قائمة التحقق: هل ستظل خطة العقارات القديمة تعمل اليوم؟

استعراض خطة العقارات القائمة - أعلى الأخطاء وكيفية تجنبها

في كل مرة يجلس محامي التخطيط العقاري مع عميل جديد لديه بالفعل خطة عقارية ، فإن أول شيء يفعله عادة هو مراجعة شاملة لوثائق تخطيط العقارات الحالية للعميل. من سنوات الخبرة في إجراء هذه المراجعات ، إليك قائمة مرجعية بالمشكلات الشائعة التي يراها محامو التخطيط العقاري مرارًا وتكرارًا وكيفية إصلاحها.

خطأ # 1 - الآثار الشخصية في صب الخاص بك أكثر

من الناحية الفنية ، فإن الآثار الشخصية ، مثل المجوهرات ، والأعمال الفنية ، والمقتنيات ، التي يتم توزيعها من خلال الإرادة الأخيرة والعهد ، بما في ذلك Pour Over Will ، تحتاج إلى اختبار.

ولكن في الواقع ، تميل هذه العناصر إلى الاختفاء على أساس "من يأتي أولاً ، يخدم أولاً" ، قبل أن تبدأ أي تسوية رسمية أو تسوية ثقة مع محام. ولكن إذا كانت هناك أية حجج بين المستفيدين من آثارك الشخصية ، وتم إدراج توزيع هذه الممتلكات في آخر وصيتك ، فسوف يحتاج قاضي الوصايا إلى تسوية هذه الخلافات بعد قبول إرادتك في الوصية . إذا تم تمويل جميع ممتلكاتك الأخرى بشكل صحيح في صندوق Revocable Living Trust الخاص بك ، فإن هذا سيهزم أحد الأهداف الرئيسية لثقتكم - لتجنب الوصية! بدلاً من ذلك ، يمكنك تمويل مؤثرك الشخصية في صندوق Revocable Living الخاص بك وتحديد من الذي يجب أن يحصل على هذه الملكية ، ومن ثم منح الوصي على الوريث تقديرًا كاملاً لتسوية أي خلافات بين المستفيدين. هذا يجب أن تبقي المستفيدين من الثقة خارج المحكمة الوصية.

الخطأ الثاني - ترك آثارك الشخصية بنفس القدر لدى المستفيدين

غالباً ما يكون من الصعب تقييم التأثيرات الشخصية ، بما في ذلك المجوهرات والأعمال الفنية والمقتنيات ، ناهيك عن تقسيمها "بالتساوي". كان لدي في السابق عميل قاتل مع شقيقه لما يقرب من ثلاث سنوات حول كيفية تقسيم "الأشياء" التي تركت في منزل أمهم لأن إرادة أمي ذكرت أنه يجب تقسيم مادتها بالتساوي.

وتبلغ قيمة الأشياء 5 آلاف دولار ، ومع ذلك ، فإن الأخوة أنفقوا ما يزيد عن 60 ألف دولار من الرسوم القانونية قبل التوصل إلى قرار.

خلاصة القول هي أن المال سهل الانقسام ، ولكن "الأشياء" ليست كذلك. إذا كانت وصية أو Revocable Living Trust تنص على أنه يجب تقسيم آثارك الشخصية بالتساوي بين المستفيدين ، ثم وضع خطة لمؤثراتك الشخصية.

اطلب من محامي التخطيط العقاري الخاص بك إعادة النظر في اللغة للسماح للمستفيدين بتفكيك الأشياء أثناء موافقتهم ، وإذا لم يتمكنوا من الموافقة ، قم بمنح ممثلك الشخصي أو الوصي على الوريث الخلف سلطة مطلقة لتحديد من يحصل على ما ، ويبيع الأشياء ويقسم النقدية ، أو ببساطة التبرع بالأشياء للجمعيات الخيرية. هذا يجب أن تبقي أحبائك خارج المحكمة.

