هل تساءلت عن الاختلافات بين co-ops مقابل الشقق الخاصة؟ انت لست وحدك. على الرغم من ذلك ، قد يفاجئك أن تعلم أن الشقق الخاصة لم تصبح شعبية حتى الستينات. عندما سمحت المبادئ التوجيهية FHA أخيرا تمويل الشقق الخاصة ، انطلق مفهوم مجمع الشقة. قبل ذلك ، كانت جميع المباني التي سمحت للعديد من المالكين المتعددين بالتعاقد. اليوم ، ستجد معظم التعاونيات أو المباني السكنية التعاونية في المدن الكبيرة.
يميل الناس إلى ربط التعاون مع مدينة نيويورك ، ولكن يمكنك أيضًا العثور على تعاونيات في المدن الكبرى مثل سان فرانسيسكو ، مينيابوليس ، واشنطن ، العاصمة ، أتلانتا ، بوسطن ، سياتل ، إنديانابوليس ، ديترويت وشيكاغو ، توكسون وفينيكس ، بما في ذلك عدد قليل في ولاية فلوريدا وغيرها رشها في جميع أنحاء الساحل الشرقي.
ما هو تعاونية؟
التعاونية ليست حقا العقارات. العقارات هي الأرض ، إلى جانب أي تحسينات هيكلية ، بما في ذلك حقوق تحت الأرض والجوية. بدلا من ذلك ، التعاونية هي شركة. عندما يشتري أحد المشترين تعاونية ، يشتري المشتري أسهمًا في الشركة ويحق له شغل وحدة معينة. لا يشتري المشتري التعاوني الوحدة أو جزء من المبنى نفسه.
علاوة على ذلك ، قد يكون أو لا يكون المشتري التعاوني قادرا على تمويل شراء التعاونيات. لن يقدم كل بنك قرضًا مشتركًا. من بين البنوك التي ستقدم قرضًا تعاونيًا ، لا تتأهل كل تعاونية كمبنى مؤهل.
وينبغي للمشترين التحقق مع المقرض الخاص بهم لمعرفة ما إذا كان البرنامج التعاوني على القائمة المعتمدة.
كما يدفع مشترٍ تعاوني رسومًا شهرية إلى الشركة التعاونية. تتضمن هذه الرسوم حصة رأسية لرهن المبنى ، إن وجد ؛ رواتب البواب ، وموظفي الصيانة ، وربما مدير المبنى ؛ التأمين على الهيكل الصيانة الدورية ، صيانة وتنظيف المناطق المشتركة ، بما في ذلك الضرائب العقارية.
أحد العوائق الممكنة للتعاون ، كما يقول النقاد ، هو حقيقة أن المالك سيدفع في الغالب رهونتين. وستدفع قرضها العقاري الخاص بالتعاقد ورهن القرض الخاص بالمبنى التعاوني ، الذي قد يعيد أيضا تمويل قرض لدفع التحسينات الرأسمالية للمبنى.
ما هو كوندو؟
على عكس التعاوني ، عندما يشتري المشتري مسكنًا ، يشتري المشتري عقارًا حقيقيًا. يمتلك المشتري المسافة بين الجدران والأرضيات والأسقف ، وعموما إلى نقطة الوسط. يتم تقييم الوحدة بشكل منفصل لأغراض الضريبة ، ويقوم المشتري بدفع الضرائب مباشرة إلى مراقب المقاطعة (أو من خلال حساب حساب المقرض).
يمكن تمويل الشقة بشكل منفصل ويتم تأمين العقار عن طريق سند ائتمان أو قرض عقاري ، اعتمادًا على قوانين الولاية. التصميم الإنشائي لمسكن هو وحدة فردية ، والتي يمكن أن تكون قصة واحدة ، وقصص متعددة أو حتى منفصلة. على سبيل المثال ، أملك منزلاً لأسرة واحدة في هاواي تم تعيينه كمسكن ، ومع ذلك فهو مبنى قائم بذاته ، مع ساحة خاصة به.
