاولة للضغط على جميع المنافسة في عملية تقديم العطاءات التنافسية. في الأساس ، تقول أن المشتري سيدفع مبلغ X ، والذي قد يكون أي رقم يتراوح بين 100 دولار إلى مئات الآلاف ، أعلى وأعلى عرض يتلقى من البائع ، ويحتوي بشكل عام على سقف سقف.
قد يكون نوع نموذجي للتصاعد كما يلي: يوافق المشتري على دفع 1000 دولار أكثر من أعلى عرض يتسلمه البائع ، لا يتجاوز سعر مبيعات قدره 315،000 دولار. قد يرغب المشتري في استخدام هذه الفقرة في عرض الشراء إذا كان يبدو أن المشترين الآخرين قد يرفعون السعر أعلى من السعر المذكور.
قل تم سرد الخاصية في 295،000 دولار. لديه كل الأجراس والصفارات التي يرغبها المشتري ، ويقع في منطقة مرتفعة الطلب على طريق مسدود هادئ. في بعض الأحيان ، يقدم وكيل الإدراج المشورة للمشترين بأن جميع العروض سيتم تقديمها في يوم معين في وقت معين ، وربما يكون هذا هو أول دليل على أن البائع يتوقع أن يتلقى أكثر من عرض واحد.
في هذه الحالة الافتراضية لسوق البائع الساخن ومنزل رائع يبلغ سعره 295 ألف دولار ، يمكن أن يتلقى البائع عروضًا مثل:
- $ 290،000 (لأن هناك دائما شخص يعتقد أن لا أحد آخر سيقدم عرضا.)
- $ 295،000
- $ 305،000
- $ 310،000
إذا قدم المشتري الرابع عرضًا مع بند تصعيد كما هو مذكور أعلاه ، فإن ذلك يعني أن المشتري سيوافق على دفع البائع 311،000 دولار.
يكون المشتري سعيدًا لأن السعر يبلغ 4000 دولار أمريكي تحت أقصى سعر كان المشتري على استعداد لدفعه ، ويحصل البائع على أعلى عرض. كل شيء يبدو على ما يرام وغرامة ، ولكن هل هو؟
عيوب لشرط التصعيد
من وجهة نظر البائع ، قد لا يكون بند التصعيد هو الخيار الأفضل للبائع. قبول عرض مع بند تصعيد يعني أنه لم يعد بإمكان البائع إصدار عروض مضادة متعددة للأطراف الأخرى أو الاستمرار في التفاوض. في المثال أعلاه ، أخذ المشتري المال من على الطاولة. خسر البائع 4000 دولار.
وهذا يعتمد على ما إذا كان عرض السعر الفعلي للمشتري هو 315000 دولار أميركي. ربما كان أعلى ، ولكن البائع الذي يقبل عقدًا مع بند تصعيد لن يعرف أبدًا مدى الارتفاع الذي قد يقدمه هذا المشتري.
علاوة على ذلك ، في هذا النوع من حالات العرض المتعدّد ، قد يكون من مصلحة البائع أن يصدر عرضًا مضادًا. في بعض الولايات مثل كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، يمكن للبائع تقديم عرض مضاد مختلف لكل من المشترين ، إذا أراد البائع ذلك ، أو إلى مشتر واحد أو اثنين فقط. (نذكر كاليفورنيا لأن الدولة تميل لقيادة الأمة). لدى البائع عمومًا خيارات أكثر متوفرة في وضع العرض المضاد. يمكن تقييم كل عرض مضاد وتحليله بشكل منفصل.
لنفرض على سبيل المثال أن البائع يقرر أن الطلب في السوق قوي للغاية بالنسبة إلى المنزل ، حيث قد يختار البائع عدم اتخاذ أي من عروض الشراء أو مواجهة أي من العروض. هذا هو دائما احتمال. في هذا النوع من الحالات ، يمكن للبائع تغيير سعر مبيعات المنزل إلى 315،000 دولار مثلاً ، وبدء المزايدة مرة أخرى. ومع ذلك ، فإن العيب في هذا السيناريو هو أنه قد لا يكون هناك أي متلقين فوريين أو قد تستمر الأيام على السوق لفترة أطول ، وهذا خطر دائم عندما يرفع البائع السعر. ومع ذلك ، قد يكون الحل قابلاً للتطبيق ، وهو أمر يستحق البحث بدلاً من قبول عقد بند التصعيد.
لماذا المشترين تنجذب نحو بنود التصعيد
لا يتمتع كل مشتري منزل بالتشويق والتوتر الذي يأتي مع إقليم التفاوض لشراء منزل .
كما يشعر المشترون بالقلق من المنافسة ، ويرفض البعض تقديم عرض في وضع متعدد العروض. من خلال إدخال بند التصعيد ، يمكن أن يزيد من فرصة قبول العرض للمشتري ويحدد معايير معينة تحدد منطقة راحة المشتري.
ما إذا كان شرط التصعيد "قانونيًا" في كل ولاية يعتمد على التفسير القانوني. هذا لا يمنع الوكلاء من اقتراحه أو المشترين من الرغبة في القيام به. ولكن بالنسبة إلى جميع الأغراض العملية ، قد يبدو من الأسهل على المشتري أن يقدم عرضًا أعلى وأفضل عرضًا وأن يتم تنفيذه.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.