خطأ # 3 - خطط العقارات دون أي تخطيط الضرائب العقارية

هذا هو ما يحدث في كثير من الأحيان: الزوجان الشابان لديهما طفلهما الأول وقبل أول عطلة كبيرة بدون طفلهما الجديد قرر الزوجان أنهما بحاجة إلى الوصية. لذلك ، يسارعون للخروج والحصول على واحدة من تلك الخطط عطلة عطلة اللحظة الأخيرة. ما يشار إليه عادة باسم " أنا أحبك" - فهو ببساطة يترك كل شيء صريحًا لبعضها البعض ، ثم إذا مات الوالدان ، فسيتم تحويل الرصيد المتبقي إلى ثقة بسيطة لطفله الجديد وأي طفل يولد في وقت لاحق. هذا النوع من الخطط لا يوجد تخطيط ضريبي للملكية فيه. ثم ، بعد خمسة وعشرين سنة ، عندما يذهب طفلهما الأصغر إلى الكلية ، يلتقيان معي ، ويخجلان ، نسحب نسخاً من "أنا أحبك".

والشيء الآخر الذي يحدث في كثير من الأحيان هو الزوجان اللذان لديهما خطة عقارية جيدة تمت صياغتها في ولايتهما التي لا توجد فيها ضرائب عقارية ، ولكن بعد ذلك ينتقلان إلى ولاية جديدة بها ضرائب عقارية أو العكس.

في حالتها الجديدة ، لن تعمل خططها العقارية كما هي مقصودة لأن خطتها تمت صياغتها لتغطية الضرائب العقارية الفيدرالية فقط ، أو أن خطتها تمت صياغتها خصيصًا لتغطية ضرائب الولايات وضريبة العقارات الفدرالية.

لا تدع هذا يحصل لك. تأكد من الترقية من "I Love You Wills" إلى خطة تتضمن تخطيط AB Trust ، وإذا كان ذلك ممكنًا ، فالتخطيط الضريبي العقاري في الولاية مع ABC Trusts ، قبل وقت طويل من تخرجك إلى الكلية. وتأكد من أنك إذا انتقلت إلى ولاية جديدة ، تتم مراجعة خطة العقارات الخاصة بك من قبل محامي تخطيط عقاري مؤهل في حالتك الجديدة ، وإلا قد لا تعمل خطتك بالطريقة التي تقصدها.

الخطأ الرابع - الأزواج المتزوجين كأوصياء وحيدين لصناديقهم القابلة للإلغاء

الأزواج المتزوجين كأوصياء وحدهم لصناديقهم الاستئمانية القابلة للعيش يشكل مشكلة خطيرة إذا أصبح أحد الزوجين عاجزا عقليا لأن الزوج الآخر لن يكون لديه أي إمكانية للوصول إلى حسابات تحمل اسم "إئتلاف المعيشة القابل للإلغاء" للزوج.

وتبعا لشروط اتفاق الثقة الخاص بالزوج المعاق ، سيحتاج زوج البئر إما إلى الحصول على شهادات الإعاقة من أفراد الأسرة وواحد أو أكثر من الأطباء أو كليهما ، أو الذهاب إلى المحكمة وإعلان زوجها عجزه العقلي من قبل القاضي. والأسوأ من ذلك ، إذا كان أحد الزوجين غير متاح لمجرد أنه هو أو هي في جميع أنحاء البلاد زيارة الأسرة ، ثم لن يكون الزوج الآخر قادرا على فعل أي شيء مع الحسابات بعنوان باسم ثقة الزوج السفر حتى يعود من الرحلة.

في حين ستكون هناك مواقف معينة عندما يرغب كل زوج في العمل كأحد الوصاية ، كما هو الحال في الزواج الثاني أو في وقت لاحق ، وجدت عموما أن هذه الحالات هي الأقلية. وإذا كنت قلقًا من اضطرار الأمناء المشتركين للعمل معًا ، فلا تقلق - يمكن صياغة صناديق RevOCable Living Trusts مع قدر كبير من المرونة ، بما في ذلك جعل الأمناء المشتركين للزوج ولكن مع إعطاء كل القدرة على التصرف دون موافقة الزوج الآخر. إذا كنت أنت وزوجتك يعملان كأمناء وحدائمين من صندوقك الائتماني المعيشي القابل للإلغاء ، وليس هناك أي سبب وجيه في ذلك ، إذن اطلب من محامي التخطيط العقاري تعديل ثقتكم لجعل كل واحد منكم أمينا مشاركا لثقة الزوج الآخر و تتضمن لغة تسمح لكل منكما بالتصرف بمفردك بصفتك أمينا. على المدى الطويل ، سيعطيك هذا المرونة التي تحتاجها للذهاب إلى عملك.

