تعديل قرض الرهن العقاري والإفلاس

كان هناك وقت قبل بضع سنوات عندما لم أكن قد كتبت أي شيء جوهري حول تعديلات الرهن العقاري في قضية الإفلاس. ذلك لأن البنوك كانت في حالة فوضى وكانت برامج التعديل مزحة. كان العملاء يقال باستمرار أن الأوراق كانت مفقودة. كانوا يرسلون رسائل بالفاكس والبريد الإلكتروني مرارا وتكرارا. في كل مرة يتصلون فيها بالمصرف ، سيتم إحالتهم إلى موظف خدمة عملاء مختلف ، لا يمكن لأي منهم العثور على حسابات أو ملفات أو مستندات.

سوف يتخلى العملاء بعد محاولات عديدة.

واليوم ، يسعدني أن أقول إن البنوك بدت وكأنها قلبت المنعطف. في حين لا تزال هناك جيوب من الخلاف ، على العموم ، يبدو أن البنوك وشركات التمويل العقاري تقوم بعمل معقول إلى حد ما في الحصول على عملائها من خلال العملية دون الكثير من الضغط.

العديد من عملائنا يأتون إلينا على وشك الإفلاس . في بعض الأحيان لا يكونوا على دراية بفرصهم في تعديل قروضهم. في بعض الأحيان يكونون قد فاتوا قبل أن يحاولوا التعديل. في بعض الأحيان ، تستمر البنوك في حبس الرهن على الرغم من أن عملائها يحاولون بيع العقار أو إعادة تمويله أو بدء عملية التعديل. نرفع قضية الإفلاس للاستفادة من الإقامة التلقائية ، وهو أمر مُصمم لإيقاف عمليات حبس الرهن هذه وغيرها من إجراءات التحصيل ، وإعطاء المدينين (وهذا ما نسميه الناس الذين يقدمون حالات الإفلاس) مساحة تنفس صغيرة ، وإما إزالة الكثير أو كل بقية الديون من خلال قضية الفصل 7 ، أو وضعها على خطة السداد في قضية 13 الفصل التي لا تتناول فقط متأخرات الرهن العقاري ولكن أيضا التزامات أخرى.

يسمى برنامج التعديل الفيدرالي برنامج الرهن العقاري بأسعار معقولة أو برنامج HAMP. في هذه المقالة ، سنلقي نظرة على ما يمكن أن يفعله HAMP ، وكيف يعمل في حالة الإفلاس.

ما الفرق بين إعادة التمويل وتعديل القرض؟

إذا كنت بحاجة إلى شروط جديدة أو طريقة لجعل منزلك أكثر بأسعار معقولة ، فلديك خياران: إعادة التمويل أو التعديل.

إعادة التمويل يحل محل القرض القديم بآخر جديد تمامًا. عادة ، تم تصميم إعادة التمويل للحد من سعر الفائدة أو تغيير شروط أقل مواتاة ، مثل معدل قابل للتعديل ، إلى شروط أكثر ملاءمة. يمكن أن يتحقق من قبل المقرض الحالي أو المقرض الجديد تماما. وهو يتطلب أن يكون المقترض جديرًا بالثقة وأن قيمة العقار لم تنخفض بحيث يكون القرض تحت الماء (المقترض يدين بأكثر من قيمة العقار.

تعديل يغير شروط القرض الحالي. ولا يتطلب نفس المستوى من الجدارة الائتمانية التي تقوم بها إعادة التمويل ، على الرغم من أنه يتعين على المقترض إثبات أنها ستحصل على دخل كافٍ لدفع هذه المدفوعات. في الواقع ، تم تصميم برنامج تعديل القرض لمساعدة أصحاب المنازل الذين عانوا من نوع من الانعكاس المالي. قد يكون دائمًا أو قد يكون مؤقتًا إذا كان هناك سبب للاشتباه في تغير ظروف المقترض. غالبا ما تكون هناك مرونة أكثر في ما قد يكون المقرض على استعداد للقيام به لجعل القرض في متناول اليد ، ولكن معدل الفائدة في كثير من الأحيان يكون أعلى من المقترض يمكن أن تحصل في إعادة تمويل.

