يجب عليك الإبلاغ عن معلومات 1099-A ولكنك قد لا تحصل على نتيجة ضريبية
قد تتلقى عدة نماذج 1099-A لملكية واحدة إذا كان لديك أكثر من رهن أو رهن ضد واحد وأكثر من مقرض واحد كان متورطا في الرهن.
ولكن لا داعي للذعر. إليك ما تحتاج إلى معرفته.
حبس الرهن ومكاسب رأس المال
تعامل خدمة الإيرادات الداخلية الرهن بنفس الطريقة التي كنت قد بعت بها ملكيتك. سيكون عليك حساب ربحك أو خسارتك الرأسمالية ، ولكن بخلاف البيع العادي ، لا يوجد "سعر بيع" في هذا السيناريو. هذا هو المكان الذي يأتي منه النموذج 1099-A.
المعلومات على النموذج 1099-A
ستحتاج إلى تاريخ البيع وسعر البيع للممتلكات الممنوعة للإبلاغ بشكل صحيح عن "بيع" إلى مصلحة الضرائب ، وستجد هذه المعلومات في نموذج 1099-A. بالنسبة لسعر البيع ، ستستخدم إما القيمة السوقية العادلة للعقار أو رصيد القرض المستحق في وقت الرهن.
تم العثور على رصيد القرض المستحق في المربع 2 وتم العثور على القيمة السوقية للعقار في المربع 4 من 1099-A. يشار إلى تاريخ الرهن في المربع رقم 1 وسيتم استخدامه كتاريخ يتم التخلص من العقار - أي "تاريخ البيع"
يجب على دافعي الضرائب أيضا أن يعرفوا ما إذا كان القرض قرضا أو قرضا غير رجعي . وكان القرض على الأرجح قرضا للحصول على القرض إذا قام المقرض بفحص "نعم" في المربع رقم 5 الذي يسأل "هل كان المقترض مسؤولا شخصيا عن سداد الدين؟"
هل لديك مكسب أو خسارة؟
يتم الإبلاغ عن المكاسب الرأسمالية في الجدول D للمنازل التي كانت عبارة عن مساكن شخصية.
لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية لدافعي الضرائب بالمطالبة بالخسائر في المساكن الشخصية. إن أي مكسب - ونعم ، يمكن أن يؤدي الرهن في الواقع إلى مكسب - يمكن تعويضه عادة باستبعاد مكاسب رأس المال لمنزل رئيسي ، لذا فمن غير المحتمل أن يؤدي حبس الرهن إلى أي ضريبة مكاسب رأسمالية مستحقة.
يجب عليك الإبلاغ عن المعلومات 1099-A على أي حال ، ولكن ربما لن تضطر إلى الحصول على نتيجة ضريبية.
الإبلاغ عن التعويق
استخدم تاريخ الرهن في المربع 1 من 1099-A كتاريخ البيع الخاص بك ، ثم أدخل سعر البيع في الجدول D. سيكون هذا إما المبلغ في المربع 2 أو المبلغ في المربع 4. في أي مربع عليك سيعتمد الاستخدام على قوانين الإقراض الخاصة بالحالة التي يقع فيها العقار ، لذا عليك مراجعة مسؤول الضرائب المحلي للتأكد من أنك اخترت العنوان الصحيح.
حساب مكسبك
يمكنك حساب مكسبك بمقارنة "سعر البيع" الذي استخدمته لسعر الشراء الخاص بك ، وهو أساس التكلفة في العقار. عادة ما يمكن العثور على هذه المعلومات في بيان الإقفال HUD-1 الذي تلقيته عند شراء العقار. الفرق بين سعر البيع و أساس التكلفة هو مكسبك. أدخل هذا في الجدول D وعلى السطر 13 من الإقرار الضريبي Form 1040.
خصائص الاستثمار
استخدم النموذج 4797 إذا كان الخاصية ممنوع تأجير أو استثمار.
ستحتاج على الأرجح إلى مساعدة أحد متخصصي الضرائب في هذه الحالة نظرًا لوجود عوامل إضافية يجب أخذها في الاعتبار ، مثل استرداد استقطاعات الاستهلاك ، وعمليات ترحيل الخسارة المنفعلة ، والإبلاغ عن أي إيرادات ونفقات تأجير نهائية.
نموذج 1099-A مقابل النموذج 1099-C
قد تتلقى نموذج 1099-C بدلاً من نموذج 1099-A إذا كان المقرض الخاص بك ممنوعًا على العقار وألغى أي رصيد رهن متبقي مستحق عليك. في هذه الحالة ، تأخذ مصلحة الضرائب الموقف الذي تلقيت فيه دخلاً من الرهن - تلقيت المال من المقرض لشراء منزلك ولم تدفع كل هذا المال.
ولكن على الرغم من أن الديون المشبوهة التي تم الإبلاغ عنها في الجدول 1099-C هي عادةً دخلاً خاضعًا للضريبة ، فإن قانون إعفاء الديون من الرهن العقاري يستثني عمومًا القروض العقارية الملغاة من خلال حبس الرهن.
تحديث هام
هذا الحكم الضريبي يسمح لك باستبعاد الرهون العقارية الملغاة من خلال حبس الرهن التي انتهت صلاحيتها في 31 ديسمبر 2016 ، ولكن قانون الميزانية من الحزبين ينفث حياة جديدة فيه في فبراير 2018. تم إعادته بأثر رجعي لتغطية السنة الضريبية لعام 2017. سيحدد فقط الوقت ما إذا كان الكونغرس يجدد مرة أخرى لعام 2018 والسنوات المقبلة.
في الوقت الراهن ، يغطي هذا الاعتماد اتفاقات الرهن التي تم إبرامها في عام 2017. يجب أن تكون مؤهلاً إذا تجاوز مجموع ديونك القيمة الإجمالية لأصولك قبل وقت حبس الرهن مباشرةً. هذا يعني أنك "معسرة" ويجب عليك فقط الإبلاغ عن الديون الملغاة على إقرارك الضريبي إلى الحد الذي يتجاوز فيه إعسارك - الفرق بين ديونك وموجوداتك.
على سبيل المثال ، قد يكون لديك ديون يبلغ مجموعها 300000 دولار وتقدر قيمة جميع أصولك المتبقية بمبلغ 200000 دولار. هذا فرق من 100،000 دولار. إذا كان المقرض الخاص بك قد غفر أو ألغى رصيدًا بقيمة 120،000 دولارًا في قرض الرهن العقاري الخاص بك ، فعليك فقط أن تبلغ 20000 دولار كدخل - المبلغ الذي يتجاوز مبلغ 100000 دولار من إعسارك.
ملاحظة: تتغير القوانين الضريبية دوريًا لذا يجب استشارة أحد متخصصي الضرائب للحصول على أحدث النصائح. لا يقصد من المعلومات الواردة في هذه المقالة كمشورة ضريبية وليست بديلا عن المشورة الضريبية.