الخطأ رقم 5 - الصناديق القابلة للإلغاء بدون لغة خطة التقاعد

اليوم الكثير من الناس لديهم جزء كبير من ممتلكاتهم المستثمرة في خطط مؤهلة مثل 401 (k) s و IRA s. ولكن إذا قاموا بتعيين صندوق Revocable Trust الخاص بهم كمستفيد من هذه الحسابات ولم يتم تحديث الثقة في فترة معينة ، فحينئذٍ لا تحتوي هذه اللغة على اللغة المناسبة للسماح للأمين اللاحق بالتعامل مع حسابات التقاعد التي لديها تم تركها للثقة. إذا آﺎﻧﺖ هﺬﻩ اﻟﻠﻐﺔ ﻣﻔﻘﻮدة ، ﻓﺴﻴﺘﻢ رﺑﻂ أﻳﺪي أﻣﻴﻦ اﻟﻨﺴﻴﺞ ، وﺳﻮف ﺗﻨﺘﺞ ﻋﻨﻬﺎ ﻋﻮاﻗﺐ ﺿﺮﻳﺒﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﺪﺧﻞ اﻟﺴﻠﺒﻴﺔ.

إذا كنت قد سميت Revocable Living Trust كمستفيد من خطط التقاعد الخاصة بك ، فقم بالتحقق من محامي التخطيط العقاري للتأكد من أن ثقتك تحتوي على لغة خطة التقاعد المناسبة ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فعليك أن تطلب من محاميك تعديل ثقتك على الفور. .

خطأ # 6 - سلطات التوكيد بدون خطة خطة التقاعد

إذا كنت قد مولت جميع أصولك في صندوق Revocable Living Trust ، فبالتالي ، لن تكون هناك حاجة إلى توكيلتك نظرًا لأن الأصول الموجودة في الصندوق يمكن أن تدار من قبل القيم. ولكن بما أنه لا يمكن تمويل 401 (k) s و IRAs في ثقتكم (وإلا سيتم تضمين الأصول في الدخل الخاضع للضريبة عن سنة النقل) ، ستحتاج إلى توكيل رسمي مع لغة خطة التقاعد المناسبة ل السماح للمحامي الخاص بك في الحقيقة لإدارة 401 (k) s و IRAs إذا أصبحت معطل. يجب أن يتضمن ذلك القدرة على إنشاء حسابات جديدة ؛ تقديم مساهمات فوائد التمديد التصديق على الشيكات وتلقي التوزيعات ؛ ترتيب الإيداع المباشر للتوزيعات ؛ اختيار أشكال الدفع واقتراض المال وشراء الأصول.

إذا لم يتم تحديث التوكيل الرسمي الخاص بك منذ فترة ، فحينئذٍ لا تحتوي على اللغة المناسبة للسماح لوكيلك بإدارة حسابات التقاعد الخاصة بك. تحقق مع المحامي التخطيط العقاري الخاص بك للتأكد من أن التوكيل الخاص بك يحتوي على لغة خطة التقاعد المناسبة ، وإذا لم يكن الأمر كذلك ، فعليك أن تطلب من محاميك صياغة واحدة جديدة لها اللغة المناسبة.

