الجدول الزمني نصائح الضرائب E
يجب على الملاك الاحتفاظ بسجلات ممتازة فيما يتعلق أساس التكلفة ، والدخل ، والمصروفات ، وأفضل طريقة لتعقب كل هذه الأشياء هو إعداد جدول بيانات - قد يكون لدى محاسب الضرائب الخاص بك قالبًا يمكنك استخدامه.
إليك الأشياء التي تريد تتبعها:
- سعر شراء المنزل أو الشقة أو مبنى سكني تقوم بتأجيره
- الاستهلاك المتراكم ، والاستهلاك السنوي الحالي على الممتلكات الخاصة بك
- إيرادات الإيجار
- ودائع الأمان التي تلقيتها
ستحتاج أيضًا إلى تتبع النفقات المختلفة المرتبطة بمؤجر التأجير ، بما في ذلك:
- العمولات أو رسوم إدارة الممتلكات
- تكاليف الإعلان
- تكاليف التنظيف والصيانة والإصلاح
- التأمين على أصحاب المنازل والمستحقات من HOA
- الضرائب العقارية ونفقات الفائدة على الرهن العقاري
- تسدد ودائع الضمان للمستأجر
- ونفقات أخرى مختلفة ، مثل المرافق ، والمناظر الطبيعية وجمع القمامة
إذا قمت بتتبع هذه النفقات باستخدام برنامج التمويل الشخصي أو جدول بيانات الكمبيوتر ، فستكون تقاريرك الشهرية ونهايات السنة في متناول يديك وستتمكن من طباعتها بسهولة.
القيود السلبية خسارة النشاط
هنا قاعدة IRS السخية رقم 1: إذا كان أحد عقارات الإيجار لديك لديه خسارة صافية للسنة ، فيمكن حساب هذه الخسارة مقابل الخسائر والأرباح من جميع عقارات الإيجار الأخرى.
والآن ، إليك الأخبار التي ربما لا تكون جيدة: إذا كان المجموع الكلي لجميع ممتلكاتك سلبيًا - وهو خسارة صافية - فقد تكون هذه الخسارة كاملة أو جزئية أو غير قابلة للخصم على الإطلاق مقابل باقي دخلك للسنة بسبب قيود خسارة النشاط السلبي.
يعتبر إيجار العقارات عادة نشاطًا سلبيًا ، حتى إذا كرست وقتًا كبيرًا لاختيار المستأجرين المناسبين ، وإصلاح وحدة الإيجار والتفتيش على العقار للصيانة الروتينية.
تقتصر الخسائر الناجمة عن الأنشطة السلبية على تعويض الأرباح السلبية.
إذا كنت تشارك بنشاط في أنشطة التأجير ، فمن المحتمل أن يتم خصم أي خسائر في الإيجار تصل إلى 25000 دولار سنويًا بشكل مجمع في جميع عقارات التأجير. ويترتب على الأشخاص المتزوجين الذين يقدمون على حدة ، حد خسارة إيجار يصل إلى 12500 دولار بشرط أن يعيش الشخص بمعزل عن زوجته / زوجها في جميع الأوقات خلال السنة الضريبية. يختلف مبلغ خسارة الإيجار المسموح به للمشاركين النشطين في عقار مستأجر بناءً على الدخل الإجمالي المعدل المعدل (MAGI):
- بالنسبة إلى MAGI التي تبلغ 100.000 دولار أو أقل (50،000 دولار أمريكي أو أقل في حالة التسجيل بشكل منفصل) ، يمكن خصم خسائر الإيجار بالكامل ، بحد أقصى 25،000 دولار (12،500 دولار).
- بالنسبة إلى MAGI التي تتراوح قيمتها بين 100.000 و 150.000 دولار (ما بين 50.000 و 75.000 دولار في حالة التسجيل بشكل منفصل) ، يمكن خصم خسائر الإيجار بحد أقصى قدره 50٪ من الفرق بين 150.000 دولار (75.000 دولار في حالة التسجيل المتزوج بشكل منفصل) و MAGI.
- بالنسبة للمجموعة الاستشارية للألغام (MAGI) التي تزيد قيمتها عن 150،000 دولار (75،000 دولار أمريكي في حال تم تسجيلها بشكل منفصل) ، لا يمكن خصم أي من خسائر الإيجارات مقابل دخل آخر.
يمكنك تحمل الخسائر إلى الأمام
هذا يقودنا إلى قاعدة مصلحة الضرائب IRS السخية رقم 2: يمكن ترحيل خسائر التأجير المقيدة بقيود خسارة النشاط غير المباشر إلى السنة الضريبية التالية عندما تتمكن من تعويض الأرباح المستأجرة.
