نظرة على تقديرات الإيمان الجيد ، وتقديرات القروض ، ومتوسط تكاليف الإغلاق
ما هو حسن النية المقدرة؟
عندما يتعلق الأمر بالحصول على قرض عقاري ، هناك المزيد من التكاليف المرتبطة بالقروض من الدفعة الأولى والدفع الشهري. لذا ، "كم يكلفني هذا القرض؟" أنت تسأل عن حق. وهنا يأتي دور تقدير حسن النية (GFE). إن GFE هو في الأساس تقدير لتكاليف التسوية أو الإغلاق التي تسرد النفقات الإضافية التي يتوقع منك دفعها عند إغلاق الحساب. نتيجة لقانون إجراءات التسوية العقارية (RESPA) ، أصبح منح GFE في غضون ثلاثة أيام عمل من تطبيق الرهن أمرًا فدراليًا ، في الغالب في محاولة لضمان الشفافية في عملية القرض. وهي قائمة مفصلة من ثلاث صفحات تشمل جميع الرسوم والتكاليف المرتبطة بقرض السكن من التأمين على الممتلكات ، والضرائب ، والتفتيش المنزلي ، وغيرها. ولكن كما يوحي الاسم ، فهو مجرد تقدير لتلك الرسوم.
الفرق بين تقدير حسن النية وتكاليف الإغلاق الفعلية
في حين أن تقدير حسن النية يهدف إلى توفير الشفافية ويعطي مشتري المنازل تقديراً للأموال الإضافية التي يحتاجون إليها عند الإغلاق ، فإن GFE هو مجرد تقدير.
لسوء الحظ ، غالبًا ما يكون هناك اختلاف كبير بين GFE وما ينتهي بك الأمر في النهاية عند الدفع. وبما أن معظم مشتري المنازل يتسوقون للحصول على أفضل عرض للرهن العقاري ، فإن GFE يوفر قاعدة أخرى للمقارنة مع عوامل أخرى مهمة مثل سعر الفائدة والدفع الشهري.
لكن بعض المقرضين عديمي الضمير يعمدون إلى تقليص التقدير من أجل الحصول على قرضك ، مع العلم أنه في الوقت الذي ترى فيه المبالغ الفعلية (التي عادة ما تكون قبل يوم من الإغلاق) ، ستكون عميقًا في العملية التي فزت بها. ر سحب والبحث عن بنك آخر. ولكن بسبب بعض هذه القضايا ، استبدلت وثيقة جديدة مبسّطة تسمى "تقدير القرض" بـ "GFE" و "Truth-In-Lending" أو "TILA" اعتبارًا من أكتوبر 2015.
تقدير القرض وما يتضمنه
يعتبر تقدير القرض هو المستند الجديد الذي تم تفويضه اتحاديًا والذي حل محل بيان GFE و TILA. إن تقدير القرض عبارة عن وثيقة مبسطة ومتكاملة تهدف إلى تقليل ارتباك المقترض من خلال توفير جميع التكاليف التقديرية ونظرة عامة على التزامات المقترض في مكان واحد. المقصود أيضا تقدير القرض الجديد لجعل التسوق قرض المقارنة أسهل ، وبطبيعة الحال ، لمنع المفاجآت باهظة الثمن بالنسبة لمشتري المنزل في الختام.
يوفر تقدير القرض لمقدم طلب التمويل ملخصًا عن تفاصيل عرض القرض بما في ذلك على سبيل المثال لا الحصر:
- شروط القرض مثل مبلغ القرض ، وسعر الفائدة ، ومبلغ أصل القرض الأساسي والفائدة ، وعقوبة الدفع المسبق ، إن وجدت
- حسابات الدفع الشهرية المتوقعة
- الضرائب المقدرة والتأمين والتقييمات
- تقديرات تكاليف الإغلاق بما في ذلك إجمالي النقد المطلوب لإغلاقه
- جزء كامل من التكاليف والرسوم
- أرقام المقارنة مثل معدل النسبة السنوية (APR) ونسبة الفائدة الإجمالية (TIP) تعني توفير أساس واضح للمقارنة مع عروض القروض الأخرى
في حين أن بعض الأرقام المقدمة لا تزال تقديرية ، إلا أنه من غير القانوني للمقرضين التقليل عمدا من الرسوم والتكاليف المبينة في تقدير القرض الخاص بك. بالإضافة إلى ذلك ، في حين أن بعض التكاليف يمكن أن تتغير من تقدير القرض إلى الإغلاق في ظل ظروف معينة معينة ، هناك تكاليف لا يمكن زيادتها. يتم تحديد تلك التكاليف على تقدير القرض.
تكاليف الإغلاق الفعلية
عادةً ، يتم إغلاق التكاليف بين 3٪ و 5٪ من إجمالي مبلغ القرض ، لذا إذا كنت تقترض 100.000 دولار ، فيمكنك توقع تكاليف إغلاق تتراوح بين 3000 دولار و 5000 دولار.
إذا كنت تقترض 200000 دولار ، فيمكنك توقع أن تبلغ تكلفة الإغلاق من 6000 إلى 10000 دولار.
تعتبر ضرائب العقارات الموضوعة في حساب الضمان واحدة من أكبر المصروفات عند الإغلاق. يعتمد المبلغ على قيمة المنزل الذي تشتريه ومعدل الضريبة في المدينة أو المقاطعة التي يقع فيها المنزل.
الشيء الذكي الذي يجب القيام به هو الحصول على تقديرات القرض من اثنين أو ثلاثة من المقرضين ومقارنة تفاصيل القرض وكذلك جميع التكاليف. سوف تكون على استعداد حينئذٍ لطرح على المقرض الذي تختاره لتلبية أفضل شروط العرض. من خلال القيام بذلك ، فإنك تحمي نفسك من الاستفادة من الإغلاق والذهاب إلى إغلاق غير مهيأة.