هل لا يزال بإمكانك الحصول على تعديل للرهن العقاري خلال حالة الإفلاس؟

نعم فعلا. في الواقع ، نجح العديد من موكلي في تعديل قروضهم ونشأوا من الإفلاس بعدد أقل من الديون ورهنًا ثابتًا وحديثًا.

من يستطيع التأهل للحصول على تعديل للرهن العقاري؟

هذا يعتمد على servicer الخاص بك وما إذا كان القرض الخاص بك مملوكًا من قبل بنك أو شركة تمويل عقاري أو كيان مثل Fannie Mae أو Freddie Mac. لكل منها متطلباتها ومعاييرها الخاصة. لكن بشكل عام ، قد تكون مؤهلاً لو

• أنت تنفق أكثر من 31 ٪ من الدخل الشهري على تكاليف السكن (دفع الرهن العقاري ، والتأمين ، والضرائب العقارية ، المستحقات جمعية أصحاب المنازل).
• أنت غير مؤهلة للحصول على إعادة تمويل الرهن العقاري.
• أنت إما متأخرة أو معرضة لخطر التخلف عن السداد بسبب تغير في الظروف المالية.
• انخفضت قيمة المنزل ، وأنت مدين أكثر من المنزل يستحق.

يمكن استخدام تعديلات HAMP لتعديل القروض على المساكن الأولية وبعض العقارات المؤجرة.

ماذا يتضمن تعديل الرهن العقاري؟

الوضعية

الأول هو التطبيق. سيطلب معظم المقرضين إثبات دخل للتأكد من أن المقترض لديه على الأقل الحد الأدنى من الدخل لإجراء الدفعات المعدلة. سوف تتطلب معظم المقرضين أيضا تقرير الائتمان ، على الرغم من عدم وجود حد أدنى أو الحد الأقصى لدرجة الائتمان اللازمة. هذا هو عادة لتحديد مقدار الديون الأخرى التي يتعين على المقترض تقديم الخدمة كل شهر.

المدفوعات التجريبية

الثانية هي الفترة التجريبية. بمجرد اكتمال جميع الأوراق ، ويقرر المقرض أن المقترض من المحتمل أن يفي بالحد الأدنى من متطلباته ، سيتاح للمقترض فرصة لإجراء سلسلة من دفعات المحاكمة. ثلاث دفعات هي الرقم الذي أراه في أغلب الأحيان.

وبمجرد الانتهاء من الدفعات التجريبية ، يقوم المقرض باتخاذ قرار نهائي بشأن التعديل وتقديم التعديل للمقترض.

ما هي شروط القرض سوف تتغير؟

الهدف من تعديل HAMP هو جعل القرض في متناول المقترض ومنع المقرض من الخسارة أكثر مما كان عليه. يمكن للمقرض تغيير أي من شروط الدفع بما في ذلك

• تخفيض سعر الفائدة
• تحويل القرض من معدل قابل للتعديل إلى سعر ثابت
• تمديد الطول ، على سبيل المثال من 30 إلى 40 سنة
• إضافة المتأخرات إلى النهاية الخلفية للقرض
• تأجيل بعض الرئيسي
• يغفر بعض من المدير

ماذا عن التعديلات والإفلاس؟

عندما يسجل شخص ما قضية إفلاس ، فإن محكمة الإفلاس تأخذ السلطة القضائية على كل ما يتعلق بالموارد المالية للملف. يسمح للمدين (وهذا ما نسميه الشخص الذي يقدم ملف قضية الإفلاس) بمواصلة المعاملات اليومية مثل شراء البقالة ودفع فواتير الخدمات ، والأشياء التي نطلق عليها "مسار العمل العادي".

تعديل القرض ليس "مسار العمل العادي". ما إذا كانت محكمة الإفلاس يجب أن تتخذ إجراءات للموافقة على التعديل يعتمد جزء كبير على ما إذا كانت القضية هي الفصل 7 أو الفصل 13. في قضية الفصل 7 ، والتي عادة ما تستمر من أربعة إلى ستة أشهر ، سيطلب بعض المقرضين من المدين الحصول على المحكمة موافقة. في الفصل 13 ، يطلب من المدين دائما الحصول على موافقة المحكمة بغض النظر عما إذا كان المقرض يتطلب ذلك أم لا. للحصول على موافقة المحكمة ، سيحتاج محامي المدين إلى تقديم طلب إلى المحكمة.

