كل هذا الربح من بيع منزلك لا يكون الدخل الخاضع للضريبة
ليس بالضرورة ذلك. يمكن للعديد من دافعي الضرائب الاحتفاظ بمعظم هذه الأموال ، إن لم يكن كلها. يمكنك استبعاده من دخلك الخاضع للضريبة باستخدام استبعاد بيع المنازل المقدم من قِبل قانون الإيرادات الداخلية.
استبعاد 250،000 دولار على بيع منزل رئيسي
يمكن للأفراد غير المتزوجين استبعاد ما يصل إلى 250،000 دولار في الأرباح من بيع منزلهم الرئيسي. يمكنك استبعاد 500000 دولار إذا كنت متزوجًا.
إليك طريقة عملها: إذا كنت عازباً وتدر ربح 200 ألف دولار على بيع منزلك ، فلن تضطر إلى الإبلاغ عن أي من هذه الأموال كدخل خاضع للضريبة. إنها أقل من مبلغ الاستبعاد البالغ 250.000 دولار الذي يحق لك الحصول عليه. إذا أدركت ربحًا أو ربحًا قدره 255،000 دولار ، فيجب عليك الإبلاغ عن 5000 دولار أمريكي كربح رأسمالي.
بالطبع ، تنطبق بعض القواعد.
قاعدة 2-خارج-من 5 سنوات
يعتمد الاستبعاد على كون العقار مكان إقامتك وليس عقارًا استثماريًا. يجب أن تكون قد عاشت في المنزل لمدة لا تقل عن سنتين من السنوات الخمس الأخيرة التي سبقت تاريخ البيع مباشرة.
لا يجب أن تكون سنتان متتاليتين ، ولا يتعين عليك بالفعل العيش هناك في تاريخ البيع. يمكنك العيش في المنزل لمدة عام ، واستئجاره لمدة ثلاث سنوات ، ثم العودة مرة أخرى لمدة 12 شهرًا.
ترى مصلحة الضرائب أنه إذا قضيت الكثير من الوقت تحت هذا السقف ، فإن المنزل مؤهل كمقر إقامة رئيسي.
يمكنك استخدام قاعدة 2-out-of-year لاستبعاد أرباحك في كل مرة تبيع فيها منزلك الرئيسي ، ولكن هذا يعني أنه يمكنك المطالبة باستبعادك مرة واحدة فقط كل عامين لأنه يجب عليك قضاء هذا الوقت على الأقل في إقامة.
لا يمكنك استبعاد المكسب على منزل آخر خلال العامين الماضيين.
الاستثناءات لقاعدة 2-Out-of 5 Year
إذا كنت تعيش في منزلك أقل من 24 شهرًا ، فقد تتمكن من استبعاد جزء على الأقل من الربح إذا كنت مؤهلاً للحصول على واحدة من عدد قليل من الظروف الخاصة. يمكنك بعد ذلك حساب الاستبعاد الجزئي استنادًا إلى مقدار الوقت الذي تعيش فيه بالفعل.
عد الأشهر التي كنت فيها في الإقامة ، ثم قسّم العدد على 24. قم بضرب هذه النسبة بمقدار 250،000 دولار أو 500،000 دولار إذا كنت متزوجًا. والنتيجة هي مقدار الربح الذي يمكنك استبعاده من دخلك الخاضع للضريبة.
على سبيل المثال ، قد تكون عشت في منزلك لمدة 12 شهرًا ، ثم اضطررت إلى بيعها لسبب مؤهل. أنت لست متزوج. اثنا عشر شهرا مقسوما على 24 شهرا يخرج إلى .50. اضرب هذا من خلال استبعادك الأقصى البالغ 250 ألف دولار. النتيجة: يمكنك استبعاد ما يصل إلى 125000 دولار أو 50 في المائة من ربحك.