الخطأ السابع - التوجيهات الطبية المتقدمة القديمة

في عام 2001 ، سن الكونغرس قواعد تحكم قانون نقل التأمين الصحي والمساءلة لعام 1996 (أو HIPAA ). جزء من القانون يتناول خصوصية السجلات الطبية ومن يستطيع أو لا يستطيع الوصول إليها. وبالتالي ، إذا تمت كتابة التوجيه المسبق الخاص بك قبل عام 2001 ، فستحتاج إلى توجيه جديد يحتوي على لغة HIPAA المناسبة. واحذر - لقد صادفت أيضًا التوجيهات المتقدمة التي تم توقيعها بعد عام 2001 والتي لا تحتوي على لغة HIPAA اللازمة.

ماذا سيحدث إذا لم يتضمن توجيه Advance الخاص بك أي إشارات إلى HIPAA؟ قد لا يتمكن وكيل الرعاية الصحية الخاص بك من اتخاذ قرارات مستنيرة بشأن العلاج الطبي الخاص بك لأن وكيلك لن يتمكن من الوصول إلى سجلاتك الطبية. يعد هذا أمرًا مهمًا بشكل خاص إذا كنت قد عينت شخصًا آخر غير قريب لك كعميل لك نظرًا لأن الأقارب البعيدين والأعضاء من غير أفراد العائلة سيتم منعهم من الوصول إلى سجلاتك الطبية. إذا كان الوقت قد مضى منذ أن قمت بالتوقيع على التوجيه الطبي المسبق الخاص بك ، فقم بالتحقق من محامي التخطيط العقاري للتأكد من أن المستند يحتوي على لغة وإصدار HIPAA الضروريين.

الخطأ رقم 8 - الأصول الضريبية بقيت مباشرة إلى زوجك

حتى إذا لم ترتكب خطة التركة للزوجين الخطأ الثالث الشائع (خطة التركة دون أي تخطيط ضريبي عقاري) ، فإن العديد من الخطط تترك الجزء الخاضع للضريبة من ملكية الزوج المتوفى للزوج الباقي على قيد الحياة بدلاً من الزوج في صندوق الزوجية. . بعبارة أخرى ، بدلاً من وجود نظام AB ترست حقيقي ، تخلق الخطة فقط "B Trust" ، والجزء الخاضع للضريبة ، أو الجزء "A" ، سيذهب صريحًا إلى الزوج الباقي على قيد الحياة بدلاً من صندوق الثقة الزوجية.

لماذا هذه مشكلة؟ لأن هناك العديد من الفوائد لدخول الجزء الخاضع للضريبة إلى صندوق الزوجية لمصلحة الزوج الباقي على قيد الحياة بدلا من الصريح. أولاً ، الثقة الزوجية هي ثقة لا رجعة عنها ، وإذا تم تنظيمها بشكل صحيح ، يمكن أن تمنع ممتلكات الثقة من انتزاع من قبل الدائنين من الزوج الباقي على قيد الحياة. إن ترك الأصول الخاضعة للضريبة للزوج الباقي على قيد الحياة في صندوق الزوجية سيحمي أيضا الأصول من أن يتم تسريبها في حالة الطلاق أو يؤخذ كجزء من حصة انتخابية إذا تزوج الزوج الباقي على قيد الحياة. وأخيراً ، في الزواج الثاني أو في وقت لاحق ، يمكن أن يضمن استخدام صندوق الزوجية الثقة في أن الأصول المتبقية في الصندوق عندما يموت الزوج الباقي على قيد الحياة سوف تذهب إلى أطفال الزوج المتوفى وليس لأزواج الزوج الباقي على قيد الحياة.

إذا كنت أنت وزوجتك تعتقدان أن خطة العقار يمكن أن تستفيد من نظام AB ترست حقيقي ، وليس مجرد "B Trust" ، فاستفسر من وكيل التركة إذا كانت خطتك تتضمن إعداد AB Trust حقيقي ، وإذا لم يكن ذلك ، ثقتكم تبعا لذلك.

خطأ # 9 - وثائق تخطيط العقارات الموقعة بشكل غير صحيح

هناك مجالان يدخل فيهما هذا الأمر: (1) عندما تكون المستندات مسطّحة فقط لم يوقع عليها الحق ؛ و (2) عندما تكون المستندات التي تم توقيعها بشكل صحيح في حالة الإقامة السابقة للعميل بحاجة إلى التوقيع بشكل مختلف في حالتها الجديدة.

