كيفية التأهل لاستبعاد ضريبة كسب رأس المال لمبيعات المنازل.
القاعدة القديمة:
حتى عام 1997 ، وبمجرد بلوغك سن 55 عامًا ، كان لديك خيار لمرة واحدة باستبعاد ما يصل إلى 125،000 دولارًا من الأرباح من بيع منزلك ، بشرط أن يكون السكن الأساسي لك.
قانون جديد:
الآن ، يمكن لأي شخص ، بغض النظر عن عمره ، أن يستثني ما يصل إلى 250 ألف دولار من الربح أو 500000 دولار للزوجين اللذين يتقدمان معا ببيع المنزل.
وهذا يعني أن معظم الناس لن يدفعوا أي ضريبة ما لم يكونوا قد عاشوا هناك لأقل من 2 من آخر 5 سنوات
من يتأهل للمكاسب المعفاة من الضرائب عندما يبيعون منزلهم؟
للتأهل لاستبعاد ضريبة رأس المال على بيع منزلك ، يجب أن تستوفي متطلبات IRS التالية.
- امتلك المنزل لمدة سنتين على الأقل. (اختبار الملكية)
- عاش في المنزل كمنزل الرئيسي لمدة سنتين على الأقل. هذا هو اختبار الاستخدام. إذا كنت تخطط لاستئجار منزلك لجزء من السنة ، فدرس هذا الاختبار بعناية. قد يكون مقدار الربح الذي يمكنك استبعاده من الضرائب متناسبًا مع مقدار ما تستخدمه مقابل تأجيره.
- خلال فترة السنتين المنتهية في تاريخ البيع ، لم تستبعد الربح من بيع منزل آخر.
يمكنك استخدام هذا الاستبعاد كسب رأس المال لتجنب الضرائب على بيع المنزل مرارا وتكرارا.
كيف يتم حساب الأرباح أو الخسائر؟
قم بحساب الربح الرأسمالي في منزلك عن طريق أخذ سعر الشراء الأصلي للمنزل وطرح أي تكاليف بيع مطبقة ، ناقصًا أساس التكلفة.
(ما دفعته للمنزل بالإضافة إلى تكلفة أي تحسينات منزلية مؤهلة.)
على سبيل المثال ، لنفترض أنك دفعت 100000 دولار وأنفقت مبلغًا قدره 20000 دولار في الإضافات. أساس التكلفة الخاص بك هو 120،000 دولار. ثم تأخذ السعر الذي يبيعه منزلك بأقل من أي عمولات. لنفترض أن منزلك يبيع بمبلغ 250 ألف دولار وأن العمولات والرسوم كانت 6000 دولار.
تتلقى 244000 $. الفرق بين $ 244،000 و $ 120،000 هو مكسبك الرأسمالي. إذا كنت قد عشت في المنزل خلال السنتين الماضيتين ، واستوفيت المتطلبات الأخرى ، فلن تدفع الضريبة على هذا المكسب.
إذا كان لديك خسارة - أي أن قيمة منزلك أقل من المبلغ الذي دفعته - فإنك لن تحصل على الخسارة كخصم ضريبي.
ماذا لو كان لديك أكثر من 250 ألف دولار (500 ألف دولار إذا تزوجت) من المكاسب؟
سيكون لديك فاتورة ضريبية لمقدار المكاسب التي تفوق 250،000 دولار أو 500،000 دولار إذا كنت متزوجًا. يتم فرض ضرائب على هذا النوع من المكسب في معدل ضريبة أرباح رأس المال . للمساعدة في تقليل مقدار المكاسب الخاضعة للضريبة ، احتفظ بالإيصالات وسجلات أي تحسينات أجريتها على المنزل. يمكن إضافة أنواع معينة من التحسينات المنزلية على أساس التكلفة الخاصة بك ، وبالتالي سوف تقلل من مقدار الربح المبلغ عنه.
ماذا لو كنت غير مملوك ومقيم في المنزل لمدة عامين على الأقل؟
إذا كنت تملك المنزل أقل من عام واحد ، يتم فرض ضرائب على أي مكسب فوق المبلغ المستبعد بسعر يكون مطابقًا لمعدل ضريبة الدخل العادي الخاص بك. إذا كنت تملك المنزل لفترة أطول من عام واحد ، فسيتم تطبيق معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية ، والذي سيكون على الأرجح أقل من معدل ضريبة الدخل العادي .
كيفية استخدام الأسهم الرئيسية المعفاة من الضرائب لتراكم التقاعد الثروة
من الممكن استخدام هذا الاستبعاد الضريبي على المكاسب لتجميع أصول التقاعد.
على سبيل المثال ، كان شخصًا معينًا من باني المنازل ، وكان يشتري الأرض كل عامين ويبني العائلة منزلاً جديدًا. بمجرد انتقالهم إلى المنزل الجديد ، كان يبيع المنزل القديم ويستخدم بعض الأموال المعفاة من الضرائب من بيع هذا المنزل للبدء في بناء المنزل التالي.
على الرغم من أن الانتقال كل عامين ليس للجميع ، فقد سمح لهم بتجميع الأصول بدون ضرائب. كل عامين سوف يستخدمون بعض المكاسب المعفاة من الضرائب لبناء المنزل القادم وإيداع بعض في حسابه الاستثماري.
مخاطر هذه الاستراتيجية: في الأوقات التي تنخفض فيها قيمة العقارات ، لن تنجح هذه الخطة. هل يمكن أن تتعثر عقد منزلين لعدة سنوات حتى يتعافى السوق.
من المرجح أن يكون منزلك هو أغلى أصولك. من الجيد أن تعرف أنه عندما تبيعه في النهاية ، لن تذهب معظم الأرباح التي تحققها إلى مصلحة الضرائب الأمريكية.