إذا كان مكسبك أكثر من 125000 دولار ، فستشمل فقط المبلغ الذي يزيد عن 125000 دولار كدخل خاضع للضريبة في إقرارك الضريبي. إذا حققت ربحًا بقيمة 150،000 دولار ، فستبلغ عن الضرائب التي تدفعها وتبلغ 25000 دولار. إذا كان ربحك يساوي أو يقل عن 125000 دولار ، يمكنك استبعاد المبلغ بالكامل من دخلك الخاضع للضريبة.
الهفوات المؤهلة في الإقامة
ليس عليك أن تحتسب حالات الغياب المؤقت المعقولة من المنزل لأنك لا تعيش هناك. يُسمح لك بقضاء بعض الوقت في العطلة أو لأسباب تتعلق بالأعمال على افتراض أنك مازلت تحتفظ بمكان الإقامة كمكان للإقامة وتعتزم العودة إليه.
وإذا كنت مضطرًا بالفعل إلى الانتقال ، فقد تكون مؤهلاً للاستبعاد الجزئي. إذا كنت تعيش في منزلك لمدة أقل من عامين ، يمكنك استبعاد جزء من مكسبك إذا تغير مكان عملك. سينطبق هذا الاستثناء إذا كنت قد بدأت وظيفة جديدة أو إذا طلب منك صاحب العمل الحالي الانتقال إلى موقع جديد.
إذا كنت تبيع منزلك لأسباب طبية أو صحية ، قم بتوثيق هذه الأسباب برسالة من طبيبك. هذا ، أيضا ، يسمح لك بالعيش في المنزل لأقل من عامين. لا يتعين عليك تقديم الرسالة مع إقرارك الضريبي ، ولكن احتفظ بها مع سجلاتك الشخصية فقط في حالة ما إذا كانت مصلحة الضرائب تريد التأكيد.
ستحتاج أيضًا إلى توثيق أي ظروف غير متوقعة قد تجبرك على بيع منزلك قبل أن تعيش هناك الفترة الزمنية المطلوبة. وفقًا لمصلحة الضرائب ، فإن الظرف غير المتوقع هو "وقوع حدث لم يكن من الممكن توقعه بشكل معقول قبل شراء منزلك الرئيسي أو احتلاله" ، مثل الكوارث الطبيعية أو تغيير في وظيفتك أو البطالة التي تركتك غير قادر على تلبية نفقات المعيشة أو الوفاة أو الطلاق أو الولادة المتعددة من نفس الحمل.
أعضاء الخدمة الفعلية لا يخضعون لقاعدة الإقامة. يمكنهم التنازل عن الحكم لمدة تصل إلى 10 سنوات إذا كانوا على "واجب رسمي رسمي مؤهل". هذا يعني أن الحكومة أمرتك بالإقامة في مسكن حكومي لمدة 90 يومًا على الأقل أو لفترة زمنية دون تاريخ محدد. ستتأهل أيضًا إذا كنت منشورة في مركز عمل يقع على بُعد 50 ميلاً أو أكثر من منزلك.
قاعدة الملكية
يجب أيضًا امتلاك العقار لمدة سنتين على الأقل من السنوات الخمس الأخيرة. يمكنك امتلاكها في وقت لا تعيش فيه أو تعيش هناك لفترة من الزمن دون امتلاكه بالفعل. لا ينبغي أن يكون العامان من الإقامة وسنتان من الملكية متزامنين.
ربما تكون قد استأجرت منزلك وعاشت هناك لمدة ثلاث سنوات ، ثم قمت بشرائه من مالك العقار. أنت على الفور انتقلت واستأجرها لشخص آخر ، ثم بعها بعد ذلك بعامين. لقد اجتمعت بقواعد الإقامة والسكن لمدة عامين - لقد عشت هناك لثلاثة وتملكها لمدة سنتين.
يمكن لأعضاء الخدمة التنازل عن هذه القاعدة أيضًا لمدة تصل إلى 10 سنوات إذا كانوا ضمن واجب رسمي مؤهل.
