على الرغم من أنه يمكنك الاستمرار في دفع رهنك العقاري أثناء انتظار تحسن السوق ، فقد يكون لديك أيضًا فرصة لإعادة تمويل وتحسين وضع الرهن العقاري الخاص بك.
تم تمديد خيار واحد ، وهو برنامج إعادة تمويل المساكن بأسعار معقولة المدعومة من الحكومة (HARP) ، حتى 31 ديسمبر 2018.
الرهن العقاري الأسهم السلبية: ما هي خياراتي؟
يرغب العديد من مالكي المساكن الذين يملكون أسهمًا سلبية في إعادة تمويل ، لكن منزلهم ، مع ما يبدو أنه شخص آخر ، يستحق أقل مما كان عليه في السابق. ربما كنت قد اقتربت من عدد قليل من البنوك لإعادة تمويل منزلك ، لكنهم قالوا إن نسبة القروض مقابل القيمة (LTV) مرتفعة للغاية. وبعبارة أخرى ، فإن قرض الرهن العقاري الخاص بك هو كبير جدا نسبة مئوية من القيمة الحالية تقييم منزلك ، أو في الواقع يتجاوز ذلك. لحسن الحظ ، لا يزال لديك بعض الخيارات.
من الممكن إعادة تمويل الرهن العقاري السلبي أو "تحت الماء" ، على الرغم من أنه ليس من السهل بالضرورة. لديك خياران:
- حاول إعادة التمويل باستخدام أحد برامج مساعدة أصحاب المنازل الحكومية.
- جلب النقدية لإغلاق ، وهو أمر غير ممكن لمعظم أصحاب المنازل.
نتيجة لأزمة الإسكان ، أنشأت الحكومة العديد من البرامج لمالكي المنازل التي تواجه أوقاتا عصيبة.
هذه البرامج تسمح لك لإعادة تمويل حتى لو كان لديك حقوق ملكية سلبية أو نسبة LTV عالية جدا. في معظم الحالات ، عليك أن تكون الحالي على الرهن العقاري الخاص بك. إذا بدأت الدفعات المفقودة ، فقد يؤدي ذلك إلى استبعادك من بعض برامج القروض.
برامج إعادة التمويل
ما هو برنامج إعادة التمويل الذي يجب عليك استخدامه؟ يعتمد الأمر على كيفية حصولك على قرض الرهن العقاري الخاص بك ، أو بشكل أكثر تحديدًا ، يعتمد على من يملك قرضك حاليًا.
قد يجد المقترضين أن قرضهم مع فاني ماي أو فريدي ماك. هذا ممكن حتى لو لم تكن قد سمعت بهذه المنظمات ، لذا فإن برنامج HARP هو الخيار الوحيد لإعادة تمويل هذه القروض.
إذا لم يتم دعم الرهن العقاري الخاص بك من قبل فاني ماي أو فريدي ماك ، يمكنك التحقق من مختلف برامج إعادة التمويل الأخرى المتاحة لإعادة تمويل منخفضة أو بدون رأس المال ، مثل برامج إعادة تمويل القروض FHA Streamlined أو VA تبسيط القرض. في العديد من الحالات ، لا تحتوي هذه البرامج على متطلبات LTV ولا تتطلب تقييمًا جديدًا ، لذلك يعتمد القرض على القيمة السابقة لبيتك ، والتي يمكن أن تحدث فرقًا كبيرًا.
خيار آخر: سداد الرهن العقاري
هناك طريقة أخرى لإعادة التمويل مع الأسهم السلبية ، وهذا هو الدفع النقدي لخفض قيمة القرض ، أقرب إلى القيمة الحالية لبيتك. ستقوم بتقليل المبلغ المستحق لك إما عن طريق تسديد دفعة كبيرة على القرض الخاص بك أو عن طريق دفع النقود عند الإغلاق عند إعادة التمويل.
إن نسبة LTV العالية في العقار الخاص بك على الأرجح ما منعك من الحصول على إعادة تمويل من بنك تقليدي. إذا كان لديك قرض سالب ، فأنت تقترض أكثر من المنزل ، ومعظم المقرضين لا يرغبون في تحمل هذا النوع من المخاطر.
إذا قمت بالتعويض عن القرض ، فلن يتمكن المقرض من السداد بالكامل ، حتى لو كان يبيع منزلك.
ونتيجة لذلك ، فإن العديد من المقرضين لا يعرضون إعادة التمويل إلا إذا دفعت رصيدي القرض لخلق نسبة قرض إلى قيمة أكثر استساغة أو انتظر حتى ترتفع قيمة السوق في منزلك ، مما يحسن نسبة القروض إلى القيمة.
لسوء الحظ ، يتطلب هذا النهج أن يكون لديك إمكانية الوصول إلى مبلغ مقطوع من النقود. إذا لم تكن في وضع يسمح لك بكتابة شيك كبير ، فقد تكون برامج إعادة التمويل الحكومية هي خيارك الوحيد. يحث برنامج HARP أصحاب المنازل على التقديم مرة أخرى ، حتى إذا تم رفضهم قبل ذلك ، لذا فإنه من المفيد اتخاذ هذه الخطوة الإضافية.
إذا كنت قد استنفدت جميع خيارات القروض ولا تزال لا تستطيع إعادة تمويلها ، فقد لا يزال بإمكانك تحسين وضعك. اسأل المقرض الخاص بك إذا كنت تستطيع القيام بتعديل قرض ، أو إذا كان لديك أي اقتراحات أخرى بالنسبة لك.
معظم المقرضين يفضلون العمل مع المقترضين لإعادة دفعات منتظمة في الموعد المحدد من التقصير في المقترض أو التخلي عن مدفوعاتهم.
الاستفسار عن تغيير شروط القرض الخاص بك لمعرفة ما إذا كان لديك المقرض أي حلول أخرى لمساعدتك على البقاء الحالية على الرهن العقاري الخاص بك.