عادة ما تكون المشكلة السابقة نتيجة لمحامي لا يقوم عادة بصياغة مستندات التخطيط العقاري ، وبالتالي لا يعرف الإجراءات اللازمة لتوقيع هذه الأنواع من الوثائق. هذا هو السبب في أنه من المهم العمل مع محامي لديه عدة سنوات من الخبرة في صياغة وثائق التخطيط العقاري لأن ذلك سيضمن أن المستندات قد تم اختبارها من قبل البنوك والمستشفيات ومحكمة الوصايا.

من ناحية أخرى ، يمكن أن تصبح وثائق تخطيط العقارات التي تم تنفيذها بشكل صحيح في دولة واحدة غير مجدية تماما في دولة أخرى. على سبيل المثال ، في ولاية فلوريدا ، يجب أن يتم التوقيع على التوكيل بنفس الإجراءات الشكلية كعمل عقاري من أجل استخدام التوكيل لنقل ملكية ولاية فلوريدا. هذا هو السبب في أنه ليس من المهم فقط مراجعة خطة العقارات الخاصة بك إذا قمت بالانتقال من ولاية إلى أخرى ، ولكن أيضًا لمراجعة الوثائق الخاصة بك من قبل محام محلي حيث قمت بشراء عقارات خارج بلدك. سيضمن هذا أن المستندات ستعمل في ولايتك بالإضافة إلى الأخرى.

الخطأ رقم 10 - ترك الأصول بشكل مباشر للمستفيدين

مثلما أشارت إلى الخطأ رقم 8 أشارت إلى فوائد الاحتفاظ بالأصول في صندوق الزوجية لمصلحة زوجك ، يمكن أن توفر الثقة مدى الحياة فوائد مماثلة للمستفيدين الآخرين. ماذا؟ لأن استخدام الثقة مدى الحياة سيؤدي إلى فصل ميراث المستفيد من أصوله الأخرى ، بما في ذلك أصوله الفردية وكذلك الأصول المشتركة وغير ذلك من الأصول المشتركة. وبالتالي ، إذا تمت مقاضاة المستفيد ، ستتم حماية أصول االئتمان. أو ، إذا تزوج المستفيد وطلاق في وقت لاحق ، سيتم حماية أصول الثقة. أو إذا كان المستفيد لا يزال قاصرًا أو معاقًا عقليًا ، فيمكن استثمار أصول الثقة وإدارتها من قبل شخص آخر وسيتم حمايتها. من ناحية أخرى ، إذا تركت ميراث المستفيد لهم بشكل مباشر أو حتى في سن معينة (مثل 25 أو 30 أو 35) ، فعندما يصبح الإرث في أيديهم سوف يصبح عرضة للدعاوى القضائية والدائنين والمطلقات والزوجات. قرارات الاستثمار ، وفي أسوأ الحالات ، الوصاية التي تشرف عليها المحكمة إذا كان المستفيد قاصرًا أو معاقًا ذهنياً.

بدلاً من ذلك ، فكر في إنشاء علاقات ثقة مدى الحياة لجميع المستفيدين. يمكنك حتى أن تجعل المستفيد الوصي الوحيد في سن معينة (مثل 25 أو 30). وبهذه الطريقة ، عندما يكون المستفيد أصغر سنا ، يمكن إدارة ميراثها من قبل شخص آخر ، ولكن عندما يكبرون في السن يمكنهم تولي السيطرة على صندوقهم الاستئماني واتخاذ قراراتهم الخاصة. هذا سيعطي المستفيدين فرصة قتالية للحفاظ على ميراثهم لمصلحتهم الخاصة وليس لصالح دائنيهم أو الطلاقين أو الحكومة أو محامي الوصاية والمحاكم.