في قضية الفصل 13 ، يقترح المدين خطة لدفع ديونه عن طريق تسديد دفعة إلى أمين يوزع الأموال المستلمة على الدائنين الذين قدموا مطالبات مناسبة . يجب أن تتضمن الخطة أنواعًا معينة من الديون مثل ضرائب الدخل المستحقة في الماضي أو التزامات الدعم المحلي مثل إعالة الطفل والنفقة. وقد يشمل ذلك الدخول المتأخر إلى شركة الرهن العقاري والديون المضمونة مثل السيارات والأجهزة المنزلية.

لأنه في كل حالة تقريبا ، سيتم إدراج المتأخرات الرهن العقاري في التعديل ، وسيحتاج محامي المدين أيضا إلى تقديم اقتراح لتعديل خطة الدفع الفصل 13 لإزالة المتأخرات. اعتمادًا على أي شيء آخر ربما كان المدين يعتزم تحقيقه مع خطة الفصل 13 - سداد ديون ذات أولوية مثل ضرائب الدخل الأخيرة أو إعالة الطفل ، أو جعل دفع السيارة أكثر تكلفة بإدراجها في خطة الفصل 13 - المدين قد يقرر أن حالة الفصل 13 لم تعد ضرورية أو مفيدة. عند هذه النقطة ، يمكنها أن تنظر فيما إذا كان من المستحسن تحويل الحالة إلى حالة واحدة بموجب الفصل 7 ، أو رفضها تمامًا.

كيف يعمل في قضية الإفلاس

وإليك مثالاً: لنفترض أن المدين قدم دعوى بموجب الفصل 13 وشمل مبلغ 5000 دولار في مدفوعات الرهن العقاري المستحقة في الماضي. بعد رفع دعوى الفصل 13 ، يطلب المدين الحصول على تعديل قرض مع شركة الرهن العقاري الخاصة به. بينما في الفصل 13 ، يستمر في سداد المدفوعات إلى الفصل 13 ، والذي يتضمن مبلغ 5000 دولار المستحق لشركة الرهن العقاري.

دعونا نقول أنه بعد سنة واحدة من رفع الدعوى ، تمت الموافقة على تعديل الرهن العقاري. بحلول ذلك الوقت ، تم دفع مبلغ 1،000 دولار من قبل المقرض لأمين الفصل 13. ويشمل تعديل القرض مبلغ 000 4 دولار الذي بقي مستحقا على مطالبة المتأخرات.

المدين لا يريد أي أموال "إضافية" للذهاب إلى شركة الرهن العقاري ، لذلك سيكون على محاميه أن يفعل شيئين. أولا ، سوف يقدم المحامي دعوى مع محكمة الإفلاس تطلب من المحكمة الموافقة على تعديل قرض الرهن العقاري. في بعض الأحيان يجب تعيين الاقتراح لعقد جلسة استماع أمام القاضي. في بعض الأحيان يمكن أن يكون ملفًا لمدة زمنية محددة - غالبًا 24 يومًا - للسماح لأي طرف مهتم بالاعتراض عليه. إذا لم يعترض أي طرف ، وكانت الشروط مواتية للمدين ، فمن المرجح أن يوافق عليه قاضي التفليسة. إذا اعترض طرف على ذلك ، فسيتم تعديل التعديل لجلسة استماع للسماح لجميع الأطراف بالإدلاء بشهادتها والقاضي أمام القاضي.

وبمجرد الحصول على أمر من المحكمة بالموافقة على التعديل ، ويقوم المدين بإبرام اتفاق التعديل فعليًا ، سيطلب محاميه من المحكمة تغيير شروط الخطة لإزالة المتأخرات إلى شركة الرهن العقاري. هذا سوف ينطوي أيضا على اقتراح. تشبه العملية اقتراح تعديل القرض. تم تعيين الحركة لسماعها ، أو أنها تبقى في ملف لبعض الوقت لإعطاء الدائنين فرصة لفحصها والاعتراض ، إذا كان ذلك مناسبًا.

أو يمكن للمدين أن يتخلى عن عملية تعديل الخطة وأن يقدم طلبًا للتحول إلى الفصل السابع أو اقتراحًا بإلغاء القضية تمامًا ، اعتمادًا على أي شيء آخر قد يكون لدى المدين كامنًا في صورته المالية. تعرف على برامج الإفلاس .