مشتري الشقة أيضا ، مثل المشتري التعاوني ، ويدفع الرسوم الشهرية. يتم دفع هذه الرسوم لجمعية مالك المنزل . قد تشمل الرسوم التي تدفع إلى أجر HOA لصيانة المناطق المشتركة ، والجزء الخارجي من المبنى ، والسقف ، والتأمين ، وإدارة الجمعيات ، بعضًا من المرافق مثل الماء وقطف النفايات.
تشمل بعض رسوم خدمة HOA رسوم النادي ونادي التمارين الرياضية وحمام السباحة / المنتجع الصحي.
المزيد من الاختلافات بين Co-op مقابل الشقة
بصفة عامة ، غالبا ما يكون شراء التعاونيات أرخص من شراء الشقة ، مما يعني أنه يمكن أن يكلف أكثر لشراء مسكن. ومع ذلك ، فإن المقايضة هي الرسوم المدفوعة ل co-op قد تكون أعلى من المستحقات HOA condo.
فرق كبير بين التعاونية مقابل مسكن هو حقيقة لا يمكن لأي هيئة دافئة مع النقد شراء التعاوني. يحكم التعاونيات مجلس إدارة يحدده المساهمون في الجمعية التعاونية. تخضع كوندوز لإدارة مجلس الإدارة أيضًا ، ولكن هذه المجالس لا توافق على المشترين. يحق لمجلس التعاوني الموافقة على مشترٍ محتمل. في حين أن المشتري لا يمكن رفضه بسبب التمييز الذي حدده قانون الإسكان العادل ، يجب على المشترين تمرير فحص دقيق.
بعض التعاونيات لا تسمح للمشترين الأجانب بشراء وحدة. لا تسمح العديد من التعاونيات للمستثمرين أو مشتري المنازل الثانية بقدر ما يفضلون شاغلي المالك. ستقوم المجالس التعاونية بالتدقيق في طلب المشتري المحتمل ، والبيان المالي ، وقائمة الأصول والخصوم ، والتقرير الائتماني ، والأرصدة المصرفية ، بما في ذلك مراجعة خطابات التوصية المقدمة من الأصدقاء وشركاء الأعمال ، والتي تصدرها مقابلة شخصية.
في حين أن هذا الإجراء قد يبدو وكأنه غزو شديد للخصوصية ، فإن المالكين في تعاونيات يوافقون على هذه العملية لأنهم يمكن أن يكونوا انتقائيين للغاية للأشخاص الذين يعيشون في المبنى. عندما يشتري شخص مسكن ، لا توجد عملية اختيار من الجيران ، لا توجد وسيلة لمنع فرقة الموت المعدني الصاخبة من اتخاذ أرباع المجاور.
من ناحية أخرى ، يوافق مجلس الإدارة أيضًا على سعر الشراء. إذا كان السعر منخفضًا لدرجة أنه قد يؤثر على قيم المساهمين الآخرين ، فيمكن لمجلس إدارة التعاقد رفض الموافقة على البيع. ليس لدى HOA كوندو سلطة لمنع بيع.
تحدد العديد من المجمعات السكنية عدد الإيجارات كنسبة مئوية من إجمالي الوحدات. وتتراوح النسبة المئوية عموما بين 80 في المائة يشغلها المالك و 50 في المائة. يهدف هذا إلى منع المجمع من التحول إلى مجمع سكني وقيم تخفيض. معظم التعاونيات لا تسمح بالشراء أو التأجير.
يمكن للمرء أن يعيش في مجمع الشقة لسنوات ولا يعرف الجيران. من غير المحتمل أن يحدث ذلك في تعاونية حيث يعرف المالكون الجميع وكل شيء عنك.
في وقت الكتابة ، إليزابيث وينتروب ، CalBRE # 00697006 ، هي وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو ، كاليفورنيا.