متزوجون دافعو الضرائب
يجب على دافعي الضرائب المتزوجين تقديم عوائد مشتركة للمطالبة بالإقصاء ، ويجب أن يستوفي كليهما قاعدة الإقامة لمدة سنتين من أصل 5 سنوات على الرغم من أنه لا يتعين عليهما الإقامة في الإقامة في نفس الوقت. يجب أن يفي أحد الزوجين فقط باختبار الملكية.
إذا مات أحد الزوجين خلال فترة الملكية ولم يتزوج الباقين على قيد الحياة مرة أخرى ، فيمكنها استخدام إقامة زوجها المتوفى وملكيته كزوجها الخاص.
دافع الضرائب المطلق
يمكن لملكية زوجك السابق للمنزل والوقت الذي يعيش في المنزل عد ملكك إذا حصلت على العقار في الطلاق. يمكنك إضافة هذه الأشهر إلى وقت ملكيتك والعيش هناك للوفاء بقواعد الملكية والإقامة.
الإبلاغ عن الربح
إذا أدركت ربحًا يزيد عن مبالغ الاستبعاد أو لا تكون مؤهلاً ، فسيتم تسجيل الدخل على بيع منزلك في الجدول D على أنه مكسب رأسمالي . إذا كنت تملك منزلك لمدة عام واحد أو أقل ، يتم تسجيل الربح على أنه مكسب رأسمالي قصير الأجل. إذا كنت تملكها أكثر من عام واحد ، يتم الإبلاغ عنها على أنها مكسب رأسمالي طويل الأجل.
يتم فرض ضرائب على المكاسب قصيرة الأجل بنفس معدل دخلك العادي في حين تكون المعدلات على المكاسب طويلة الأجل أكثر ملاءمة: صفر ، 15 أو 20 في المائة ، حسب شريحة الضرائب الخاصة بك.
الاحتفاظ بسجلات دقيقة هو المفتاح. تأكد من أن سمسارتك تعرف أنك مؤهل للاستبعاد إذا فعلت ذلك ، مع تقديم إثبات إذا لزم الأمر. بخلاف ذلك ، يجب عليها إصدار نموذج 1099-S وإرسال نسخة إلى مصلحة الضرائب الأمريكية. هذا لا يمنعك من المطالبة بالإقصاء ولكنه قد يعقد الأمور.
إذا تلقيت نموذج 1099-S ، يجب عليك الإبلاغ عن بيع منزلك في إقرارك الضريبي. استشر أخصائي الضرائب للتأكد من عدم حصولك على الضريبة إذا لم تكن مضطرًا لذلك.
حساب أساس التكلفة الخاصة بك وكسب المال
تتضمن صيغة حساب مكسبك طرح أساس التكلفة من سعر البيع الخاص بك.
ابدأ بما دفعته للمنزل ، ثم أضف التكاليف التي تكبدتها في الشراء مثل رسوم الملكية والضمان وعملاء الوكيل العقاري . الآن إضافة تكاليف أي تحسينات رئيسية قمت بها ، مثل استبدال السقف أو الفرن. عذرًا ، لا يتم احتساب اللوحة في غرفة العائلة.
اطرح أي انخفاض في القيمة تراكمت لديك على مر السنين ، كما لو كنت قد أخذت خصم مكتبك. الرقم الناتج هو أساس التكلفة الخاصة بك.
سيكون مكسب رأس المال الخاص بك هو سعر مبيعات منزلك أقل من أساس التكلفة الخاصة بك. إذا كان الرقم سالبًا ، فستحصل على خسارة. للأسف ، لا يمكنك خصم خسارة من بيع منزلك الرئيسي.
إذا كان الرقم الناتج موجبًا ، فقد حققت ربحًا. اطرح مقدار استبعادك والرصيد هو كسبك الخاضع للضريبة.