هو شراء شقة استثمارا جيدا؟

إليك ما تحتاج إلى معرفته قبل أن تقرر الشراء

هل تبحث في شراء مسكن كاستثمار؟ إذا كان الأمر كذلك ، كيف يمكنك معرفة ما إذا كانت الشقة هي استثمار جيد؟ هناك العديد من العمليات الحسابية التي يمكنك مراجعتها والأسئلة المطلوب معالجتها لتحديد الإجابة.

عند الأخذ بعين الاعتبار المسكن كاستثمار ، يجب عليك تقدير:

• الإيجار السنوي الذي قد تتلقاه ، و
• النفقات السنوية التي ستتكبدها ، بما في ذلك أشياء مثل:
  • ضرائب عقارية
  • تأمين
  • الصيانة والتصليح

بالإضافة إلى ذلك ، يجب عليك مراعاة النفقات التي قد تحدث في بعض الأحيان ، مثل:

• الرسوم القانونية إذا كان الإخلاء مطلوبًا
• تكاليف الإعلان للحصول على المستأجرين
• تكاليف التصليح إذا أضر المستأجر العقار

دعونا نفعل الرياضيات! مثال على الاستثمار في الشقة:

لنلقي نظرة على مثال. إذا وجدت مسكن بيع بمبلغ 55000 دولار. يمكنك الدفع نقدا. سوف تستأجر 750 دولار في الشهر (9000 دولار في السنة). أنت تعتقد أن هذا يمثل عائد 16.4 في المئة (9000 دولار مقسوماً على 55000 دولار). قبل أن تشعر بالحماس الشديد ، يجب عليك احتساب هذه النفقات:

• الضرائب العقارية هي 1000 دولار في السنة
• التأمين هو 300 دولار في السنة
• تقدر حوالي 300 دولار في السنة في الصيانة والإصلاح
• أنت ترى أن الشقة ستكون شاغرة لمدة شهر واحد تقريبًا في السنة (يمكنك احتساب هذه التكلفة بتكلفة 750 دولارًا سنويًا)
• إذا كنت تشاهد في كل مرة تكون فيها شاغرة ، فستحتاج إلى إنفاق 250 دولارًا على تكاليف الإعلان ، وتقدير ذلك كمصاريف مرة واحدة في العام
• أنت أيضا عامل في ذلك ربما واحدة من كل خمس سنوات قد يكون لديك تجربة سيئة وتحمل تكاليف قانونية وتكاليف إصلاح إضافية من حوالي 5000 دولار (والتي ستكون حوالي 1000 دولار في السنة).

وتبلغ هذه التكاليف 600 3 دولار في السنة (أو حوالي 300 دولار في الشهر).

يبلغ إيجارك الصافي الآن 5400 دولار (9000 دولار ناقص 3600 دولار) ، وهو ما يمثل صافي عائد تأجير يبلغ 9.8٪ ، وهو ما يعد عائداً جذاباً. بالإضافة إلى التدفق النقدي ، ستتمكن من المشاركة في تقدير قيمة العقار. إذا كنت تتوقع أن ترتفع العقارات بنسبة 3 في المائة سنوياً ، في السنة الأولى ، ستقدر الشقة الخاصة بك من 55،000 إلى 56،650 دولار ، بزيادة قدرها 1650 دولار.

إذا لم يكن بإمكانك الدفع نقدًا ، ويجب عليك تمويل العقار ، فستضطر أيضًا إلى احتساب تكلفة الفائدة. للممتلكات الاستثمارية ، وتخطط لوضع 25 في المئة - 50 في المئة إلى أسفل للتأهل للحصول على القرض. في السيناريو أعلاه ، دعنا نفترض أنك وضعت 30 في المئة (16،500 دولار) وأن تمول الـ 70 في المئة المتبقية (38،500 دولار) بمعدل 7 في المئة على مدى 30 عاما. ستكون دفعتك 256 دولارًا في الشهر.

عند إضافة مبلغ 256 دولارًا أمريكيًا شهريًا والمصروفات المقدرة المحسوبة أعلاه ، من حوالي 300 دولار شهريًا ، تحصل على 556 دولارًا شهريًا من النفقات المقدرة. ومع وجود إيجار متوقع قدره 750 دولارًا شهريًا ، ستظل هذه المنشأة تحقق تدفقًا نقديًا إيجابيًا ، وبناءً على هذه الأرقام ، من المرجح أن تكون استثمارًا جيدًا.

عوامل أخرى: تقييم الشقة ورسوم الاتحاد

ستحتاج أيضًا إلى معرفة ما إذا كان المسكن الذي تفكر فيه لديه رسوم ارتباط ومدى الحاجة إلى دفع رسوم. التقييمات هي النفقات المتكبدة لتغطية المناطق المشتركة في الممتلكات المشتركة. يمكن أن تشمل عمليات التقييم تنسيق الحدائق ، ومواقف السيارات ، وإصلاحات مواقف السيارات ، وتحسينات في الجزء الخارجي من المبنى ، والنفقات المرتبطة بأي مناطق مشتركة مثل الردهة الرئيسية أو طريق الدخول. يجب أن تؤخذ هذه النفقات بعين الاعتبار في حساب النفقات الخاص بك قبل حساب العائد التقديري لاستثمارك في الشقة.

قبل إجراء أي استثمار عقاري ، يجب أيضًا تقييم مدى واقعية افتراضاتك. فيما يلي بعض الأسئلة الإضافية التي يجب وضعها في الاعتبار عند تحديد ما إذا كان شراء الشقة سيكون استثمارًا جيدًا:

• هو مسكنك في منطقة حيث الطلب على استئجار العقارات ، مثل قرب الكلية؟
• هل هو في منطقة أقل شعبية أو أكثر شعبية؟
• هل يمكن أن يغلق صاحب عمل رئيسي في المنطقة ويؤدي إلى انخفاض الطلب على الإيجارات؟
• هل يمكن بناء مبنى سكني جديد في مكان قريب ، مما يجعلك في حاجة إلى تحسينات باهظة للتنافس؟

يأخذ معرفة منطقة ، والخبرة ، لتقييم هذه الأنواع من المخاطر. للحصول على كتاب رائع حول هذا الموضوع ، اطلع على كيفية استخدام John Reed في الاستثمار العقاري .