يتم تطبيق قيود خسارة النشاط السلبي كل عام ، ولكن تستمر خسائر الإيجار في التقدم سنة بعد سنة حتى يتم استغلال الخسائر من خلال تعويض أرباح الإيجار أو خصمها مقابل دخل آخر.
يستخدم النموذج 8582 لحساب قيود خسارة النشاط المنفعل وتتبع خسائر التأجير التي تتراكم كل سنة لكل عقار.
التخطيط الضريبي لأصحاب العقارات
يحقق الملاك في بعض الأحيان ربحًا صغيرًا عندما يكون دخل الإيجار كافياً لدفع الرهن العقاري بالإضافة إلى الضرائب على الممتلكات والتأمين والإصلاحات. لكن مالكي العقارات ينخفضون ثمن شراء العقار المستأجر ، وهذا يمكن أن يحول في الغالب ربحاً اقتصادياً صغيراً إلى خسارة ضريبية صغيرة - النفقات تتجاوز الدخل بعد أخذ الاستهلاك في الاعتبار.
في كل مرة ، على الرغم من ذلك ، يواجه أصحاب العقارات نفقات كبيرة ، مثل استبدال سقف أو شق الشقة بعد إخلاء مستأجر طويل الأجل.
في هذه الظروف ، من المحتمل أن يكون لدى المالك خسارة تزيد عن 25000 دولار ، ولكن قواعد خسارة النشاط السلبي تحد من الخسارة إلى 25000 دولار بالضبط. وسيتم ترحيل الباقي إلى العام المقبل عندما يأمل المالك في الحصول على ربح أكبر وسيكون قادرا على استيعاب الخسائر الضريبية الزائدة.
بيع عقارات التأجير
يتم السماح بخسائر الإيجار الخاصة بعقار معين بالكامل في السنة التي يتم فيها بيع الممتلكات في تصرف كامل إلى مشتر غير ذي صلة.
لا يشترط بيع منزل أو مبنى سكني أو عقار إيجار آخر بيع مسكنك الأساسي. تمامًا كما هو الحال عند حساب مكاسب رأس المال ، تشتمل الصيغة الخاصة بحساب مكسب أو خسارة العقار المستأجر على طرح أساس التكلفة من سعر البيع.
أساس التكلفة المعدلة لعقارات الإيجار
الصيغة لحساب أساس التكلفة الخاصة بك على تأجير الممتلكات هي كما يلي:
- سعر الشراء
- تكاليف الشراء الإضافية (رسوم الملكية ورسوم الضمان ، عمولات الوكيل العقاري ، إلخ.)
- تحسينات إضافية (استبدال السقف ، فرن جديد ، إلخ.)
- تكاليف البيع الإضافية (رسوم الملكية ورسوم الضمان ، عمولات وكلاء العقارات ، إلخ.)
- بالإضافة إلى الاستهلاك المتراكم (كما ورد في نماذج الضرائب الخاصة بك)
- يساوي أساس التكلفة الخاصة بك
حساب الربح أو الخسارة سيكون:
- سعر البيع
- ناقص أساس التكلفة الخاصة بك
- يساوي مكسبك أو خسارتك
إذا كان الرقم الناتج موجبًا ، تكون قد حققت ربحًا عند بيع العقار المستأجر. إذا كان الرقم الناتج سالباً ، فقد تكبدت خسارة. يمكن فرض ضرائب على المكاسب على العقارات المؤجرة جزئياً لأن الاستهلاكات تسترد عند معدل ضريبي يبلغ 25٪ كحد أقصى وجزء جزئي من المكاسب الرأسمالية . يتم الإبلاغ عن مبيعات العقارات المؤجرة في النموذج 4797 ، ويتم تسجيل أي حسابات مكتسبة لرأس المال في الجدول د.
الممتلكات العقارية والمسؤولية المحدودة
العديد من أصحاب العقارات يعتبرون شركات أو شركات ذات مسؤولية محدودة أو شراكات لامتلاك عقاراتهم المؤجرة. قد تكون الشركة غير مؤاتية لأن الشركات ليس لديها معدل ضرائب مفضل على المكاسب الرأسمالية طويلة الأجل.
وستكون الشركة ذات المسئولية المحدودة قادرة على تمرير مكاسب طويلة الأجل إلى أعضائها ، لذلك ستظل المكاسب مؤهلة للحصول على نسبة 15٪ المفضلة على المكاسب طويلة الأجل. ينبغي أن يناقش الملاك هذا والجوانب القانونية الأخرى لتشكيل شركة لاستئجار العقارات مع محام للحصول على فهم لجميع الآثار القانونية والمالية لهذه الاستراتيجية.