الخطأ # 11 - صناديق استئمانية غير قابلة للتمويل

ربما يكون الخطأ الأكثر شيوعًا الذي أواجهه عند مراجعة الخطط العقارية الحالية هو صندوق Revocable Living الذي لا يتم تمويله بالكامل. وعادة ما يأتي هذا في اثنين من النهايات: (1) الصناديق التي لا يتم تمويلها على الإطلاق ، و (2) الصناديق التي يتم تمويلها تقريبًا ولكن ليس بالكامل.

في الحالة السابقة ، تنشأ المشكلة عادة من محامي التخطيط العقاري الذي ببساطة لا يقدم أي مساعدة أو توجيه لعملائه بتمويل ثقتهم. (نعم ، للأسف ، هناك بعض المحاميين الذين سيتجنبون مساعدة العملاء في تمويل ثقتهم حتى يتم تمرير أصول عملائهم من خلال وصية تحت إشراف المحامي.) في الحالة الثانية ، حتى إذا كان العملاء يدركون أهمية تمويلهم. يثقون وينجحون في الحصول على بعض أصولهم في صناديقهم ، والعديد من المماطلة أو ببساطة تصبح بالإحباط أو تغمرها عملية التمويل بأكملها.

لا أستطيع أن أؤكد بما فيه الكفاية مدى أهمية الحصول على أصولك في صندوق Revocable Living الخاص بك وتحديث المستفيدين من التأمين على الحياة وحسابات التقاعد الخاصة بك. بدون اتخاذ هذه الخطوة المهمة ، سيكون صندوق Revocable Living Trust الخاص بك مجرد دلو فارغ في انتظار الأصول الخاصة بك لملئه بعد عملية التحقق من صحة الوقت والمكلفة.

الخطأ رقم 12 - غير الممولة خارج الدولة العقارية

عند مراجعة الخطط العقارية القائمة ، فإن الخطأ الأكثر شيوعًا الذي أراه هو # 11 - صناديق RevOCable Living غير الممولة. ويؤدي هذا الخطأ الشائع إلى الخطأ الشائع الأخير - وهو الخروج من العقارات الحكومية التي لا يتم تمويلها إلى صندوق Revocable Living Trust.

إذا كنت لا تأخذ الوقت الكافي لتمويل العقارات الخاصة بك خارج الدولة في صندوق Revocable Living Trust الخاص بك ، فسوف يواجه أحبائكم اثنين أو أكثر من عقارات الوصايا. لماذا ا؟ لأن نقل العقارات بعد الموت يحكمها قوانين الدولة التي يقع فيها العقار من خلال إجراءات "الوصية الإضافية". وبالتالي ، فإن العقارات في اسمك في وقت الوفاة الخاصة بك تحتاج إلى التحقق من الحالة التي يقع فيها. وماذا لو كنت تملك عقارات في دولتين أو ثلاث أو حتى أربع دول مختلفة؟ ثم سيواجه أحباؤك إجراءات الإثبات ، أو ثلاثة ، أو أربعة أو أكثر ، وسوف تضيف وقتًا كبيرًا وتكلفة كبيرة لتسوية ثقتكم لأن أحباءك سيحتاجون إلى دفع ثمن إجراءات الإثبات المتعددة ومحامي الوصايا المتعددة .

خاصة إذا كان عنوانك خارج الدولة يحمل اسمك الشخصي أو كمستأجر مشترك مع شخص آخر ، احصل على العقار في ثقتك. ولا تنخدع بأنك إذا كنت تملك عقارات مشتركة مع شخص آخر فستمر بالحق في النجاة إلى المالك الآخر وتجنب الوصايا بعد أن تموت. معظم الدول الافتراضية للمستأجرين في ملكية مشتركة إذا كان الفعل لا ينص على وجه التحديد لحقوق البقاء على قيد الحياة ، وبالتالي فإن الجزء الخاص بك من الممتلكات سوف تحتاج إلى أن يتم التحقيق. تحقق مع المحامي في الدولة التي يقع فيها العقار للتأكد من أنه يحمل العنوان بالطريقة التي تريدها ، وإذا لم يكن كذلك ، فلديك صك جديد تم إعداده وتسجيله.